第二章 房地產(chǎn)
第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性
房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他經(jīng)濟(jì)物品市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格與其他經(jīng)濟(jì)物品價(jià)格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性決定的。 因此，從事房地產(chǎn)估價(jià)還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的特性有正確、全面、深入的認(rèn)識(shí)。
房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他地上定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，并且是永存的；建筑物和其他地上定著物為人工所建造，它固定在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的特性主要有：不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個(gè)特性。資料來(lái)源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）
一、不可移動(dòng)
不可移動(dòng)特性也稱(chēng)為位置固定性、不動(dòng)性、非移動(dòng)性。土地上的土壤、砂石等雖然可以移動(dòng)、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其空間位置是固定的，不能移動(dòng)。
建筑物由于“扎根”在土地之中，其空間位置通常也是固定的，不能移動(dòng)。當(dāng)然，有時(shí)為了城市道路建設(shè)和保護(hù)古建筑等，有時(shí)也需要對(duì)建筑物進(jìn)行整體遷移。建筑物被整體遷移的情況極為少見(jiàn)，被遷移的建筑物數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存建筑物的數(shù)量也是微不足道的，并且這種整體遷移的耗費(fèi)很大，往往是不得已而為之，以及很短距離的移動(dòng)。建筑物被拆除的情況倒是比較常見(jiàn)，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，或是被還原成建筑材料或是變成了廢物。
由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)的日照、環(huán)境景觀、與其他地方(如市中心)的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時(shí)值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。這是因?yàn)榄h(huán)境景觀狀況、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些通常隨著城市建設(shè)與發(fā)展等而發(fā)生變化。
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫取⒄?、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等)，而不像其他商品，原料地、生產(chǎn)地、銷(xiāo)售地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方，可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，從產(chǎn)地或者過(guò)剩、價(jià)格較低的地區(qū)，運(yùn)送到供給相對(duì)短缺或需求相對(duì)旺盛、價(jià)格較高的地區(qū)。因此，我們無(wú)法把房地產(chǎn)價(jià)格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去，從而房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)(城市房地產(chǎn)一般可視為一個(gè)城市是一個(gè)市場(chǎng))，其供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至是反向的。
二、獨(dú)一無(wú)二
獨(dú)一無(wú)二特性也稱(chēng)為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)不像工廠生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，可以說(shuō)沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置、朝向、地勢(shì)、周?chē)h(huán)境、景觀等的不同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不同的。
房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，并容易受交易者的個(gè)別因素的影響。此外，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式(即使是新建的商品房有樣板房、樣板間、位置圖、平面圖等)，而應(yīng)到實(shí)地觀察、體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看。
值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二特性，但是一些房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。房地產(chǎn)估價(jià)的替代原則及估價(jià)方法之一的市場(chǎng)法正是基于此。 四、供給有限
土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，地表面積基本上是固定不變的。因此，土地總量不僅有限，而且面積不能增加。土地的這一特性被稱(chēng)為面積不增性。但是對(duì)于狹義的土地(可用的陸地)來(lái)說(shuō)，如果地價(jià)高到一定的程度，可以吸引人們移山填?；蛘邔⒒哪脑鞛榱继?，從而“創(chuàng)造”出可用的土地來(lái)。中國(guó)香港、澳門(mén)地區(qū)和日本、新加坡等國(guó)家，都有填海造地的大量實(shí)例。即使如此，這種“造地”的數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存土地的數(shù)量來(lái)說(shuō)是微不足道的。由于土地供給有限，在土地上，特別是好位置的土地上，可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。
房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定位置、特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，占用者可以獲得生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景(如海水、陽(yáng)光、沙灘)，或可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，除了占用者之外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無(wú)法享有。
進(jìn)一步來(lái)看，房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地的總量有限和面積不能增加。目前，相對(duì)于人類(lèi)的需要來(lái)說(shuō)，土地總量還是較豐富的。房地產(chǎn)具有供給有限特性的主要原因，還是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的主要區(qū)別。要增加房地產(chǎn)供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，將未投入使用的土地轉(zhuǎn)化、開(kāi)發(fā)為人類(lèi)使用的房地產(chǎn)；二是向更高的空間方向發(fā)展，例如增加建筑高度、建筑密度和容積率。但這些又要受到交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件(包括容量)、環(huán)境、城市規(guī)劃、建筑技術(shù)、資金等的約束。資料來(lái)源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）
五、價(jià)值量大
與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單位價(jià)值高，而且總體價(jià)值大。從單位價(jià)值高方面來(lái)看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價(jià)格，少則數(shù)百元，多則數(shù)千元甚至上萬(wàn)元，繁華商業(yè)地段經(jīng)常有“寸土寸金”之說(shuō)。從總體價(jià)值大來(lái)看，房地產(chǎn)不可以按照平方米之類(lèi)的小單位零星消費(fèi)，必須有一定的規(guī)模(面積)，因此，可供利用的一塊土地或者一套住房的價(jià)值，比一件家具或者一臺(tái)電視機(jī)的價(jià)值要大得多，一般在十萬(wàn)元以上。對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場(chǎng)的價(jià)值就更大了，通常為上百萬(wàn)元，甚至上千萬(wàn)、上億元。
六、流動(dòng)性差
流動(dòng)性差也稱(chēng)為難以變現(xiàn)、變現(xiàn)能力弱。所謂流動(dòng)性是指：在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時(shí)、迅速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒(méi)有損失或者損失較小的，稱(chēng)為流動(dòng)性好；反之，稱(chēng)為流動(dòng)性差。
房地產(chǎn)由于具有價(jià)值量大、獨(dú)一無(wú)二、不可移動(dòng)等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要買(mǎi)賣(mài)，通常需要經(jīng)過(guò)一個(gè)合理的較長(zhǎng)時(shí)間才能脫手。
例如：需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買(mǎi)者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金等相比，流動(dòng)性較差。當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)利人急需而不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)，只有以相當(dāng)幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)；有時(shí)即使作了相當(dāng)幅度的降價(jià)，可能在短期內(nèi)也找不到合適的買(mǎi)者(注意：這里講的是相當(dāng)幅度的降價(jià)，沒(méi)有講無(wú)限制地降價(jià)。從理論上講，沒(méi)有賣(mài)不出去的商品，只有賣(mài)不出去的價(jià)格。只要價(jià)格低到一定程度，總會(huì)有人購(gòu)買(mǎi))。當(dāng)然，有時(shí)可以采取房地產(chǎn)抵押或典當(dāng)?shù)霓k法來(lái)解決變賣(mài)房地產(chǎn)過(guò)程中遇到的難以變現(xiàn)問(wèn)題。
不同類(lèi)型的房地產(chǎn)在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力是有所不同的。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：
①該宗房地產(chǎn)的通用性。所謂通用性，通俗地說(shuō)就是是否常見(jiàn)、是否普遍使用。一般地說(shuō)，通用性越差，如用途越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。例如，廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱；廠房中，特殊廠房比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱。
②該宗房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。所謂獨(dú)立使用性，通俗地說(shuō)就是能否單獨(dú)地使用而不受限制。例如，某個(gè)單位大院內(nèi)或工廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨(dú)立使用性就不好，如果大門(mén)封閉，就難以出入。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。
③該宗房地產(chǎn)的價(jià)值大小。一般地說(shuō)，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。
④該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。例如，保齡球館的一個(gè)球道，高爾夫球場(chǎng)的一個(gè)球洞，工廠的一個(gè)車(chē)間，一般在物理上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于價(jià)值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。
⑤該宗房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度。一般地說(shuō)，開(kāi)發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定性因素越多，變現(xiàn)能力越弱。例如，生地、毛地比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。
⑥該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。一般地說(shuō)，所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
⑦該類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。房地產(chǎn)市場(chǎng)越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，變現(xiàn)能力越弱。例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)期比房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱
九、易受限制
房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、相互影響的特性，并且是各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都不可缺少的基礎(chǔ)要素，關(guān)系民生及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，所以世界上幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的利用、交易等都有一些限制，甚至是嚴(yán)格管制的，即使在那些標(biāo)榜“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的私有制國(guó)家和地區(qū)也不例外。
政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)下列4種權(quán)力來(lái)實(shí)現(xiàn)的：
(1)管制權(quán)(police power)。政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對(duì)房地產(chǎn)的利用做出限制。例如，通過(guò)城市規(guī)劃規(guī)定建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率，限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。
(2)征收權(quán)(eminent domain)。政府為了公共利益的需要，例如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)制取得公民和法人的房地產(chǎn)，哪怕是違反了被征收公民和法人的意愿，但要對(duì)被征收公民和法人給予合理的(just，fair)補(bǔ)償。
(3)征稅權(quán)(taxation)。政府為了增加財(cái)政收入等，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平的。
(4)充公權(quán)(escheat)。政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下，可以無(wú)償收回房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)易受限制的特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)(不可搬走、不可攜帶)、不可隱藏、流動(dòng)性差，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響。這一點(diǎn)既說(shuō)明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性，也說(shuō)明了政府制定長(zhǎng)遠(yuǎn)房地產(chǎn)政策的重要性。一般地說(shuō)，在社會(huì)*、戰(zhàn)爭(zhēng)年代，房地產(chǎn)價(jià)格低落，而動(dòng)產(chǎn)特別是食品的價(jià)格暴漲；在社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格往往有上升的趨勢(shì)，而動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格趨于平穩(wěn)或者低落(不考慮通貨膨脹因素)。資料來(lái)源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）
十、保值增值
一般地說(shuō)，豆腐、牛奶之類(lèi)易腐爛變質(zhì)的物品，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后，其價(jià)值會(huì)完全喪失；計(jì)算機(jī)、電視機(jī)之類(lèi)高科技產(chǎn)品，隨著新技術(shù)新工藝的不斷出現(xiàn)，生產(chǎn)效率提高，生產(chǎn)成本降低，更好的產(chǎn)品面世，其價(jià)值會(huì)大幅度降低。但是，房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久、土地面積不能增加，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時(shí)間的推移，價(jià)值會(huì)自然增加，即自然增值。
引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有以下5個(gè)方面：
①房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，例如更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理等；
②外部經(jīng)濟(jì)，例如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等；
③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，例如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加；
④通貨膨脹，即商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡(jiǎn)單地說(shuō)，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲；
⑤房地產(chǎn)使用管制改變，例如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率。
其中，房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。
房地產(chǎn)通常具有保值功能，因?yàn)樗艿钟ㄘ浥蛎洝Ｈ绻霈F(xiàn)通貨膨脹，貨幣的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)下降，今天能用1元錢(qián)買(mǎi)到的商品或服務(wù)，以后很可能得花不止1元錢(qián)才能買(mǎi)到。而說(shuō)某項(xiàng)投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說(shuō)，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能夠購(gòu)買(mǎi)到當(dāng)初的投資額可以購(gòu)買(mǎi)到的同等商品或服務(wù)。
房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)來(lái)講的，是波浪式上升的，不排除房地產(chǎn)價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，房地產(chǎn)本身的功能變得落后或者環(huán)境景觀惡化導(dǎo)致的房地產(chǎn)貶值，甚至過(guò)度投機(jī)、房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下落。在某些情況下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)期的連續(xù)下降也是可能的。
再如一座礦山城鎮(zhèn)，如果礦產(chǎn)資源被開(kāi)采完后沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)相繼興起，則其房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨著城鎮(zhèn)的衰落而有逐漸低落的趨勢(shì)。另外，中國(guó)現(xiàn)行的土地價(jià)格由于是有期限的土地使用權(quán)價(jià)格，對(duì)于一宗使用期限較長(zhǎng)的土地來(lái)說(shuō)，在其使用期限的前若干年，價(jià)格可能隨著需求增加而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但由于總有一天土地剩余使用期限會(huì)降為零，所以具體一宗有土地使用期限的房地產(chǎn)價(jià)格從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是趨于下降的；但如果預(yù)計(jì)可以續(xù)期且續(xù)期的補(bǔ)地價(jià)很少或者完成了續(xù)期，則該房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì)高起來(lái)。
三、壽命長(zhǎng)久
盡管土地可能塌陷、被洪水淹沒(méi)或者荒漠化等，但它在地球表面所標(biāo)明的場(chǎng)所，作為空間是永存的。實(shí)際上，人們對(duì)土地只要給予適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值一般不會(huì)喪失，能夠又地被反復(fù)利用。因此，可以說(shuō)土地具有不可毀滅性(也稱(chēng)為永續(xù)性)。而其他物品，都會(huì)在使用中磨損，經(jīng)過(guò)一定期限或者較長(zhǎng)久的使用之后，終會(huì)報(bào)廢，喪失使用價(jià)值。
建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通常可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。
由于壽命長(zhǎng)久，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體占用者的角度來(lái)看，土地在某些情況下是有壽命的，特別是通過(guò)出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。
目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。
以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。
受讓人的使用期限 ≤ 原出讓合同約定的使用期限
－原土地使用者已經(jīng)使用期限
建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期之外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期，或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。對(duì)此規(guī)定的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要的意義。例如，坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。另外，對(duì)于耕地來(lái)說(shuō)，如果采用某種會(huì)破壞土壤肥力的方式耕作，或不注意環(huán)境保護(hù)，土地也有“毀滅”的可能。例如，土地的荒漠化。
第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性
房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他經(jīng)濟(jì)物品市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格與其他經(jīng)濟(jì)物品價(jià)格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性決定的。 因此，從事房地產(chǎn)估價(jià)還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的特性有正確、全面、深入的認(rèn)識(shí)。
房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他地上定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，并且是永存的；建筑物和其他地上定著物為人工所建造，它固定在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的特性主要有：不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個(gè)特性。資料來(lái)源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）
一、不可移動(dòng)
不可移動(dòng)特性也稱(chēng)為位置固定性、不動(dòng)性、非移動(dòng)性。土地上的土壤、砂石等雖然可以移動(dòng)、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其空間位置是固定的，不能移動(dòng)。
建筑物由于“扎根”在土地之中，其空間位置通常也是固定的，不能移動(dòng)。當(dāng)然，有時(shí)為了城市道路建設(shè)和保護(hù)古建筑等，有時(shí)也需要對(duì)建筑物進(jìn)行整體遷移。建筑物被整體遷移的情況極為少見(jiàn)，被遷移的建筑物數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存建筑物的數(shù)量也是微不足道的，并且這種整體遷移的耗費(fèi)很大，往往是不得已而為之，以及很短距離的移動(dòng)。建筑物被拆除的情況倒是比較常見(jiàn)，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，或是被還原成建筑材料或是變成了廢物。
由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)的日照、環(huán)境景觀、與其他地方(如市中心)的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時(shí)值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。這是因?yàn)榄h(huán)境景觀狀況、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些通常隨著城市建設(shè)與發(fā)展等而發(fā)生變化。
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫取⒄?、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等)，而不像其他商品，原料地、生產(chǎn)地、銷(xiāo)售地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方，可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，從產(chǎn)地或者過(guò)剩、價(jià)格較低的地區(qū)，運(yùn)送到供給相對(duì)短缺或需求相對(duì)旺盛、價(jià)格較高的地區(qū)。因此，我們無(wú)法把房地產(chǎn)價(jià)格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去，從而房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)(城市房地產(chǎn)一般可視為一個(gè)城市是一個(gè)市場(chǎng))，其供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至是反向的。
二、獨(dú)一無(wú)二
獨(dú)一無(wú)二特性也稱(chēng)為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)不像工廠生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，可以說(shuō)沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置、朝向、地勢(shì)、周?chē)h(huán)境、景觀等的不同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不同的。
房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，并容易受交易者的個(gè)別因素的影響。此外，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式(即使是新建的商品房有樣板房、樣板間、位置圖、平面圖等)，而應(yīng)到實(shí)地觀察、體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看。
值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二特性，但是一些房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。房地產(chǎn)估價(jià)的替代原則及估價(jià)方法之一的市場(chǎng)法正是基于此。 四、供給有限
土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，地表面積基本上是固定不變的。因此，土地總量不僅有限，而且面積不能增加。土地的這一特性被稱(chēng)為面積不增性。但是對(duì)于狹義的土地(可用的陸地)來(lái)說(shuō)，如果地價(jià)高到一定的程度，可以吸引人們移山填?；蛘邔⒒哪脑鞛榱继?，從而“創(chuàng)造”出可用的土地來(lái)。中國(guó)香港、澳門(mén)地區(qū)和日本、新加坡等國(guó)家，都有填海造地的大量實(shí)例。即使如此，這種“造地”的數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存土地的數(shù)量來(lái)說(shuō)是微不足道的。由于土地供給有限，在土地上，特別是好位置的土地上，可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。
房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定位置、特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，占用者可以獲得生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景(如海水、陽(yáng)光、沙灘)，或可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，除了占用者之外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無(wú)法享有。
進(jìn)一步來(lái)看，房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地的總量有限和面積不能增加。目前，相對(duì)于人類(lèi)的需要來(lái)說(shuō)，土地總量還是較豐富的。房地產(chǎn)具有供給有限特性的主要原因，還是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的主要區(qū)別。要增加房地產(chǎn)供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，將未投入使用的土地轉(zhuǎn)化、開(kāi)發(fā)為人類(lèi)使用的房地產(chǎn)；二是向更高的空間方向發(fā)展，例如增加建筑高度、建筑密度和容積率。但這些又要受到交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件(包括容量)、環(huán)境、城市規(guī)劃、建筑技術(shù)、資金等的約束。資料來(lái)源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）
五、價(jià)值量大
與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單位價(jià)值高，而且總體價(jià)值大。從單位價(jià)值高方面來(lái)看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價(jià)格，少則數(shù)百元，多則數(shù)千元甚至上萬(wàn)元，繁華商業(yè)地段經(jīng)常有“寸土寸金”之說(shuō)。從總體價(jià)值大來(lái)看，房地產(chǎn)不可以按照平方米之類(lèi)的小單位零星消費(fèi)，必須有一定的規(guī)模(面積)，因此，可供利用的一塊土地或者一套住房的價(jià)值，比一件家具或者一臺(tái)電視機(jī)的價(jià)值要大得多，一般在十萬(wàn)元以上。對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場(chǎng)的價(jià)值就更大了，通常為上百萬(wàn)元，甚至上千萬(wàn)、上億元。
六、流動(dòng)性差
流動(dòng)性差也稱(chēng)為難以變現(xiàn)、變現(xiàn)能力弱。所謂流動(dòng)性是指：在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時(shí)、迅速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒(méi)有損失或者損失較小的，稱(chēng)為流動(dòng)性好；反之，稱(chēng)為流動(dòng)性差。
房地產(chǎn)由于具有價(jià)值量大、獨(dú)一無(wú)二、不可移動(dòng)等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要買(mǎi)賣(mài)，通常需要經(jīng)過(guò)一個(gè)合理的較長(zhǎng)時(shí)間才能脫手。
例如：需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買(mǎi)者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金等相比，流動(dòng)性較差。當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)利人急需而不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)，只有以相當(dāng)幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)；有時(shí)即使作了相當(dāng)幅度的降價(jià)，可能在短期內(nèi)也找不到合適的買(mǎi)者(注意：這里講的是相當(dāng)幅度的降價(jià)，沒(méi)有講無(wú)限制地降價(jià)。從理論上講，沒(méi)有賣(mài)不出去的商品，只有賣(mài)不出去的價(jià)格。只要價(jià)格低到一定程度，總會(huì)有人購(gòu)買(mǎi))。當(dāng)然，有時(shí)可以采取房地產(chǎn)抵押或典當(dāng)?shù)霓k法來(lái)解決變賣(mài)房地產(chǎn)過(guò)程中遇到的難以變現(xiàn)問(wèn)題。
不同類(lèi)型的房地產(chǎn)在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力是有所不同的。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：
①該宗房地產(chǎn)的通用性。所謂通用性，通俗地說(shuō)就是是否常見(jiàn)、是否普遍使用。一般地說(shuō)，通用性越差，如用途越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。例如，廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱；廠房中，特殊廠房比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱。
②該宗房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。所謂獨(dú)立使用性，通俗地說(shuō)就是能否單獨(dú)地使用而不受限制。例如，某個(gè)單位大院內(nèi)或工廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨(dú)立使用性就不好，如果大門(mén)封閉，就難以出入。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。
③該宗房地產(chǎn)的價(jià)值大小。一般地說(shuō)，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。
④該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。例如，保齡球館的一個(gè)球道，高爾夫球場(chǎng)的一個(gè)球洞，工廠的一個(gè)車(chē)間，一般在物理上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于價(jià)值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。
⑤該宗房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度。一般地說(shuō)，開(kāi)發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定性因素越多，變現(xiàn)能力越弱。例如，生地、毛地比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。
⑥該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。一般地說(shuō)，所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
⑦該類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。房地產(chǎn)市場(chǎng)越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，變現(xiàn)能力越弱。例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)期比房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱
九、易受限制
房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、相互影響的特性，并且是各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都不可缺少的基礎(chǔ)要素，關(guān)系民生及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，所以世界上幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的利用、交易等都有一些限制，甚至是嚴(yán)格管制的，即使在那些標(biāo)榜“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的私有制國(guó)家和地區(qū)也不例外。
政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)下列4種權(quán)力來(lái)實(shí)現(xiàn)的：
(1)管制權(quán)(police power)。政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對(duì)房地產(chǎn)的利用做出限制。例如，通過(guò)城市規(guī)劃規(guī)定建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率，限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。
(2)征收權(quán)(eminent domain)。政府為了公共利益的需要，例如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)制取得公民和法人的房地產(chǎn)，哪怕是違反了被征收公民和法人的意愿，但要對(duì)被征收公民和法人給予合理的(just，fair)補(bǔ)償。
(3)征稅權(quán)(taxation)。政府為了增加財(cái)政收入等，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平的。
(4)充公權(quán)(escheat)。政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下，可以無(wú)償收回房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)易受限制的特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)(不可搬走、不可攜帶)、不可隱藏、流動(dòng)性差，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響。這一點(diǎn)既說(shuō)明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性，也說(shuō)明了政府制定長(zhǎng)遠(yuǎn)房地產(chǎn)政策的重要性。一般地說(shuō)，在社會(huì)*、戰(zhàn)爭(zhēng)年代，房地產(chǎn)價(jià)格低落，而動(dòng)產(chǎn)特別是食品的價(jià)格暴漲；在社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格往往有上升的趨勢(shì)，而動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格趨于平穩(wěn)或者低落(不考慮通貨膨脹因素)。資料來(lái)源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）
十、保值增值
一般地說(shuō)，豆腐、牛奶之類(lèi)易腐爛變質(zhì)的物品，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后，其價(jià)值會(huì)完全喪失；計(jì)算機(jī)、電視機(jī)之類(lèi)高科技產(chǎn)品，隨著新技術(shù)新工藝的不斷出現(xiàn)，生產(chǎn)效率提高，生產(chǎn)成本降低，更好的產(chǎn)品面世，其價(jià)值會(huì)大幅度降低。但是，房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久、土地面積不能增加，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時(shí)間的推移，價(jià)值會(huì)自然增加，即自然增值。
引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有以下5個(gè)方面：
①房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，例如更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理等；
②外部經(jīng)濟(jì)，例如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等；
③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，例如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加；
④通貨膨脹，即商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡(jiǎn)單地說(shuō)，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲；
⑤房地產(chǎn)使用管制改變，例如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率。
其中，房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。
房地產(chǎn)通常具有保值功能，因?yàn)樗艿钟ㄘ浥蛎洝Ｈ绻霈F(xiàn)通貨膨脹，貨幣的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)下降，今天能用1元錢(qián)買(mǎi)到的商品或服務(wù)，以后很可能得花不止1元錢(qián)才能買(mǎi)到。而說(shuō)某項(xiàng)投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說(shuō)，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能夠購(gòu)買(mǎi)到當(dāng)初的投資額可以購(gòu)買(mǎi)到的同等商品或服務(wù)。
房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)來(lái)講的，是波浪式上升的，不排除房地產(chǎn)價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，房地產(chǎn)本身的功能變得落后或者環(huán)境景觀惡化導(dǎo)致的房地產(chǎn)貶值，甚至過(guò)度投機(jī)、房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下落。在某些情況下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)期的連續(xù)下降也是可能的。
再如一座礦山城鎮(zhèn)，如果礦產(chǎn)資源被開(kāi)采完后沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)相繼興起，則其房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨著城鎮(zhèn)的衰落而有逐漸低落的趨勢(shì)。另外，中國(guó)現(xiàn)行的土地價(jià)格由于是有期限的土地使用權(quán)價(jià)格，對(duì)于一宗使用期限較長(zhǎng)的土地來(lái)說(shuō)，在其使用期限的前若干年，價(jià)格可能隨著需求增加而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但由于總有一天土地剩余使用期限會(huì)降為零，所以具體一宗有土地使用期限的房地產(chǎn)價(jià)格從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是趨于下降的；但如果預(yù)計(jì)可以續(xù)期且續(xù)期的補(bǔ)地價(jià)很少或者完成了續(xù)期，則該房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì)高起來(lái)。
三、壽命長(zhǎng)久
盡管土地可能塌陷、被洪水淹沒(méi)或者荒漠化等，但它在地球表面所標(biāo)明的場(chǎng)所，作為空間是永存的。實(shí)際上，人們對(duì)土地只要給予適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值一般不會(huì)喪失，能夠又地被反復(fù)利用。因此，可以說(shuō)土地具有不可毀滅性(也稱(chēng)為永續(xù)性)。而其他物品，都會(huì)在使用中磨損，經(jīng)過(guò)一定期限或者較長(zhǎng)久的使用之后，終會(huì)報(bào)廢，喪失使用價(jià)值。
建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通常可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。
由于壽命長(zhǎng)久，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體占用者的角度來(lái)看，土地在某些情況下是有壽命的，特別是通過(guò)出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。
目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。
以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。
受讓人的使用期限 ≤ 原出讓合同約定的使用期限
－原土地使用者已經(jīng)使用期限
建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期之外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期，或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。對(duì)此規(guī)定的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要的意義。例如，坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。另外，對(duì)于耕地來(lái)說(shuō)，如果采用某種會(huì)破壞土壤肥力的方式耕作，或不注意環(huán)境保護(hù)，土地也有“毀滅”的可能。例如，土地的荒漠化。