前 言
一、05年考試大綱的總體要求：
1.各科目考試大綱的內(nèi)容，分為掌握、熟悉、了解三個層次。在考試內(nèi)容中，掌握的部分約占60%，熟悉的部分約占30%，了解的部分約占 10%。
2.房地產(chǎn)估價案例與分析主要考核應(yīng)考人員是否 二、前年、去年案例考試情況簡介。 已經(jīng)初步具備獨立進(jìn)行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)和獨立撰寫估價報告的能力;
二、前年、去年案例考試情況簡介。
2004年順利獲取證書的考生數(shù)不超過5%，在保留成績的考生中，幾萬名考生案例成績保存的考生僅有169人，2005年案例的比2004年略高，約為10%，及格線為60分。
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線
一、內(nèi)容提要：
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念、實質(zhì)，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程的關(guān)系，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的關(guān)系，確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的過程中要考慮的各種因素，在估價實踐中獨立地確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線。
二、大綱要求：
掌握：房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念和實質(zhì)，確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的過程中要考慮的各種因素，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定過程。
熟悉：房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)決定房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)。
了解：房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的關(guān)系，房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)估價目的與房地產(chǎn)估價方法之間的關(guān)系。
三、要點說明：
1.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是評估出估價對象房地產(chǎn)的價值所應(yīng)遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認(rèn)識。
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，要對估價對象房地產(chǎn)本身有充分的認(rèn)識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。
2.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程
房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程以確定房地產(chǎn)價值的過程，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。因此，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線體現(xiàn)的是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。
3.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法
(1)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的密切關(guān)系
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識。每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。
同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術(shù)路線。房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。
(2)把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確運用房地產(chǎn)估價方法
由于房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價格，所以把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確理解和運用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。
4.確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要首先確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)
(1)房地產(chǎn)估價的公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)要解決的是房地產(chǎn)估價的最根本問題，即房地產(chǎn)估價是“評估什么前提條件下的房地產(chǎn)價值”。房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個影響房地產(chǎn)估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)的影響。
(2)公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)決定估價方法的實質(zhì)
在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，確定了估價的技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了各種估價方法的實質(zhì)。
按照公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場比較法對估價對象的公開市場價格進(jìn)行估價是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價方法。其他各種房地產(chǎn)估價方法究其實質(zhì)，都是市場法的變形，是對市場法的補(bǔ)充，因此這些估價方法同樣體現(xiàn)了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。
5.價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法與估價目的
針對不同估價目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，也是確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，而并不是選擇估價方法。
估價對象與估價方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價目的與估價方法之間并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。
6.確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要對估價基本事項有充分的認(rèn)識
(1)確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價對象
估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，如果不了解估價對象本身的情況，確定估價技術(shù)路線就無從談起。
(2)確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價目的估價目的決定了價格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價技術(shù)路線。
(3)確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價時點
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是要確定房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和價格形成過程，而房地產(chǎn)價格內(nèi)涵與價格形成過程都與估價時點密切相關(guān)。
7.確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要遵循房地產(chǎn)估價原則
(1)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與合法原則
遵循合法原則，要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價。
(2)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與替代原則
遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
(3)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與使用原則
遵循使用原則，應(yīng)以估價對象用于使用為前提估價。
(4)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與估價時點原則
估價時點原則強(qiáng)調(diào)的是估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性。
估價時點原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會有不同的價值。
8.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定過程
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是要確定估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵和價格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，首先要明確估價對象的價格內(nèi)涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。
四、內(nèi)容講解：
1.1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線概述
1.1.1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念
房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受了估價委托并明確了估價目的、估價時點、估價對象等估價基本事項之后，接下來要做的一件重要工作就是確定估價技術(shù)路線。只有確定了估價技術(shù)路線，才能相應(yīng)地選擇估價方法，進(jìn)而才能進(jìn)行后面的具體估價作業(yè)。
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是評估出估價對象房地產(chǎn)的價值所應(yīng)遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認(rèn)識。
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程。確定估價技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，要對估價對象房地產(chǎn)有充分的認(rèn)識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。
1.1.2 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程
房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程以確定房地產(chǎn)價值的過程，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。因此，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線體現(xiàn)的正是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。
下面以《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定來說明房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程的關(guān)系。
以《規(guī)范》第6.4.4條為例：
“6.4.4以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：
“(1)首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定年限，從估價時點起計。
“(2)用成本法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額?！?BR> 這里給出的處理土地使用權(quán)出讓金問題的兩種方式，就是兩種估價技術(shù)路線。
這兩種估價技術(shù)路線反映了共同的價格內(nèi)涵：劃撥土地使用權(quán)的價格內(nèi)涵是出讓土地使用權(quán)價格扣除土地使用權(quán)出讓金價款后的余額部分。
而這兩種估價技術(shù)路線反映的價格形成過程卻又是不同的：前者是用出讓土地使用權(quán)價格減去土地使用權(quán)出讓金價款;后者是采用成本積算的方法，在積算時不考慮土地使用權(quán)出讓金價款。
又例如《規(guī)范》第6.12.2條規(guī)定：
“6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損害賠償價值?！?BR> 這里所說的：“對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損害賠償價值”，就是一種估價技術(shù)路線。也就是說，在進(jìn)行房地產(chǎn)損壞賠償估價時，需要確定的是估價對象房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失。這個價值損失又如何衡量呢?是用對其進(jìn)行修復(fù)所需的費用來衡量的。因此，房地產(chǎn)損壞賠償估價時，估價結(jié)論的價格內(nèi)涵是“房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失”，或者是“修復(fù)所需的費用”。明確了價格內(nèi)涵，也就明確了該價格的形成過程：模擬對損壞的房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)從而得出修復(fù)所需的費用。進(jìn)而也就明確了估價的技術(shù)路線：估算其修復(fù)所需的費用作為損害賠償價值。
由上所舉《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定已經(jīng)可以看出，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和房地產(chǎn)價格形成過程，關(guān)于這一點，在本章后面還會反復(fù)強(qiáng)調(diào)。
1.1.3 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法
1.1.3.1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的密切關(guān)系
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識?？梢哉f，每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種估價技術(shù)路線。
例如，市場法體現(xiàn)的是這樣一種對價格形成過程的認(rèn)識：房地產(chǎn)的正常市場價格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能實現(xiàn)的價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價格。正是按照這樣對價格形成過程的認(rèn)識，市場法采用“選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格經(jīng)過處理后作為評估價值”的技術(shù)路線。
成本法反映的估價技術(shù)路線是：在無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，可以通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進(jìn)行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加(積算)作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認(rèn)可這樣一種價格形成過程：房地 產(chǎn)價值是由其各組成部分的價格累加而成的。
收益法體現(xiàn)了對價格形成過程的這樣一種認(rèn)識：可以將購買房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價對象房地產(chǎn)的價格。收益法所體現(xiàn)的估價技術(shù)路線是：房地產(chǎn)價值是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。
假設(shè)開發(fā)法體現(xiàn)的房地產(chǎn)價格形成過程也即估價技術(shù)路線是：未完成的房地產(chǎn)的價值取決于它完成后的房地產(chǎn)價值與從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費的差額。
同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術(shù)路線。例如，對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行估價，可以采用成本法，求取獲取土地的價格、已投入的建造成本和各項相關(guān)費用、利息、利潤、稅費，累加即得到其價值。這既是成本法的估價過程，也體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。它所反映的價格形成過程是：房地產(chǎn)價值是由構(gòu)成房地產(chǎn)價值的各組成部分積算而形成的。也可以采用假設(shè)開發(fā)法先確定該項目完成后的價值，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項投入和利息、利潤、稅費，由此也可得出估價對象的價值。這種方法所反映的價格形成過程是：未完成的房地產(chǎn)的價值最終取決于它開發(fā)建設(shè)完成后的房地產(chǎn)價值，由后者可以推算出前者。
所以說，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。
1.1.3.2 把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確運用房地產(chǎn)估價方法
由于房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價值，所以，把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確理解和運用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。
一、05年考試大綱的總體要求：
1.各科目考試大綱的內(nèi)容，分為掌握、熟悉、了解三個層次。在考試內(nèi)容中，掌握的部分約占60%，熟悉的部分約占30%，了解的部分約占 10%。
2.房地產(chǎn)估價案例與分析主要考核應(yīng)考人員是否 二、前年、去年案例考試情況簡介。 已經(jīng)初步具備獨立進(jìn)行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)和獨立撰寫估價報告的能力;
二、前年、去年案例考試情況簡介。
2004年順利獲取證書的考生數(shù)不超過5%，在保留成績的考生中，幾萬名考生案例成績保存的考生僅有169人，2005年案例的比2004年略高，約為10%，及格線為60分。
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線
一、內(nèi)容提要：
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念、實質(zhì)，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程的關(guān)系，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的關(guān)系，確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的過程中要考慮的各種因素，在估價實踐中獨立地確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線。
二、大綱要求：
掌握：房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念和實質(zhì)，確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的過程中要考慮的各種因素，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定過程。
熟悉：房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)決定房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)。
了解：房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的關(guān)系，房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)估價目的與房地產(chǎn)估價方法之間的關(guān)系。
三、要點說明：
1.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是評估出估價對象房地產(chǎn)的價值所應(yīng)遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認(rèn)識。
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，要對估價對象房地產(chǎn)本身有充分的認(rèn)識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。
2.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程
房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程以確定房地產(chǎn)價值的過程，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。因此，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線體現(xiàn)的是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。
3.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法
(1)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的密切關(guān)系
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識。每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。
同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術(shù)路線。房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。
(2)把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確運用房地產(chǎn)估價方法
由于房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價格，所以把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確理解和運用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。
4.確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要首先確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)
(1)房地產(chǎn)估價的公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)要解決的是房地產(chǎn)估價的最根本問題，即房地產(chǎn)估價是“評估什么前提條件下的房地產(chǎn)價值”。房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個影響房地產(chǎn)估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)的影響。
(2)公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)決定估價方法的實質(zhì)
在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，確定了估價的技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了各種估價方法的實質(zhì)。
按照公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場比較法對估價對象的公開市場價格進(jìn)行估價是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價方法。其他各種房地產(chǎn)估價方法究其實質(zhì)，都是市場法的變形，是對市場法的補(bǔ)充，因此這些估價方法同樣體現(xiàn)了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。
5.價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法與估價目的
針對不同估價目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，也是確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，而并不是選擇估價方法。
估價對象與估價方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價目的與估價方法之間并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。
6.確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要對估價基本事項有充分的認(rèn)識
(1)確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價對象
估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，如果不了解估價對象本身的情況，確定估價技術(shù)路線就無從談起。
(2)確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價目的估價目的決定了價格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價技術(shù)路線。
(3)確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價時點
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是要確定房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和價格形成過程，而房地產(chǎn)價格內(nèi)涵與價格形成過程都與估價時點密切相關(guān)。
7.確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要遵循房地產(chǎn)估價原則
(1)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與合法原則
遵循合法原則，要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價。
(2)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與替代原則
遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
(3)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與使用原則
遵循使用原則，應(yīng)以估價對象用于使用為前提估價。
(4)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與估價時點原則
估價時點原則強(qiáng)調(diào)的是估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性。
估價時點原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會有不同的價值。
8.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定過程
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是要確定估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵和價格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，首先要明確估價對象的價格內(nèi)涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。
四、內(nèi)容講解：
1.1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線概述
1.1.1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念
房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受了估價委托并明確了估價目的、估價時點、估價對象等估價基本事項之后，接下來要做的一件重要工作就是確定估價技術(shù)路線。只有確定了估價技術(shù)路線，才能相應(yīng)地選擇估價方法，進(jìn)而才能進(jìn)行后面的具體估價作業(yè)。
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是評估出估價對象房地產(chǎn)的價值所應(yīng)遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認(rèn)識。
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程。確定估價技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，要對估價對象房地產(chǎn)有充分的認(rèn)識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。
1.1.2 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程
房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程以確定房地產(chǎn)價值的過程，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。因此，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線體現(xiàn)的正是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。
下面以《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定來說明房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程的關(guān)系。
以《規(guī)范》第6.4.4條為例：
“6.4.4以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：
“(1)首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定年限，從估價時點起計。
“(2)用成本法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額?！?BR> 這里給出的處理土地使用權(quán)出讓金問題的兩種方式，就是兩種估價技術(shù)路線。
這兩種估價技術(shù)路線反映了共同的價格內(nèi)涵：劃撥土地使用權(quán)的價格內(nèi)涵是出讓土地使用權(quán)價格扣除土地使用權(quán)出讓金價款后的余額部分。
而這兩種估價技術(shù)路線反映的價格形成過程卻又是不同的：前者是用出讓土地使用權(quán)價格減去土地使用權(quán)出讓金價款;后者是采用成本積算的方法，在積算時不考慮土地使用權(quán)出讓金價款。
又例如《規(guī)范》第6.12.2條規(guī)定：
“6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損害賠償價值?！?BR> 這里所說的：“對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損害賠償價值”，就是一種估價技術(shù)路線。也就是說，在進(jìn)行房地產(chǎn)損壞賠償估價時，需要確定的是估價對象房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失。這個價值損失又如何衡量呢?是用對其進(jìn)行修復(fù)所需的費用來衡量的。因此，房地產(chǎn)損壞賠償估價時，估價結(jié)論的價格內(nèi)涵是“房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失”，或者是“修復(fù)所需的費用”。明確了價格內(nèi)涵，也就明確了該價格的形成過程：模擬對損壞的房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)從而得出修復(fù)所需的費用。進(jìn)而也就明確了估價的技術(shù)路線：估算其修復(fù)所需的費用作為損害賠償價值。
由上所舉《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定已經(jīng)可以看出，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和房地產(chǎn)價格形成過程，關(guān)于這一點，在本章后面還會反復(fù)強(qiáng)調(diào)。
1.1.3 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法
1.1.3.1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的密切關(guān)系
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識?？梢哉f，每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種估價技術(shù)路線。
例如，市場法體現(xiàn)的是這樣一種對價格形成過程的認(rèn)識：房地產(chǎn)的正常市場價格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能實現(xiàn)的價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價格。正是按照這樣對價格形成過程的認(rèn)識，市場法采用“選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格經(jīng)過處理后作為評估價值”的技術(shù)路線。
成本法反映的估價技術(shù)路線是：在無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，可以通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進(jìn)行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加(積算)作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認(rèn)可這樣一種價格形成過程：房地 產(chǎn)價值是由其各組成部分的價格累加而成的。
收益法體現(xiàn)了對價格形成過程的這樣一種認(rèn)識：可以將購買房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價對象房地產(chǎn)的價格。收益法所體現(xiàn)的估價技術(shù)路線是：房地產(chǎn)價值是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。
假設(shè)開發(fā)法體現(xiàn)的房地產(chǎn)價格形成過程也即估價技術(shù)路線是：未完成的房地產(chǎn)的價值取決于它完成后的房地產(chǎn)價值與從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費的差額。
同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術(shù)路線。例如，對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行估價，可以采用成本法，求取獲取土地的價格、已投入的建造成本和各項相關(guān)費用、利息、利潤、稅費，累加即得到其價值。這既是成本法的估價過程，也體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。它所反映的價格形成過程是：房地產(chǎn)價值是由構(gòu)成房地產(chǎn)價值的各組成部分積算而形成的。也可以采用假設(shè)開發(fā)法先確定該項目完成后的價值，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項投入和利息、利潤、稅費，由此也可得出估價對象的價值。這種方法所反映的價格形成過程是：未完成的房地產(chǎn)的價值最終取決于它開發(fā)建設(shè)完成后的房地產(chǎn)價值，由后者可以推算出前者。
所以說，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。
1.1.3.2 把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確運用房地產(chǎn)估價方法
由于房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價值，所以，把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確理解和運用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。