7.1.5 假設(shè)開發(fā)法的其他用途
假設(shè)開發(fā)法除了適用于估價(jià)，還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，用于估價(jià)是假設(shè)站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)，用于投資分析是站在一個(gè)具體的投資者的立場(chǎng)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：
(1)確定擬開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格。如果開發(fā)商有興趣取得某個(gè)開發(fā)場(chǎng)地，他必須事先計(jì)算出能夠接受的價(jià)格，他實(shí)際的購(gòu)買價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，否則不值得購(gòu)買。
(2)確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。在確定預(yù)期利潤(rùn)時(shí)，是假定開發(fā)場(chǎng)地已按照某個(gè)價(jià)格購(gòu)買，即場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)被看成已知。預(yù)計(jì)可取得的總收入扣除場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤(rùn)。此利潤(rùn)如果高于開發(fā)商期望的利潤(rùn)，則該開發(fā)項(xiàng)目被認(rèn)為是可行的;否則，應(yīng)被推遲開發(fā)，甚至取消投資。
(3)確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的費(fèi)用。在確定費(fèi)用時(shí)，場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)也被視為已知。確定費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤(rùn)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使整個(gè)開發(fā)成本、費(fèi)用在開發(fā)過程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。
7.2 假設(shè)開發(fā)法的基本公式
7.2.1 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式
假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)對(duì)于公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)取得的利潤(rùn)。所以，如果是已經(jīng)投入的費(fèi)用，則它就包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)。例如，評(píng)估毛地的價(jià)值，即該土地尚未完成拆遷補(bǔ)償安置，這時(shí)減去的項(xiàng)目中還應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi);如果評(píng)估的是已完成拆遷補(bǔ)償安置后的土地價(jià)值，則就不應(yīng)扣除拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第22條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人?！?BR> 運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀況，二是要把握投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前的狀況，即估價(jià)對(duì)象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等;在投資開發(fā)后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè);②估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開發(fā)成熟地;③估價(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè);④估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地;⑤估價(jià)對(duì)象為熟地，在熟地進(jìn)行房屋建設(shè);⑥估價(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋;⑥估價(jià)對(duì)象為舊房，將舊房裝修改造成新房。
投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，有出售(包括預(yù)售、建成后出售)、出租(包括預(yù)租，但比較少見，多為建成后出租)和營(yíng)業(yè)(如商店、旅館、餐館、游樂場(chǎng))等。
7.2.2 按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式
上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按估價(jià)對(duì)象狀況可具體細(xì)化如下：7.2.2.1 求生地價(jià)值的公式(1)適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)7.2.2.2 求毛地價(jià)值的公式(1)適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
7.2.2.3 求熟地價(jià)值的公式熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
7.2.2.4 求在建工程價(jià)值的公式在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
7.2.2.5 求舊房?jī)r(jià)值的公式舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-裝修改造成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-裝修改造投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
7.2.3 按開發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式
7.2.3.1 適用于開發(fā)完成后出售的公式V=Vp-C式中V—待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;Vp—用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;C—應(yīng)扣除項(xiàng)目。
7.2.3.2 適用于開發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式
V=VR-C式中VR——用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。
7.3 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法
7.3.1 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義
房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，其開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值可有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法;②采用計(jì)算利息的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。
現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目(方案或企業(yè))在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流入，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量。現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。
凈現(xiàn)金流量是指某一時(shí)點(diǎn)的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量
7.3.2 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：
(1)對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測(cè)他們?cè)谖磥戆l(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。
(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值(最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上)，然后再相加減。例如，評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2004年10月15日的價(jià)值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2007年10月15日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)(含地價(jià))為5 000萬元，折現(xiàn)率為10%，則需將這5 000萬元折現(xiàn)到2004年10月15日，即在2004年10月15日來看的房?jī)r(jià)實(shí)際為5000/(1+10%)3=3 757(萬元)
(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤(rùn)率)。這樣處理是為了與投資項(xiàng)目評(píng)估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。
7.3.3 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)
從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜;傳統(tǒng)方法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但相對(duì)要簡(jiǎn)單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實(shí)中可能不完全如此。這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點(diǎn)：①開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要估計(jì)準(zhǔn)確;②各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確;③各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。
由于存在眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)是十分困難的。盡管如此，估價(jià)中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)可采用傳統(tǒng)方法。
假設(shè)開發(fā)法除了適用于估價(jià)，還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，用于估價(jià)是假設(shè)站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)，用于投資分析是站在一個(gè)具體的投資者的立場(chǎng)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：
(1)確定擬開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格。如果開發(fā)商有興趣取得某個(gè)開發(fā)場(chǎng)地，他必須事先計(jì)算出能夠接受的價(jià)格，他實(shí)際的購(gòu)買價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，否則不值得購(gòu)買。
(2)確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。在確定預(yù)期利潤(rùn)時(shí)，是假定開發(fā)場(chǎng)地已按照某個(gè)價(jià)格購(gòu)買，即場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)被看成已知。預(yù)計(jì)可取得的總收入扣除場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤(rùn)。此利潤(rùn)如果高于開發(fā)商期望的利潤(rùn)，則該開發(fā)項(xiàng)目被認(rèn)為是可行的;否則，應(yīng)被推遲開發(fā)，甚至取消投資。
(3)確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的費(fèi)用。在確定費(fèi)用時(shí)，場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)也被視為已知。確定費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤(rùn)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使整個(gè)開發(fā)成本、費(fèi)用在開發(fā)過程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。
7.2 假設(shè)開發(fā)法的基本公式
7.2.1 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式
假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)對(duì)于公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)取得的利潤(rùn)。所以，如果是已經(jīng)投入的費(fèi)用，則它就包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)。例如，評(píng)估毛地的價(jià)值，即該土地尚未完成拆遷補(bǔ)償安置，這時(shí)減去的項(xiàng)目中還應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi);如果評(píng)估的是已完成拆遷補(bǔ)償安置后的土地價(jià)值，則就不應(yīng)扣除拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第22條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人?！?BR> 運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀況，二是要把握投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前的狀況，即估價(jià)對(duì)象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等;在投資開發(fā)后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè);②估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開發(fā)成熟地;③估價(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè);④估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地;⑤估價(jià)對(duì)象為熟地，在熟地進(jìn)行房屋建設(shè);⑥估價(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋;⑥估價(jià)對(duì)象為舊房，將舊房裝修改造成新房。
投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，有出售(包括預(yù)售、建成后出售)、出租(包括預(yù)租，但比較少見，多為建成后出租)和營(yíng)業(yè)(如商店、旅館、餐館、游樂場(chǎng))等。
7.2.2 按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式
上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按估價(jià)對(duì)象狀況可具體細(xì)化如下：7.2.2.1 求生地價(jià)值的公式(1)適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)7.2.2.2 求毛地價(jià)值的公式(1)適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
7.2.2.3 求熟地價(jià)值的公式熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
7.2.2.4 求在建工程價(jià)值的公式在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
7.2.2.5 求舊房?jī)r(jià)值的公式舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-裝修改造成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-裝修改造投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
7.2.3 按開發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式
7.2.3.1 適用于開發(fā)完成后出售的公式V=Vp-C式中V—待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;Vp—用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;C—應(yīng)扣除項(xiàng)目。
7.2.3.2 適用于開發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式
V=VR-C式中VR——用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。
7.3 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法
7.3.1 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義
房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，其開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值可有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法;②采用計(jì)算利息的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。
現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目(方案或企業(yè))在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流入，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量。現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。
凈現(xiàn)金流量是指某一時(shí)點(diǎn)的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量
7.3.2 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：
(1)對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測(cè)他們?cè)谖磥戆l(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。
(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值(最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上)，然后再相加減。例如，評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2004年10月15日的價(jià)值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2007年10月15日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)(含地價(jià))為5 000萬元，折現(xiàn)率為10%，則需將這5 000萬元折現(xiàn)到2004年10月15日，即在2004年10月15日來看的房?jī)r(jià)實(shí)際為5000/(1+10%)3=3 757(萬元)
(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤(rùn)率)。這樣處理是為了與投資項(xiàng)目評(píng)估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。
7.3.3 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)
從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜;傳統(tǒng)方法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但相對(duì)要簡(jiǎn)單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實(shí)中可能不完全如此。這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點(diǎn)：①開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要估計(jì)準(zhǔn)確;②各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確;③各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。
由于存在眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)是十分困難的。盡管如此，估價(jià)中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)可采用傳統(tǒng)方法。