四、估價(jià)方法選用
估價(jià)對象在建工程。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線如下：
1. 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法”，因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤以及購買估價(jià)對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
2. 估價(jià)對象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
3. 對以上兩種方法測算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對象的總價(jià)值和單位價(jià)值。
五、估價(jià)測算過程
(一) 假設(shè)開發(fā)法分析測算過程
假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
1、 采用的公式
估價(jià)對象價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)
2、 估價(jià)對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測算
運(yùn)用市場法測算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。
市場法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
2.1采用的公式
交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況
修正 調(diào)整 調(diào)整
估價(jià)對象= 可比實(shí)例× 100 × ( )× 100
比準(zhǔn)價(jià)格 成交價(jià)格 ( ) 100 ( )
2.2所選可比實(shí)例(見表一)
可比實(shí)例情況表
表一
可比實(shí)例與估價(jià)對象 A B C 估價(jià)對象
比較項(xiàng)目
項(xiàng)目名稱 XX苑 XX樓 XX園 XX園
項(xiàng)目坐落 XX新村XX號 XX路XX號 XX道XX號 XX大道XX號
土地使用權(quán)取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓
土地等級 住宅IV級 住宅III級 住宅III級 住宅IV級
建筑結(jié)構(gòu) 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層
規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅
成新狀況 十成新 十成新 十成新
交易情況 正常 正常 正常
交易日期 2005.3 2005.3 2005.4
成交價(jià)格 3100 3100 2960
估價(jià)對象在建工程。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線如下：
1. 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法”，因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤以及購買估價(jià)對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
2. 估價(jià)對象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
3. 對以上兩種方法測算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對象的總價(jià)值和單位價(jià)值。
五、估價(jià)測算過程
(一) 假設(shè)開發(fā)法分析測算過程
假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
1、 采用的公式
估價(jià)對象價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)
2、 估價(jià)對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測算
運(yùn)用市場法測算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。
市場法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
2.1采用的公式
交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況
修正 調(diào)整 調(diào)整
估價(jià)對象= 可比實(shí)例× 100 × ( )× 100
比準(zhǔn)價(jià)格 成交價(jià)格 ( ) 100 ( )
2.2所選可比實(shí)例(見表一)
可比實(shí)例情況表
表一
可比實(shí)例與估價(jià)對象 A B C 估價(jià)對象
比較項(xiàng)目
項(xiàng)目名稱 XX苑 XX樓 XX園 XX園
項(xiàng)目坐落 XX新村XX號 XX路XX號 XX道XX號 XX大道XX號
土地使用權(quán)取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓
土地等級 住宅IV級 住宅III級 住宅III級 住宅IV級
建筑結(jié)構(gòu) 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層
規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅
成新狀況 十成新 十成新 十成新
交易情況 正常 正常 正常
交易日期 2005.3 2005.3 2005.4
成交價(jià)格 3100 3100 2960