成本控制和管理歷來是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦然。本人結(jié)合多個房地產(chǎn)項(xiàng)目（如CBD重點(diǎn)工程藍(lán)堡國際公寓）的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。成本管理方法主要融合如下內(nèi)容：合同管理、預(yù)算及資金管理、甲供材料管理。其中，預(yù)算及資金管理是核心。三者結(jié)合財務(wù)軟件的報表開發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。
一、臺同管理
公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動的實(shí)施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務(wù)、預(yù)算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個很扎實(shí)的平臺。
1.合同匯簽與分類?！ ?BR> 合同管理融合了財務(wù)、預(yù)算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)?！ ?BR> 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。
2.合同的錄入與執(zhí)行?！?BR> 將已分類合同結(jié)合財務(wù)軟件的報表功能，設(shè)計出能自動提取數(shù)據(jù)的“合同款項(xiàng)支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，成本會計要盯住每一次付款時點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計劃安排并報主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同?！ ?BR> 3.報告?！ ?BR> 按周申報合同清單及匯總統(tǒng)計表。
二、工程預(yù)算及資金管理
參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制?！ ?BR> 1.工程預(yù)算的編制、錄入?！?BR> 工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會計等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會計進(jìn)行錄人工作。以后的財務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。工程預(yù)算的錄入指成本會計結(jié)合財務(wù)軟件的報表開發(fā)設(shè)計功能，錄入到本公司自行設(shè)計好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財務(wù)軟件自動提取實(shí)際發(fā)生額時，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進(jìn)行對比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。
2.工程款支付。
各用款部門填寫用款單時，按“工程項(xiàng)目。分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據(jù)已有財務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會計也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對象及其明細(xì)項(xiàng)目?！ ?BR> 在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因?yàn)槿魏尾划?dāng)?shù)馁Y金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態(tài)?！?BR> 如此，成本會計將各部門資金申請單的相關(guān)情況與賬務(wù)記錄及預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行對照，產(chǎn)生了相關(guān)信息。因?yàn)榻Y(jié)合了財務(wù)軟件的電算及報表功能，故這類信息流的產(chǎn)生是非常迅速和準(zhǔn)確的。這種預(yù)先產(chǎn)生的信息，可以用一定形式表達(dá)出來，如前面所提到的“合同款支付單”等。它包含的內(nèi)容有合同或工程總價、變更索賠等金額、應(yīng)扣除款項(xiàng)、已付價款、本期計量款、截止本期累計付款等。待確定信息無誤后，憑此單及部門資金申請表上報主管領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)入下一報賬流程，如步驟④所示；否則，中斷申報程序，使資金得到有效控制，如步驟⑤所示。
3.報告。
按周打印各單位的付款清單及工程款支付匯總表?！ ?BR> 三、甲供材料管理
若高檔、大型項(xiàng)目有甲供材料，因房地產(chǎn)開發(fā)單位一般不設(shè)庫存，故材料到場匯簽后直接進(jìn)入施工總包單位庫房。針對這種特殊情況，需作一定要求。
1.將材料準(zhǔn)確分類。
材料的準(zhǔn)確分類是為進(jìn)行同類材料的性價比對照作鋪墊，為材料管理和成本控制服務(wù)，并為將材料準(zhǔn)確列轉(zhuǎn)成本項(xiàng)目進(jìn)行核算作難備。
材料按屬性及工程用途細(xì)分為：土建材料、機(jī)電設(shè)備材料、水電材料、弱電材料、裝修材料、樣板間材料、其他材料。
2.材料入庫與出庫手續(xù)同時辦理并核對。
在辦理材料匯簽入庫的同時要辦理內(nèi)部出庫手續(xù)。對甲供材料的管理分情況控制：
總包單位材料管理較好的，可向其索要甲供材料的出庫使用單，這一點(diǎn)可在雙方簽署的工程承包合同中預(yù)先約定；
總包單位材料管理不好的，材料工程師可按每月簽認(rèn)的工程量統(tǒng)計清單進(jìn)行甲供材料的分類統(tǒng)計。統(tǒng)計的總包施工單位材料出庫數(shù)與本單位內(nèi)部出庫數(shù)核對，發(fā)現(xiàn)有較大出入時，找總包單位協(xié)議?？刂频年P(guān)鍵：索要施工單位材料出庫單或每月提供有開發(fā)商、監(jiān)理、施工單位三方簽認(rèn)的工程量統(tǒng)計清單，并由材料工程師和成本會計結(jié)合施工單位材料庫存進(jìn)行核對。
綜上三點(diǎn)所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效地進(jìn)行成本管理和控制，主要在于成本會計、預(yù)算工程師、材料工程師有意識地加強(qiáng)管理和融通，強(qiáng)化各自職能，結(jié)合財務(wù)軟件的功能，據(jù)棄舊的循環(huán)運(yùn)行體系，形成一個從組織結(jié)構(gòu)上及功能上都能交融的“信息交流網(wǎng)”。其核心思想是加強(qiáng)各部門信息交流，統(tǒng)一整合企業(yè)資源，通過上述三大控制系統(tǒng)鞏固各部門問的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，從而達(dá)到統(tǒng)一有效地進(jìn)行成本管理和控制的“系統(tǒng)功能”。
一、臺同管理
公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動的實(shí)施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務(wù)、預(yù)算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個很扎實(shí)的平臺。
1.合同匯簽與分類?！ ?BR> 合同管理融合了財務(wù)、預(yù)算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)?！ ?BR> 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。
2.合同的錄入與執(zhí)行?！?BR> 將已分類合同結(jié)合財務(wù)軟件的報表功能，設(shè)計出能自動提取數(shù)據(jù)的“合同款項(xiàng)支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，成本會計要盯住每一次付款時點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計劃安排并報主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同?！ ?BR> 3.報告?！ ?BR> 按周申報合同清單及匯總統(tǒng)計表。
二、工程預(yù)算及資金管理
參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制?！ ?BR> 1.工程預(yù)算的編制、錄入?！?BR> 工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會計等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會計進(jìn)行錄人工作。以后的財務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。工程預(yù)算的錄入指成本會計結(jié)合財務(wù)軟件的報表開發(fā)設(shè)計功能，錄入到本公司自行設(shè)計好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財務(wù)軟件自動提取實(shí)際發(fā)生額時，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進(jìn)行對比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。
2.工程款支付。
各用款部門填寫用款單時，按“工程項(xiàng)目。分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據(jù)已有財務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會計也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對象及其明細(xì)項(xiàng)目?！ ?BR> 在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因?yàn)槿魏尾划?dāng)?shù)馁Y金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態(tài)?！?BR> 如此，成本會計將各部門資金申請單的相關(guān)情況與賬務(wù)記錄及預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行對照，產(chǎn)生了相關(guān)信息。因?yàn)榻Y(jié)合了財務(wù)軟件的電算及報表功能，故這類信息流的產(chǎn)生是非常迅速和準(zhǔn)確的。這種預(yù)先產(chǎn)生的信息，可以用一定形式表達(dá)出來，如前面所提到的“合同款支付單”等。它包含的內(nèi)容有合同或工程總價、變更索賠等金額、應(yīng)扣除款項(xiàng)、已付價款、本期計量款、截止本期累計付款等。待確定信息無誤后，憑此單及部門資金申請表上報主管領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)入下一報賬流程，如步驟④所示；否則，中斷申報程序，使資金得到有效控制，如步驟⑤所示。
3.報告。
按周打印各單位的付款清單及工程款支付匯總表?！ ?BR> 三、甲供材料管理
若高檔、大型項(xiàng)目有甲供材料，因房地產(chǎn)開發(fā)單位一般不設(shè)庫存，故材料到場匯簽后直接進(jìn)入施工總包單位庫房。針對這種特殊情況，需作一定要求。
1.將材料準(zhǔn)確分類。
材料的準(zhǔn)確分類是為進(jìn)行同類材料的性價比對照作鋪墊，為材料管理和成本控制服務(wù)，并為將材料準(zhǔn)確列轉(zhuǎn)成本項(xiàng)目進(jìn)行核算作難備。
材料按屬性及工程用途細(xì)分為：土建材料、機(jī)電設(shè)備材料、水電材料、弱電材料、裝修材料、樣板間材料、其他材料。
2.材料入庫與出庫手續(xù)同時辦理并核對。
在辦理材料匯簽入庫的同時要辦理內(nèi)部出庫手續(xù)。對甲供材料的管理分情況控制：
總包單位材料管理較好的，可向其索要甲供材料的出庫使用單，這一點(diǎn)可在雙方簽署的工程承包合同中預(yù)先約定；
總包單位材料管理不好的，材料工程師可按每月簽認(rèn)的工程量統(tǒng)計清單進(jìn)行甲供材料的分類統(tǒng)計。統(tǒng)計的總包施工單位材料出庫數(shù)與本單位內(nèi)部出庫數(shù)核對，發(fā)現(xiàn)有較大出入時，找總包單位協(xié)議?？刂频年P(guān)鍵：索要施工單位材料出庫單或每月提供有開發(fā)商、監(jiān)理、施工單位三方簽認(rèn)的工程量統(tǒng)計清單，并由材料工程師和成本會計結(jié)合施工單位材料庫存進(jìn)行核對。
綜上三點(diǎn)所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效地進(jìn)行成本管理和控制，主要在于成本會計、預(yù)算工程師、材料工程師有意識地加強(qiáng)管理和融通，強(qiáng)化各自職能，結(jié)合財務(wù)軟件的功能，據(jù)棄舊的循環(huán)運(yùn)行體系，形成一個從組織結(jié)構(gòu)上及功能上都能交融的“信息交流網(wǎng)”。其核心思想是加強(qiáng)各部門信息交流，統(tǒng)一整合企業(yè)資源，通過上述三大控制系統(tǒng)鞏固各部門問的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，從而達(dá)到統(tǒng)一有效地進(jìn)行成本管理和控制的“系統(tǒng)功能”。