3>保險(xiǎn)費(fèi)(按規(guī)定為建筑物重置價(jià)值的1.5-3‰，本次取2‰)
保險(xiǎn)費(fèi)=3.77萬(wàn)元×2‰=0.008萬(wàn)元
4>管理費(fèi)(包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等，取年有效毛收入的5%)
3.44萬(wàn)元×5%=0.17萬(wàn)元
5>確定年總費(fèi)用(1-4項(xiàng)的合計(jì))
0.60+0.08+0.008+0.17=0.858萬(wàn)元
(3)年凈收益確定
年凈收益=年有效毛收入-年總費(fèi)用=3.44萬(wàn)元-0.858萬(wàn)元=2.582萬(wàn)元
(4)資本化率的確定
資本化率的確定是根據(jù)安全利率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的中國(guó)人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定綜合考慮以下因素：估價(jià)對(duì)象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、估價(jià)對(duì)象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價(jià)對(duì)象為非完全店鋪，風(fēng)險(xiǎn)略低于純店鋪，最終確定為6%.
故資本化率為1.98%+6%=7.98%.
2、計(jì)算剩余30年的房地產(chǎn)收益價(jià)值，以住宅用途來(lái)考慮，以現(xiàn)時(shí)的租金水平為參考依據(jù)，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)未來(lái)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，客觀租金取1.2元/天。m2.
(1)年有效毛收入確定
有效毛收入=1.2元/天。m2×44.31平方米×365天×85%(出租率)=1.65萬(wàn)元
(2)年總費(fèi)用確定
1>稅金(包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加，按規(guī)定取年有效毛收入的17.565%)：
1.65萬(wàn)元×17.565%=0.29萬(wàn)元
2>修繕費(fèi)(按建筑物重置價(jià)值的2%計(jì))
建筑物重置價(jià)值：(估價(jià)對(duì)象的建筑物為混合結(jié)構(gòu)，按目前估價(jià)對(duì)象地區(qū)建造類似估價(jià)對(duì)象的建筑物單位重置價(jià)值為850元/平方米)
重置價(jià)值=850元/平方米×44.31平方米=3.77萬(wàn)元
修繕費(fèi)=3.77萬(wàn)元×2%=0.08萬(wàn)元
3>保險(xiǎn)費(fèi)(按規(guī)定為建筑物重置價(jià)值的1.5-3‰，本次取2‰)
保險(xiǎn)費(fèi)=3.77萬(wàn)元×2‰=0.008萬(wàn)元
4>管理費(fèi)(包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等，取年有效毛收入的5%)
1.65萬(wàn)元×5%=0.08萬(wàn)元
5>確定年總費(fèi)用(1-4項(xiàng)的合計(jì))
0.29+0.08+0.008+0.08=0.458萬(wàn)元
(3)年凈收益確定
年凈收益=年有效毛收入-年總費(fèi)用=1.65萬(wàn)元-0.458萬(wàn)元=1.192萬(wàn)元
(4)資本化率的確定
資本化率的確定是根據(jù)安全利率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的中國(guó)人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定綜合考慮以下因素：估價(jià)對(duì)象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、估價(jià)對(duì)象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價(jià)對(duì)象為住宅，風(fēng)險(xiǎn)低于店鋪，最終確定為5%.
故資本化率為1.98%+5%=6.98%.
(5)收益價(jià)值
Vb─房地產(chǎn)價(jià)值
a─房地產(chǎn)年凈收益
r─資本化率
n─房地產(chǎn)剩余收益年期
t-評(píng)估時(shí)點(diǎn)至土地取得時(shí)間后第40年的年期
3、確定房地產(chǎn)價(jià)值
V =V1+V2=30.54萬(wàn)元+1.18萬(wàn)元=31.72萬(wàn)元
則收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)為：31.72萬(wàn)元， 單價(jià)為7159元/平方米。
五、評(píng)估非完全店鋪的難點(diǎn)
通過(guò)對(duì)非完全店鋪房地產(chǎn)評(píng)估探討，主要是為同仁們?cè)诖祟惙康禺a(chǎn)評(píng)估提出一種新的評(píng)估思路。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，使評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格能從占用，使用，收益和處分權(quán)益上得到充分體現(xiàn)。
在實(shí)踐運(yùn)用中我們覺(jué)得如何確定非完全店鋪的資本化率是此方法的難點(diǎn)，這需要大量的基礎(chǔ)資料和評(píng)估人員的分析推斷。在這方面我們希望能夠與同仁進(jìn)一步交流探討。
保險(xiǎn)費(fèi)=3.77萬(wàn)元×2‰=0.008萬(wàn)元
4>管理費(fèi)(包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等，取年有效毛收入的5%)
3.44萬(wàn)元×5%=0.17萬(wàn)元
5>確定年總費(fèi)用(1-4項(xiàng)的合計(jì))
0.60+0.08+0.008+0.17=0.858萬(wàn)元
(3)年凈收益確定
年凈收益=年有效毛收入-年總費(fèi)用=3.44萬(wàn)元-0.858萬(wàn)元=2.582萬(wàn)元
(4)資本化率的確定
資本化率的確定是根據(jù)安全利率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的中國(guó)人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定綜合考慮以下因素：估價(jià)對(duì)象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、估價(jià)對(duì)象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價(jià)對(duì)象為非完全店鋪，風(fēng)險(xiǎn)略低于純店鋪，最終確定為6%.
故資本化率為1.98%+6%=7.98%.
2、計(jì)算剩余30年的房地產(chǎn)收益價(jià)值，以住宅用途來(lái)考慮，以現(xiàn)時(shí)的租金水平為參考依據(jù)，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)未來(lái)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，客觀租金取1.2元/天。m2.
(1)年有效毛收入確定
有效毛收入=1.2元/天。m2×44.31平方米×365天×85%(出租率)=1.65萬(wàn)元
(2)年總費(fèi)用確定
1>稅金(包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加，按規(guī)定取年有效毛收入的17.565%)：
1.65萬(wàn)元×17.565%=0.29萬(wàn)元
2>修繕費(fèi)(按建筑物重置價(jià)值的2%計(jì))
建筑物重置價(jià)值：(估價(jià)對(duì)象的建筑物為混合結(jié)構(gòu)，按目前估價(jià)對(duì)象地區(qū)建造類似估價(jià)對(duì)象的建筑物單位重置價(jià)值為850元/平方米)
重置價(jià)值=850元/平方米×44.31平方米=3.77萬(wàn)元
修繕費(fèi)=3.77萬(wàn)元×2%=0.08萬(wàn)元
3>保險(xiǎn)費(fèi)(按規(guī)定為建筑物重置價(jià)值的1.5-3‰，本次取2‰)
保險(xiǎn)費(fèi)=3.77萬(wàn)元×2‰=0.008萬(wàn)元
4>管理費(fèi)(包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等，取年有效毛收入的5%)
1.65萬(wàn)元×5%=0.08萬(wàn)元
5>確定年總費(fèi)用(1-4項(xiàng)的合計(jì))
0.29+0.08+0.008+0.08=0.458萬(wàn)元
(3)年凈收益確定
年凈收益=年有效毛收入-年總費(fèi)用=1.65萬(wàn)元-0.458萬(wàn)元=1.192萬(wàn)元
(4)資本化率的確定
資本化率的確定是根據(jù)安全利率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的中國(guó)人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定綜合考慮以下因素：估價(jià)對(duì)象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、估價(jià)對(duì)象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價(jià)對(duì)象為住宅，風(fēng)險(xiǎn)低于店鋪，最終確定為5%.
故資本化率為1.98%+5%=6.98%.
(5)收益價(jià)值
Vb─房地產(chǎn)價(jià)值
a─房地產(chǎn)年凈收益
r─資本化率
n─房地產(chǎn)剩余收益年期
t-評(píng)估時(shí)點(diǎn)至土地取得時(shí)間后第40年的年期
3、確定房地產(chǎn)價(jià)值
V =V1+V2=30.54萬(wàn)元+1.18萬(wàn)元=31.72萬(wàn)元
則收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)為：31.72萬(wàn)元， 單價(jià)為7159元/平方米。
五、評(píng)估非完全店鋪的難點(diǎn)
通過(guò)對(duì)非完全店鋪房地產(chǎn)評(píng)估探討，主要是為同仁們?cè)诖祟惙康禺a(chǎn)評(píng)估提出一種新的評(píng)估思路。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，使評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格能從占用，使用，收益和處分權(quán)益上得到充分體現(xiàn)。
在實(shí)踐運(yùn)用中我們覺(jué)得如何確定非完全店鋪的資本化率是此方法的難點(diǎn)，這需要大量的基礎(chǔ)資料和評(píng)估人員的分析推斷。在這方面我們希望能夠與同仁進(jìn)一步交流探討。