土地租賃管理
我國(guó)土地租賃存在著兩種很不相同的方式。
(一)國(guó)有土地租賃管理
1.國(guó)有土地租賃的概念
所謂國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為?？梢?jiàn)，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，在一定時(shí)期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。人們又習(xí)慣將國(guó)有土地租賃稱作土地年租制。
2.推行土地租賃制應(yīng)遵循的原則
(1)國(guó)有土地有償、有限期使用原則;
(2)維護(hù)國(guó)家、集體和個(gè)人權(quán)益的原則;
(3)嚴(yán)格依法辦事原則;
(4)收益合理分配原則;
(5)因地制宜、實(shí)事求是原則。
3.各地試行土地租賃制的實(shí)踐
(1)年租制的形式。從目前來(lái)看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱為一級(jí)市場(chǎng)的土地出租。一種是對(duì)部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對(duì)原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國(guó)各地較為普遍。
(2)土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應(yīng)超過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的土地出讓年限。
(3)租金標(biāo)準(zhǔn)的界定。土地租賃年租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標(biāo)準(zhǔn)可以由下面公式確定：
A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }
式中：A—土地年租金;
P—與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金;
n—出讓土地使用權(quán)的使用年限;
r—折現(xiàn)率。
我國(guó)土地租賃存在著兩種很不相同的方式。
(一)國(guó)有土地租賃管理
1.國(guó)有土地租賃的概念
所謂國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為?？梢?jiàn)，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，在一定時(shí)期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。人們又習(xí)慣將國(guó)有土地租賃稱作土地年租制。
2.推行土地租賃制應(yīng)遵循的原則
(1)國(guó)有土地有償、有限期使用原則;
(2)維護(hù)國(guó)家、集體和個(gè)人權(quán)益的原則;
(3)嚴(yán)格依法辦事原則;
(4)收益合理分配原則;
(5)因地制宜、實(shí)事求是原則。
3.各地試行土地租賃制的實(shí)踐
(1)年租制的形式。從目前來(lái)看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱為一級(jí)市場(chǎng)的土地出租。一種是對(duì)部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對(duì)原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國(guó)各地較為普遍。
(2)土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應(yīng)超過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的土地出讓年限。
(3)租金標(biāo)準(zhǔn)的界定。土地租賃年租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標(biāo)準(zhǔn)可以由下面公式確定：
A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }
式中：A—土地年租金;
P—與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金;
n—出讓土地使用權(quán)的使用年限;
r—折現(xiàn)率。