2000年3月1日，A公司通過招標(biāo)形式取得了一宗商業(yè)用地的使用權(quán)，面積為3 500平方米，并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了開發(fā)。2005年3月1日，該宗地因A公司的債務(wù)糾紛被法院依法扣押，欲作價(jià)后償還B公司的債務(wù)。法院于扣押當(dāng)日委托某價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)2005年3月1日的這宗土地的使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行價(jià)格鑒定(地上其他投資另計(jì))。
價(jià)格鑒證人員通過收集有關(guān)資料得知，近半年來，土地市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定，于是選取了三個(gè)交易實(shí)例，具體情況如下表：
市場(chǎng)調(diào)查情況登記表
目
項(xiàng)
例
實(shí)
易
交
A B C 鑒定標(biāo)的
交易日期 2005.2.20 2005.2.10 2005.1.25
土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)
土地使用年限 40 40 40
交易情況 正常 正常 正常
交易價(jià)格（元/m2） 2500 2700 2450
土地等級(jí) 四級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 四級(jí)
交通條件 較優(yōu) 優(yōu) 良好 較優(yōu)
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 良好 較優(yōu) 良好 優(yōu)
臨街深度 優(yōu) 良好 較優(yōu) 良好
土地形狀 良好 優(yōu) 良好 較優(yōu)
經(jīng)測(cè)算確定土地的折現(xiàn)率r=8%;土地等級(jí)的三級(jí)與四級(jí)的修正系數(shù)相差4%;交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、臨街深度和土地形狀的四個(gè)因素中，優(yōu)、較優(yōu)、良好三個(gè)檔次之間，相鄰檔次的修正系數(shù)均相差3%，則可得比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表如下：
比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表
例
實(shí)
易
目
項(xiàng)
交
A B C
交易價(jià)格（元/m2） 2500 2700 2450
土地用途 100/100 100/100 100/100
土地使用年限 100/100 100/100 100/100
交易日期 100/100 100/100 100/100
交易情況 100/100 100/100 100/100
區(qū)域因素 土地等級(jí) 100/100 100/104 100/100
交通條件 100/100 100/103 100/97
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/94 100/97 100/94
個(gè)別因素 臨街深度 100/103 100/100 100/103
土地形狀 100/97 100/103 97/100
比準(zhǔn)價(jià)格（元/m2） 2661.97 2522.81 2530.47
因交易實(shí)例B的土地等級(jí)為三級(jí)，與鑒定標(biāo)的不相同，所以，剔除交易實(shí)例B。用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取案例的平均比準(zhǔn)價(jià)格=(2661.97+2530.47)÷2=2596.22(元/m2)
因上述方法求得的是鑒定標(biāo)的在法定年限下的市場(chǎng)價(jià)格，為此進(jìn)行年期修正如下：
修正價(jià)格=2596.22×87.5%=2271.69(元/m2)
鑒定標(biāo)的的鑒定價(jià)格=3000×2271.69=681.51萬元
參考答案：
1、案例A的臨街深度條件指數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)該是100/106;相應(yīng)地案例A比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)該是2586.63元
2、案例C的條件指數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)該是100/97，、比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)該是2689.41元
3、不應(yīng)該剔除交易實(shí)例B
用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取案例的平均比準(zhǔn)價(jià)格=(2586.63+2522.81+2689.41)÷3=2599.62 (元/m2)
4、年期修正公式錯(cuò)誤
年期修正公式：
價(jià)格鑒證人員通過收集有關(guān)資料得知，近半年來，土地市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定，于是選取了三個(gè)交易實(shí)例，具體情況如下表：
市場(chǎng)調(diào)查情況登記表
目
項(xiàng)
例
實(shí)
易
交
A B C 鑒定標(biāo)的
交易日期 2005.2.20 2005.2.10 2005.1.25
土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)
土地使用年限 40 40 40
交易情況 正常 正常 正常
交易價(jià)格（元/m2） 2500 2700 2450
土地等級(jí) 四級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 四級(jí)
交通條件 較優(yōu) 優(yōu) 良好 較優(yōu)
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 良好 較優(yōu) 良好 優(yōu)
臨街深度 優(yōu) 良好 較優(yōu) 良好
土地形狀 良好 優(yōu) 良好 較優(yōu)
經(jīng)測(cè)算確定土地的折現(xiàn)率r=8%;土地等級(jí)的三級(jí)與四級(jí)的修正系數(shù)相差4%;交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、臨街深度和土地形狀的四個(gè)因素中，優(yōu)、較優(yōu)、良好三個(gè)檔次之間，相鄰檔次的修正系數(shù)均相差3%，則可得比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表如下：
比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表
例
實(shí)
易
目
項(xiàng)
交
A B C
交易價(jià)格（元/m2） 2500 2700 2450
土地用途 100/100 100/100 100/100
土地使用年限 100/100 100/100 100/100
交易日期 100/100 100/100 100/100
交易情況 100/100 100/100 100/100
區(qū)域因素 土地等級(jí) 100/100 100/104 100/100
交通條件 100/100 100/103 100/97
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/94 100/97 100/94
個(gè)別因素 臨街深度 100/103 100/100 100/103
土地形狀 100/97 100/103 97/100
比準(zhǔn)價(jià)格（元/m2） 2661.97 2522.81 2530.47
因交易實(shí)例B的土地等級(jí)為三級(jí)，與鑒定標(biāo)的不相同，所以，剔除交易實(shí)例B。用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取案例的平均比準(zhǔn)價(jià)格=(2661.97+2530.47)÷2=2596.22(元/m2)
因上述方法求得的是鑒定標(biāo)的在法定年限下的市場(chǎng)價(jià)格，為此進(jìn)行年期修正如下：
修正價(jià)格=2596.22×87.5%=2271.69(元/m2)
鑒定標(biāo)的的鑒定價(jià)格=3000×2271.69=681.51萬元
參考答案：
1、案例A的臨街深度條件指數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)該是100/106;相應(yīng)地案例A比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)該是2586.63元
2、案例C的條件指數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)該是100/97，、比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)該是2689.41元
3、不應(yīng)該剔除交易實(shí)例B
用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取案例的平均比準(zhǔn)價(jià)格=(2586.63+2522.81+2689.41)÷3=2599.62 (元/m2)
4、年期修正公式錯(cuò)誤
年期修正公式：