一、地產開發(fā)企業(yè)的成本構成
房地產開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分：
1、土地費用
2、前期費用
3、建安成本
4、配套費用
5、籌資成本
6、管理費用
7、銷售費用
從上述成本費用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤化的目標。
二、成本分解的過程
項目開發(fā)成本的控制與項目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細劃到成本目標的過程。
1、投資估算
在項目正式立項前一般都要對該項目進行財務評估分析，包括成本估算、進度計劃、銷售計劃、資金計劃、現(xiàn)金流量等內容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項目執(zhí)行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經驗估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設置計算依據等方式，均可以實現(xiàn)上述估算計算。在PM2中的具體實現(xiàn)如下：
1）、核算項目設置，相當于設置不同的項目執(zhí)行方案，例如：不同的容積率、服務性設施所有權等，對不同方案的成本、盈利能力等進行分析對比。
2）、收支項目（成本項目）設置相當于是工程估算人員對項目成本費用項目的層層分解，這個成本項目的分解也是一個過程，隨著項目計劃的進展，成本項目的劃分也越來越細。例如：在項目計劃初期只劃分了土地費、建安費、配套費等，隨著時間的進展，就需要將土地費逐漸分解為土地出讓金、土地評估、交易、登記、契約費等。
3）、收支估算（成本估算）
隨著收支項目（成本項目）的設定，根據項目的開發(fā)周期資金需求量，就需要計劃不同時期內的資金收支計劃。在PM2系統(tǒng)中，就是按預先設定的費用項目指標錄入/計算/調整估算數據。包括成本估算、資金來源、現(xiàn)金流量等各種財務分析報表。
由于PM2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設定各種項目建筑指標及相關的計算關系，例如：根據單方成本、建筑面積計算總成本，設置各個成本項目占總成本的比例而計算各個成本項目的成本估算等。
房地產開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分：
1、土地費用
2、前期費用
3、建安成本
4、配套費用
5、籌資成本
6、管理費用
7、銷售費用
從上述成本費用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤化的目標。
二、成本分解的過程
項目開發(fā)成本的控制與項目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細劃到成本目標的過程。
1、投資估算
在項目正式立項前一般都要對該項目進行財務評估分析，包括成本估算、進度計劃、銷售計劃、資金計劃、現(xiàn)金流量等內容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項目執(zhí)行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經驗估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設置計算依據等方式，均可以實現(xiàn)上述估算計算。在PM2中的具體實現(xiàn)如下：
1）、核算項目設置，相當于設置不同的項目執(zhí)行方案，例如：不同的容積率、服務性設施所有權等，對不同方案的成本、盈利能力等進行分析對比。
2）、收支項目（成本項目）設置相當于是工程估算人員對項目成本費用項目的層層分解，這個成本項目的分解也是一個過程，隨著項目計劃的進展，成本項目的劃分也越來越細。例如：在項目計劃初期只劃分了土地費、建安費、配套費等，隨著時間的進展，就需要將土地費逐漸分解為土地出讓金、土地評估、交易、登記、契約費等。
3）、收支估算（成本估算）
隨著收支項目（成本項目）的設定，根據項目的開發(fā)周期資金需求量，就需要計劃不同時期內的資金收支計劃。在PM2系統(tǒng)中，就是按預先設定的費用項目指標錄入/計算/調整估算數據。包括成本估算、資金來源、現(xiàn)金流量等各種財務分析報表。
由于PM2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設定各種項目建筑指標及相關的計算關系，例如：根據單方成本、建筑面積計算總成本，設置各個成本項目占總成本的比例而計算各個成本項目的成本估算等。