三、購房消費者與被拆遷人權(quán)利的沖突問題
房屋拆遷涉及老百姓的切身利益，被拆遷人屬于弱勢的、被動的群體，法律應(yīng)當重點保護被拆遷人的利益?！度嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房解釋》)第7條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。從該規(guī)定可以推知，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其基于安置協(xié)議而取得對約定的安置房屋所有權(quán)的請求權(quán)，并非一種純碎的債權(quán)，而是對其原有房屋所有權(quán)的權(quán)利延伸，至少具有物權(quán)性質(zhì)。根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，被拆遷人的房屋可分為住宅用房和商業(yè)用房。商業(yè)用房所有權(quán)人的主要目的是利用該房屋進行經(jīng)營，而住宅房屋所有權(quán)人的主要目的是以該房屋滿足其居住的基本生活需要。被拆遷的住宅房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，與購房消費者購買商品房的目的一樣，都是為了滿足其居住需要的基本生存利益，因此，住宅房屋的被拆遷人的安置權(quán)與購房消費者權(quán)利均屬于基本生存權(quán)范圍，應(yīng)受到同等的保護。
當購房消費者與住宅房被拆遷人的權(quán)利發(fā)生沖突時，應(yīng)分別不同情況處理：
1、拆遷人與被拆遷人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議
就安置房屋的坐落、面積等進行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購房人的，由于拆遷協(xié)議對標的房屋的安置時間上先于房屋買賣合同對房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標的房屋享有的權(quán)利是原房屋所有權(quán)的延續(xù)，因此應(yīng)優(yōu)先保護被拆遷人對安置房屋的權(quán)利，此時應(yīng)適用《商品房解釋》)第7條的規(guī)定。
2、出賣人將標的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協(xié)議
(1)如果房屋買賣合同已經(jīng)登記，由于登記具有對抗第三人的效力，且買賣合同成立在前，應(yīng)保護購房消費者的權(quán)利。
(2)如果房屋買賣合同未為登記，應(yīng)分別情況處理：①被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經(jīng)履行拆遷協(xié)議的房屋交付義務(wù)，被拆遷人已接受交付并對房屋為占有使用，應(yīng)優(yōu)先保護已入住的被拆遷人;②購房消費者已入住的，同理應(yīng)優(yōu)先保護購房消費者，此時不宜適用《商品房解釋》)第7條的規(guī)定;③均未入住的，基于雙方均無權(quán)利的外觀顯征以及權(quán)利優(yōu)先保護的法定性，應(yīng)按照合同有效成立的時間順序，優(yōu)先保護合同成立在先的權(quán)利人。
四、房屋重復(fù)出售，各購房消費者相互間利益沖突的處理
《批復(fù)》對房地產(chǎn)開發(fā)商重復(fù)出售，各購房消費者之間就同一標的房屋發(fā)生權(quán)利沖突時如何處理無明確規(guī)定，而這一問題是司法實踐中必須面臨的問題。筆者認為，應(yīng)分別以下情況處理：
1、部分合同已經(jīng)登記，部分合同未登記，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理
《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售合同應(yīng)當辦理登記備案手續(xù)。理論界傾向于將預(yù)售登記解釋為預(yù)告登記，其效力為一種債權(quán)的保全手段，審判部門采納登記對抗原則，即預(yù)售登記具有對抗第三人的效力，未登記合同的權(quán)利不能對抗已登記合同的權(quán)利。
(1)各購房消費者均未入住，但有的合同已為登記，有的合同未登記，購房消費者都起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，宜并案審理，根據(jù)合同登記的對抗效力，優(yōu)先保護已為登記的購房消費者，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給登記購房消費者的義務(wù)。未經(jīng)登記的購房消費者不宜列為訴訟第三人，但登記購房消費者未交清的購房款，應(yīng)由未登記購房消費者優(yōu)先受償。
(2)如果購房人明知該房屋已經(jīng)預(yù)售，而惡意簽訂買賣合同并辦理登記的，根據(jù)民法誠實信用和公序良俗的原理，惡意損害第三人利益的權(quán)利不受保護，其登記合同的權(quán)利不能得到保護。未登記的購房消費者可以行使撤銷權(quán)，請求撤銷登記合同，保護自己的合法權(quán)益，但應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
2、合同均已登記，但房屋均未入住的，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房屋買賣合同登記產(chǎn)生兩方面的效力，一是對出賣人就該標的房屋的處分權(quán)進行限制，二是產(chǎn)生公示公信力并得對抗第三人。房屋買賣合同已登記，各購房消費者均未入住時，由于合同登記是權(quán)利外觀顯征的標志，應(yīng)當根據(jù)登記的先后順序確定順位，登記在先的權(quán)利人應(yīng)當相對于登記在后的權(quán)利人得到優(yōu)先保護。如果各購房消費者均起訴請求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)按照登記的先后順位，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移所有權(quán)給登記在先的購房消費者的義務(wù)。登記在后的購房消費者可以向出賣人主張違約責(zé)任，并可就前登記購房消費者未交清的購房款優(yōu)先受償。同樣，應(yīng)區(qū)分善意登記與惡意登記的不同情況，體現(xiàn)惡意不受保護的誠實信用原則，維護交易的安全。
房屋拆遷涉及老百姓的切身利益，被拆遷人屬于弱勢的、被動的群體，法律應(yīng)當重點保護被拆遷人的利益?！度嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房解釋》)第7條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。從該規(guī)定可以推知，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其基于安置協(xié)議而取得對約定的安置房屋所有權(quán)的請求權(quán)，并非一種純碎的債權(quán)，而是對其原有房屋所有權(quán)的權(quán)利延伸，至少具有物權(quán)性質(zhì)。根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，被拆遷人的房屋可分為住宅用房和商業(yè)用房。商業(yè)用房所有權(quán)人的主要目的是利用該房屋進行經(jīng)營，而住宅房屋所有權(quán)人的主要目的是以該房屋滿足其居住的基本生活需要。被拆遷的住宅房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，與購房消費者購買商品房的目的一樣，都是為了滿足其居住需要的基本生存利益，因此，住宅房屋的被拆遷人的安置權(quán)與購房消費者權(quán)利均屬于基本生存權(quán)范圍，應(yīng)受到同等的保護。
當購房消費者與住宅房被拆遷人的權(quán)利發(fā)生沖突時，應(yīng)分別不同情況處理：
1、拆遷人與被拆遷人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議
就安置房屋的坐落、面積等進行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購房人的，由于拆遷協(xié)議對標的房屋的安置時間上先于房屋買賣合同對房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標的房屋享有的權(quán)利是原房屋所有權(quán)的延續(xù)，因此應(yīng)優(yōu)先保護被拆遷人對安置房屋的權(quán)利，此時應(yīng)適用《商品房解釋》)第7條的規(guī)定。
2、出賣人將標的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協(xié)議
(1)如果房屋買賣合同已經(jīng)登記，由于登記具有對抗第三人的效力，且買賣合同成立在前，應(yīng)保護購房消費者的權(quán)利。
(2)如果房屋買賣合同未為登記，應(yīng)分別情況處理：①被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經(jīng)履行拆遷協(xié)議的房屋交付義務(wù)，被拆遷人已接受交付并對房屋為占有使用，應(yīng)優(yōu)先保護已入住的被拆遷人;②購房消費者已入住的，同理應(yīng)優(yōu)先保護購房消費者，此時不宜適用《商品房解釋》)第7條的規(guī)定;③均未入住的，基于雙方均無權(quán)利的外觀顯征以及權(quán)利優(yōu)先保護的法定性，應(yīng)按照合同有效成立的時間順序，優(yōu)先保護合同成立在先的權(quán)利人。
四、房屋重復(fù)出售，各購房消費者相互間利益沖突的處理
《批復(fù)》對房地產(chǎn)開發(fā)商重復(fù)出售，各購房消費者之間就同一標的房屋發(fā)生權(quán)利沖突時如何處理無明確規(guī)定，而這一問題是司法實踐中必須面臨的問題。筆者認為，應(yīng)分別以下情況處理：
1、部分合同已經(jīng)登記，部分合同未登記，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理
《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售合同應(yīng)當辦理登記備案手續(xù)。理論界傾向于將預(yù)售登記解釋為預(yù)告登記，其效力為一種債權(quán)的保全手段，審判部門采納登記對抗原則，即預(yù)售登記具有對抗第三人的效力，未登記合同的權(quán)利不能對抗已登記合同的權(quán)利。
(1)各購房消費者均未入住，但有的合同已為登記，有的合同未登記，購房消費者都起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，宜并案審理，根據(jù)合同登記的對抗效力，優(yōu)先保護已為登記的購房消費者，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給登記購房消費者的義務(wù)。未經(jīng)登記的購房消費者不宜列為訴訟第三人，但登記購房消費者未交清的購房款，應(yīng)由未登記購房消費者優(yōu)先受償。
(2)如果購房人明知該房屋已經(jīng)預(yù)售，而惡意簽訂買賣合同并辦理登記的，根據(jù)民法誠實信用和公序良俗的原理，惡意損害第三人利益的權(quán)利不受保護，其登記合同的權(quán)利不能得到保護。未登記的購房消費者可以行使撤銷權(quán)，請求撤銷登記合同，保護自己的合法權(quán)益，但應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
2、合同均已登記，但房屋均未入住的，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房屋買賣合同登記產(chǎn)生兩方面的效力，一是對出賣人就該標的房屋的處分權(quán)進行限制，二是產(chǎn)生公示公信力并得對抗第三人。房屋買賣合同已登記，各購房消費者均未入住時，由于合同登記是權(quán)利外觀顯征的標志，應(yīng)當根據(jù)登記的先后順序確定順位，登記在先的權(quán)利人應(yīng)當相對于登記在后的權(quán)利人得到優(yōu)先保護。如果各購房消費者均起訴請求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)按照登記的先后順位，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移所有權(quán)給登記在先的購房消費者的義務(wù)。登記在后的購房消費者可以向出賣人主張違約責(zé)任，并可就前登記購房消費者未交清的購房款優(yōu)先受償。同樣，應(yīng)區(qū)分善意登記與惡意登記的不同情況，體現(xiàn)惡意不受保護的誠實信用原則，維護交易的安全。