1.4.2.8 或然損失風險
或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損 失。盡管投資者可以將這些風險轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在有關保單中規(guī)定的保險 公司的責任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災害單獨投 保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。
盡管置業(yè)投資者可以要求租客來擔負其所承租物業(yè)保險的責任，但是租客對 物業(yè)的保險安排對業(yè)主來說往往是不完全的。一旦發(fā)生火災或其他自然災害，房子不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。所以，有些投資者在物業(yè)投保的同時，還希望其租金收入亦能有保障，因此也就租金收益進行保險。然而，雖說投保的項目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是要支付費用的，如果保險費用的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險公司投資了。所以，的辦法是加強物業(yè)管理工作，定期對建筑物及其附屬設備的狀況進行檢查，防患于未然。
[例題] 下列風險屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有( )。
A. 持有期風險 B.或然損失風險
C.政策風險 D.通貨膨脹風險
答案：BCD
1.4.3 個別風險
1.4.3.1 收益現(xiàn)金流風險
收益現(xiàn)金流風險，是指房地產(chǎn)投資目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要 求的風險。不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設成本和市場吸納能力等的變
化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響;而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平 和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。
1.4.3.2 未來經(jīng)營費用風險
未來經(jīng)營費用風險，是指物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預期經(jīng)營費用而帶 來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由 租客承擔的情況下，也會由于建筑技術的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影 響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些 在初始評估中是不可能考慮到的。
所以，置業(yè)投資者已經(jīng)開始認識到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會 面對著建筑物功能過時所帶來的風險。房地產(chǎn)估價人員在估價房地產(chǎn)的市場價值 時，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產(chǎn)市 場價值的影響。
其他未來會遇到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導致結構損壞的修 復費用和不可預見的法律費用(例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律)。
1.4.3.3 資本價值風險
資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平。 然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。 這種情況在證券投資市場上最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化，雖然這種 變化并不像證券市場那樣頻繁，但是在幾個月或更長一段時間內(nèi)的變化往往也很 明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場、資本市場并沒有直接聯(lián)系。房地產(chǎn) 投資收益率的變化很復雜，人們至今也沒有對這個問題給出權威的理論解釋。但 是，預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風險，在很大程度上 影響著置業(yè)投資的績效。
1.4.3.4 比較風險
比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他 投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。
1.4.3.5 時間風險
時間風險，是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。房地產(chǎn)投 資強調(diào)在適當?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲 得投資收益的同時使風險降至最低限度。時間風險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合 適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新 進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間 的長短等。
1.4.3.6 持有期風險
持有期風險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關的風險。一般說來，投資項目的 壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解， 如果某項置業(yè)投資的持有期為1年，則對于該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的 轉(zhuǎn)售價格很容易預測;但如果這個持有期是4年，那對4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會差很多。因此，置業(yè)投資的實際收益和預期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。
上述所有風險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給 投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。
1.4.4 風險對房地產(chǎn)投資決策的影響
風險對房地產(chǎn)投資決策的第一個影響，就是令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投 資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。由于投資者的投資決策主要取決 于對未來投資收益的預期或期望，所以不論投資的風險是高還是低，只要同樣的 投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資途徑都是合理的，只是對于不 同的投資者，由于其對待風險的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略也會有差異。
風險對房地產(chǎn)投資決策的另外一個影響，就是使投資者盡可能歸避、控制或 轉(zhuǎn)移風險。人們常說，房地產(chǎn)投資者應該是風險管理的專家，實踐也告訴人們， 投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者對風險的認識和管理。實際上，在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風險管理，甚至橫穿馬路也會涉及到風險的識別、分析和管理。人們的行動往往依賴于其對待風險的態(tài)度，但也要意識到，不采取行動的風險可能是的風險。
房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中充滿了風險和不確定性，雖然房地產(chǎn)投資者尤其是開 發(fā)商由于更容易接受不確定性和風險而被稱之為市場上的冒險家，甚至有些 房地產(chǎn)開發(fā)商到了以風險變幻為樂的那種程度，但他們實際上是在進行精心估算 條件下的冒險。
總之，房地產(chǎn)市場是動態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過對當前市場狀況的調(diào)查 研究得出的有關租售價格、成本費用、開發(fā)周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等有關估計，都會受各種風險因素的影響而有一定的變動范圍。隨著時間推 移，這些估計數(shù)據(jù)會與實際情況有所出入。為規(guī)避風險，分析者要避免僅從樂觀 的一面挑選數(shù)據(jù)。對于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，能就其在風險條件下對反映 投資績效的主要指標所帶來的影響進行分析，以供決策參考。
或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損 失。盡管投資者可以將這些風險轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在有關保單中規(guī)定的保險 公司的責任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災害單獨投 保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。
盡管置業(yè)投資者可以要求租客來擔負其所承租物業(yè)保險的責任，但是租客對 物業(yè)的保險安排對業(yè)主來說往往是不完全的。一旦發(fā)生火災或其他自然災害，房子不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。所以，有些投資者在物業(yè)投保的同時，還希望其租金收入亦能有保障，因此也就租金收益進行保險。然而，雖說投保的項目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是要支付費用的，如果保險費用的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險公司投資了。所以，的辦法是加強物業(yè)管理工作，定期對建筑物及其附屬設備的狀況進行檢查，防患于未然。
[例題] 下列風險屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有( )。
A. 持有期風險 B.或然損失風險
C.政策風險 D.通貨膨脹風險
答案：BCD
1.4.3 個別風險
1.4.3.1 收益現(xiàn)金流風險
收益現(xiàn)金流風險，是指房地產(chǎn)投資目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要 求的風險。不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設成本和市場吸納能力等的變
化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響;而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平 和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。
1.4.3.2 未來經(jīng)營費用風險
未來經(jīng)營費用風險，是指物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預期經(jīng)營費用而帶 來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由 租客承擔的情況下，也會由于建筑技術的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影 響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些 在初始評估中是不可能考慮到的。
所以，置業(yè)投資者已經(jīng)開始認識到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會 面對著建筑物功能過時所帶來的風險。房地產(chǎn)估價人員在估價房地產(chǎn)的市場價值 時，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產(chǎn)市 場價值的影響。
其他未來會遇到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導致結構損壞的修 復費用和不可預見的法律費用(例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律)。
1.4.3.3 資本價值風險
資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平。 然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。 這種情況在證券投資市場上最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化，雖然這種 變化并不像證券市場那樣頻繁，但是在幾個月或更長一段時間內(nèi)的變化往往也很 明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場、資本市場并沒有直接聯(lián)系。房地產(chǎn) 投資收益率的變化很復雜，人們至今也沒有對這個問題給出權威的理論解釋。但 是，預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風險，在很大程度上 影響著置業(yè)投資的績效。
1.4.3.4 比較風險
比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他 投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。
1.4.3.5 時間風險
時間風險，是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。房地產(chǎn)投 資強調(diào)在適當?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲 得投資收益的同時使風險降至最低限度。時間風險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合 適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新 進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間 的長短等。
1.4.3.6 持有期風險
持有期風險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關的風險。一般說來，投資項目的 壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解， 如果某項置業(yè)投資的持有期為1年，則對于該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的 轉(zhuǎn)售價格很容易預測;但如果這個持有期是4年，那對4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會差很多。因此，置業(yè)投資的實際收益和預期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。
上述所有風險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給 投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。
1.4.4 風險對房地產(chǎn)投資決策的影響
風險對房地產(chǎn)投資決策的第一個影響，就是令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投 資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。由于投資者的投資決策主要取決 于對未來投資收益的預期或期望，所以不論投資的風險是高還是低，只要同樣的 投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資途徑都是合理的，只是對于不 同的投資者，由于其對待風險的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略也會有差異。
風險對房地產(chǎn)投資決策的另外一個影響，就是使投資者盡可能歸避、控制或 轉(zhuǎn)移風險。人們常說，房地產(chǎn)投資者應該是風險管理的專家，實踐也告訴人們， 投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者對風險的認識和管理。實際上，在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風險管理，甚至橫穿馬路也會涉及到風險的識別、分析和管理。人們的行動往往依賴于其對待風險的態(tài)度，但也要意識到，不采取行動的風險可能是的風險。
房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中充滿了風險和不確定性，雖然房地產(chǎn)投資者尤其是開 發(fā)商由于更容易接受不確定性和風險而被稱之為市場上的冒險家，甚至有些 房地產(chǎn)開發(fā)商到了以風險變幻為樂的那種程度，但他們實際上是在進行精心估算 條件下的冒險。
總之，房地產(chǎn)市場是動態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過對當前市場狀況的調(diào)查 研究得出的有關租售價格、成本費用、開發(fā)周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等有關估計，都會受各種風險因素的影響而有一定的變動范圍。隨著時間推 移，這些估計數(shù)據(jù)會與實際情況有所出入。為規(guī)避風險，分析者要避免僅從樂觀 的一面挑選數(shù)據(jù)。對于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，能就其在風險條件下對反映 投資績效的主要指標所帶來的影響進行分析，以供決策參考。