一、土地增值稅的征稅范圍
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
土地增值稅的征稅范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
【解釋】土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個關(guān)鍵特征：
1.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地是否為國有土地：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，征土地增值稅；轉(zhuǎn)讓集體所有制土地，應(yīng)先在有關(guān)部門辦理（或補辦）土地征用或出讓手續(xù)，使之變?yōu)閲宜胁趴赊D(zhuǎn)讓，并納入土地增值稅的征稅范圍。集體土地的自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。
2.土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的征，而國有土地使用權(quán)的出讓不征；未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（如房地產(chǎn)出租）不征。這里的“土地使用權(quán)出讓”是指土地使用者在政府壟斷的土地一級市場，通過支付土地出讓金而獲得一定年限的土地使用權(quán)的行為。“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權(quán)后，在土地二級市場上將土地再轉(zhuǎn)讓的行為。
3.征稅范圍不包括房地產(chǎn)權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為（如繼承）。
上述內(nèi)容的具體化經(jīng)常在考試中出現(xiàn)，具體問題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：
屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征） 不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征） 免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）
（1）出售國有土地使用權(quán)
（2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的
（3）存量房地產(chǎn)買賣
（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）
（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）
（6）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的
（7）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的 （1）房地產(chǎn)繼承（無收入）
（2）房地產(chǎn)贈與（無收入）
（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）
（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）
（5）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）
（6）房地產(chǎn)評估增值 （1）個人互換自有居住用房地產(chǎn)
（2）合作建房建成后按比例分房自用
（3）投資聯(lián)營時房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)
（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中
（5）國家征用收回的房地產(chǎn)
（6）個人轉(zhuǎn)讓居住滿五年以上的房地產(chǎn)
（7）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售
提示：首先，應(yīng)與契稅的征稅范圍和納稅人對比掌握；其次，應(yīng)和土地增值稅的計算聯(lián)系起來復(fù)習(xí)。
二、應(yīng)稅收入的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合金額計入收入總額。
三、增值額扣除項目的確定
【特別提示】這是土地增值稅最容易出考題的部分之一。第（1）、（2）兩項構(gòu)成其他相關(guān)（3）、（6）項的計算基礎(chǔ)。第（5）項涉及轉(zhuǎn)讓已使用后的房屋、建筑物（存量房地產(chǎn)），由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估部門評估，稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。第（6）項僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用?？忌趶?fù)習(xí)時要注意新建房地產(chǎn)銷售可扣除的項目和銷售存量房可扣除的項目是有差異的。
另外，考生還要關(guān)注計算土地增值額時可扣除稅金的規(guī)定：
企業(yè)狀況 可扣除稅金 詳細(xì)說明
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （1）營業(yè)稅
（2）城建稅和教育費附加 （1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%；
（2）由于印花稅（0.5‰）包含在管理費用中，故不能在此單獨扣除。
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （1）營業(yè)稅
（2）印花稅
（3）城建稅和教育費附加 （1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%；
銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時，計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受讓原價后的余額；營業(yè)稅稅率為5%；
（2）印花稅稅率為0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）
四、應(yīng)納稅額的計算
（一）土地增值稅的稅率和稅額計算公式
1．土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。與超額累進(jìn)稅率相比，超額累進(jìn)稅率累進(jìn)依據(jù)為絕對數(shù)；超率累進(jìn)稅率累進(jìn)依據(jù)為相對數(shù)，本稅種的累進(jìn)依據(jù)為增值額與扣除項目金額之間的比率。
2．土地證值稅的計算
規(guī)定及命題 分析及說明
計算土地增值稅的步驟和公式 第一步，計算收入總額
第二步，計算扣除項目金額
第三步，用收入總額減除扣除項目金額計算增值額
土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項目金額
第四步，計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)
第五步，套用公式計算稅額。公式為：
應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
土地增值稅計算的命題規(guī)律 關(guān)于土地增值稅的計算的命題，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型”到“關(guān)系加分?jǐn)傂汀钡淖兓?。?004年之前，土地增值稅的計算大多只是考核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的步驟和扣除項目金額的確定。2004年把土地增值稅的計算與企業(yè)所得稅綜合在一起，開始考核土地增值稅的簡單計算及其與營業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅的關(guān)系。2007年和2008年，土地增值稅的計算考核已完工程與未完工程、已完已售工程與已完未售工程的分?jǐn)傆嫸惖囊?guī)則。土地增值稅的計算的復(fù)雜性有所增加。
提示：土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以在稅前扣除。
（二）關(guān)于評估價格的使用
納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)的成交價格的；（2）提供的扣除項目不實的；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。
【解釋】這也是在CPA考試中多次出過考題的部分，應(yīng)注意以下理解：
1.房地產(chǎn)評估價格是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格。不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行評估。
2.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評估價格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。針對收入的確定使用在以下方面：隱瞞、虛報房地產(chǎn)的成交價格的；提供的扣除項目不實的；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。
3.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。
五、稅收優(yōu)惠
主要稅收優(yōu)惠如下：
1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免稅。
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限，在2005年以前由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策住房具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅
3.個人因工作調(diào)動或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用房的，依原房產(chǎn)使用時間長短確定免稅或減半征稅。
六、征收管理
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
（二）納稅申報及納稅地點
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
土地增值稅的征稅范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
【解釋】土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個關(guān)鍵特征：
1.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地是否為國有土地：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，征土地增值稅；轉(zhuǎn)讓集體所有制土地，應(yīng)先在有關(guān)部門辦理（或補辦）土地征用或出讓手續(xù)，使之變?yōu)閲宜胁趴赊D(zhuǎn)讓，并納入土地增值稅的征稅范圍。集體土地的自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。
2.土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的征，而國有土地使用權(quán)的出讓不征；未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（如房地產(chǎn)出租）不征。這里的“土地使用權(quán)出讓”是指土地使用者在政府壟斷的土地一級市場，通過支付土地出讓金而獲得一定年限的土地使用權(quán)的行為。“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權(quán)后，在土地二級市場上將土地再轉(zhuǎn)讓的行為。
3.征稅范圍不包括房地產(chǎn)權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為（如繼承）。
上述內(nèi)容的具體化經(jīng)常在考試中出現(xiàn)，具體問題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：
屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征） 不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征） 免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）
（1）出售國有土地使用權(quán)
（2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的
（3）存量房地產(chǎn)買賣
（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）
（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）
（6）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的
（7）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的 （1）房地產(chǎn)繼承（無收入）
（2）房地產(chǎn)贈與（無收入）
（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）
（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）
（5）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）
（6）房地產(chǎn)評估增值 （1）個人互換自有居住用房地產(chǎn)
（2）合作建房建成后按比例分房自用
（3）投資聯(lián)營時房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)
（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中
（5）國家征用收回的房地產(chǎn)
（6）個人轉(zhuǎn)讓居住滿五年以上的房地產(chǎn)
（7）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售
提示：首先，應(yīng)與契稅的征稅范圍和納稅人對比掌握；其次，應(yīng)和土地增值稅的計算聯(lián)系起來復(fù)習(xí)。
二、應(yīng)稅收入的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合金額計入收入總額。
三、增值額扣除項目的確定
【特別提示】這是土地增值稅最容易出考題的部分之一。第（1）、（2）兩項構(gòu)成其他相關(guān)（3）、（6）項的計算基礎(chǔ)。第（5）項涉及轉(zhuǎn)讓已使用后的房屋、建筑物（存量房地產(chǎn)），由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估部門評估，稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。第（6）項僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用?？忌趶?fù)習(xí)時要注意新建房地產(chǎn)銷售可扣除的項目和銷售存量房可扣除的項目是有差異的。
另外，考生還要關(guān)注計算土地增值額時可扣除稅金的規(guī)定：
企業(yè)狀況 可扣除稅金 詳細(xì)說明
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （1）營業(yè)稅
（2）城建稅和教育費附加 （1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%；
（2）由于印花稅（0.5‰）包含在管理費用中，故不能在此單獨扣除。
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （1）營業(yè)稅
（2）印花稅
（3）城建稅和教育費附加 （1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%；
銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時，計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受讓原價后的余額；營業(yè)稅稅率為5%；
（2）印花稅稅率為0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）
四、應(yīng)納稅額的計算
（一）土地增值稅的稅率和稅額計算公式
1．土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。與超額累進(jìn)稅率相比，超額累進(jìn)稅率累進(jìn)依據(jù)為絕對數(shù)；超率累進(jìn)稅率累進(jìn)依據(jù)為相對數(shù)，本稅種的累進(jìn)依據(jù)為增值額與扣除項目金額之間的比率。
2．土地證值稅的計算
規(guī)定及命題 分析及說明
計算土地增值稅的步驟和公式 第一步，計算收入總額
第二步，計算扣除項目金額
第三步，用收入總額減除扣除項目金額計算增值額
土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項目金額
第四步，計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)
第五步，套用公式計算稅額。公式為：
應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
土地增值稅計算的命題規(guī)律 關(guān)于土地增值稅的計算的命題，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型”到“關(guān)系加分?jǐn)傂汀钡淖兓?。?004年之前，土地增值稅的計算大多只是考核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的步驟和扣除項目金額的確定。2004年把土地增值稅的計算與企業(yè)所得稅綜合在一起，開始考核土地增值稅的簡單計算及其與營業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅的關(guān)系。2007年和2008年，土地增值稅的計算考核已完工程與未完工程、已完已售工程與已完未售工程的分?jǐn)傆嫸惖囊?guī)則。土地增值稅的計算的復(fù)雜性有所增加。
提示：土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以在稅前扣除。
（二）關(guān)于評估價格的使用
納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)的成交價格的；（2）提供的扣除項目不實的；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。
【解釋】這也是在CPA考試中多次出過考題的部分，應(yīng)注意以下理解：
1.房地產(chǎn)評估價格是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格。不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行評估。
2.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評估價格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。針對收入的確定使用在以下方面：隱瞞、虛報房地產(chǎn)的成交價格的；提供的扣除項目不實的；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。
3.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。
五、稅收優(yōu)惠
主要稅收優(yōu)惠如下：
1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免稅。
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限，在2005年以前由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策住房具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅
3.個人因工作調(diào)動或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用房的，依原房產(chǎn)使用時間長短確定免稅或減半征稅。
六、征收管理
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
（二）納稅申報及納稅地點