最近，對(duì)在征納房產(chǎn)稅時(shí)，對(duì)土地使用權(quán)價(jià)是否計(jì)入房產(chǎn)原值納稅問(wèn)題，一些稅企人員存在一些不同的看法，有的認(rèn)為，房產(chǎn)原值應(yīng)包含土地價(jià)值，有的卻認(rèn)為土地價(jià)值應(yīng)單獨(dú)作為無(wú)形資產(chǎn)核算，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值中繳納房產(chǎn)稅。成為了網(wǎng)絡(luò)各大財(cái)稅論壇上的熱點(diǎn)話題之一?，F(xiàn)筆者作分析和歸納如下：
一、無(wú)論是否執(zhí)行新準(zhǔn)則，相關(guān)房產(chǎn)稅政策總體并無(wú)變化。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值（從價(jià)計(jì)征）和房產(chǎn)的租金收入（從租計(jì)征）來(lái)計(jì)算。計(jì)稅價(jià)值是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納。福建省規(guī)定，扣除比率一律為25％。財(cái)稅地字【1986】8號(hào)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》十五、關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定？房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。
在這個(gè)文件中強(qiáng)調(diào)的是房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。那么為什么房產(chǎn)稅法總體精神沒(méi)有變化，新準(zhǔn)則執(zhí)行后又影響了房產(chǎn)稅的計(jì)征呢？因?yàn)闀?huì)執(zhí)行新準(zhǔn)則對(duì)對(duì)土地使用權(quán)核算的變化，造成了在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)不同，從而影響了從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅。
二、新準(zhǔn)則對(duì)對(duì)土地使用權(quán)核算的變化對(duì)計(jì)征房產(chǎn)稅的影響
（一）會(huì)計(jì)規(guī)定的變化。
1、自2001年1月1日起施行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。
2、自2007年1月1日起施行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》應(yīng)用指南六規(guī)定：土地使用權(quán)的處理：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。企業(yè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。
3、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)——首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)用指南無(wú)形資產(chǎn)：首次執(zhí)行日處于開(kāi)發(fā)階段的內(nèi)部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，首次執(zhí)行日之前已經(jīng)費(fèi)用化的開(kāi)發(fā)支出，不應(yīng)追溯調(diào)整；根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》規(guī)定，首次執(zhí)行日及以后發(fā)生的開(kāi)發(fā)支出，符合無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)予以資本化。
企業(yè)持有的無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以首次執(zhí)行日的攤余價(jià)值作為認(rèn)定成本，對(duì)于使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在剩余使用壽命內(nèi)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定進(jìn)行攤銷。對(duì)于使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)，在首次執(zhí)行日后應(yīng)當(dāng)停止攤銷，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定處理。
首次執(zhí)行日之前已計(jì)入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重分類，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離，作為土地使用權(quán)的認(rèn)定成本，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定處理。
（二）政策解讀房產(chǎn)稅法不變，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)——首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)用指南的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)自建自用房屋，如地價(jià)與房屋的價(jià)值能分開(kāi)核算，賬冊(cè)記載的房產(chǎn)原值是不包含地價(jià)的，應(yīng)就以原值計(jì)征房產(chǎn)稅；企業(yè)購(gòu)買商品房，按房產(chǎn)的總值計(jì)征房產(chǎn)稅。企業(yè)購(gòu)置其他原自建自用的房產(chǎn)，能提供轉(zhuǎn)讓者在賬冊(cè)上準(zhǔn)確劃分并核算地價(jià)和房?jī)r(jià)的資料，可將房產(chǎn)的成交價(jià)格按原地價(jià)和房?jī)r(jià)之間的比例劃分新的地價(jià)和房?jī)r(jià)，如以此為依據(jù)記載房產(chǎn)原值的，可按新的房?jī)r(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。計(jì)例說(shuō)明，執(zhí)行新準(zhǔn)則企業(yè)自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)1000萬(wàn)元（如建設(shè)用地時(shí)已攤銷200萬(wàn)元）與建筑物800萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。相關(guān)的土地使用權(quán)1000萬(wàn)元記入無(wú)形資產(chǎn)，建筑物800萬(wàn)元記入“固定資產(chǎn)”。年應(yīng)繳房產(chǎn)稅：800＊（1-25%）＊1.2%=7.2萬(wàn)元。如按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》執(zhí)行，年應(yīng)繳房產(chǎn)稅：（1000-200+800）＊（1-25%）＊1.2%=14.4萬(wàn)元。適用新準(zhǔn)則年計(jì)征房產(chǎn)稅節(jié)稅少繳14.4-7.2=7.2萬(wàn)元。
在計(jì)征房產(chǎn)稅確認(rèn)固定資產(chǎn)原值時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題1、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》應(yīng)用指南六規(guī)定：外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。
如果是企業(yè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值依然應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。
2、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)——首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)用指南規(guī)定：首次執(zhí)行日之前已計(jì)入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重分類，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離，作為土地使用權(quán)的認(rèn)定成本，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定處理。也就是說(shuō)首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在計(jì)征房產(chǎn)稅的角度適用原則是從新從輕的原則，是有利于納稅人的，而不是一律不溯及既往的。
3、《關(guān)于印發(fā)〈實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)制度及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答〉的通知》（財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)）規(guī)定，執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前土地使用權(quán)價(jià)值作為無(wú)形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，其土地使用權(quán)價(jià)值按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷。也就是說(shuō)也要考慮到企業(yè)會(huì)計(jì)制度的銜接問(wèn)題，企業(yè)會(huì)計(jì)制度銜接時(shí)只要沒(méi)有明確違反原會(huì)計(jì)制度已作處理的，可予以認(rèn)可，不按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》作調(diào)整。
4、適用《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)在房產(chǎn)稅繳納上實(shí)際稅負(fù)上是不同的，新準(zhǔn)則從輕了。這有點(diǎn)不太合理，但這是現(xiàn)行房產(chǎn)稅法的硬性規(guī)定確定的，只能依法執(zhí)行。要強(qiáng)調(diào)的時(shí)，新準(zhǔn)則自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。上市公司沒(méi)有選擇權(quán)，其他企業(yè)有選擇權(quán)，選定了就要一貫執(zhí)行，特別是已繼續(xù)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的企業(yè)，不能為了降低稅負(fù)，局部即在土地使用權(quán)核算方面選擇適用新準(zhǔn)則。
5、國(guó)稅發(fā)【2005】173號(hào):“一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。二、對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值”。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房屋功能的完善，出現(xiàn)了一些新的設(shè)備和設(shè)施，這是稅法特別規(guī)定，及時(shí)予以了明確。第一點(diǎn)強(qiáng)調(diào)這些情況下無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。是對(duì)房產(chǎn)稅法規(guī)定房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)的科學(xué)補(bǔ)充。第二點(diǎn)也作了特定情況下的規(guī)定，明確了對(duì)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的稅收處理。本通知自2006年1月1日起執(zhí)行?！敦?cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)房屋中央空調(diào)是否計(jì)入房產(chǎn)原值等問(wèn)題的批復(fù)》(〔87〕財(cái)稅地字第028號(hào))同時(shí)廢止。
一、無(wú)論是否執(zhí)行新準(zhǔn)則，相關(guān)房產(chǎn)稅政策總體并無(wú)變化。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值（從價(jià)計(jì)征）和房產(chǎn)的租金收入（從租計(jì)征）來(lái)計(jì)算。計(jì)稅價(jià)值是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納。福建省規(guī)定，扣除比率一律為25％。財(cái)稅地字【1986】8號(hào)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》十五、關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定？房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。
在這個(gè)文件中強(qiáng)調(diào)的是房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。那么為什么房產(chǎn)稅法總體精神沒(méi)有變化，新準(zhǔn)則執(zhí)行后又影響了房產(chǎn)稅的計(jì)征呢？因?yàn)闀?huì)執(zhí)行新準(zhǔn)則對(duì)對(duì)土地使用權(quán)核算的變化，造成了在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)不同，從而影響了從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅。
二、新準(zhǔn)則對(duì)對(duì)土地使用權(quán)核算的變化對(duì)計(jì)征房產(chǎn)稅的影響
（一）會(huì)計(jì)規(guī)定的變化。
1、自2001年1月1日起施行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。
2、自2007年1月1日起施行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》應(yīng)用指南六規(guī)定：土地使用權(quán)的處理：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。企業(yè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。
3、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)——首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)用指南無(wú)形資產(chǎn)：首次執(zhí)行日處于開(kāi)發(fā)階段的內(nèi)部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，首次執(zhí)行日之前已經(jīng)費(fèi)用化的開(kāi)發(fā)支出，不應(yīng)追溯調(diào)整；根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》規(guī)定，首次執(zhí)行日及以后發(fā)生的開(kāi)發(fā)支出，符合無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)予以資本化。
企業(yè)持有的無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以首次執(zhí)行日的攤余價(jià)值作為認(rèn)定成本，對(duì)于使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在剩余使用壽命內(nèi)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定進(jìn)行攤銷。對(duì)于使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)，在首次執(zhí)行日后應(yīng)當(dāng)停止攤銷，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定處理。
首次執(zhí)行日之前已計(jì)入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重分類，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離，作為土地使用權(quán)的認(rèn)定成本，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定處理。
（二）政策解讀房產(chǎn)稅法不變，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)——首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)用指南的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)自建自用房屋，如地價(jià)與房屋的價(jià)值能分開(kāi)核算，賬冊(cè)記載的房產(chǎn)原值是不包含地價(jià)的，應(yīng)就以原值計(jì)征房產(chǎn)稅；企業(yè)購(gòu)買商品房，按房產(chǎn)的總值計(jì)征房產(chǎn)稅。企業(yè)購(gòu)置其他原自建自用的房產(chǎn)，能提供轉(zhuǎn)讓者在賬冊(cè)上準(zhǔn)確劃分并核算地價(jià)和房?jī)r(jià)的資料，可將房產(chǎn)的成交價(jià)格按原地價(jià)和房?jī)r(jià)之間的比例劃分新的地價(jià)和房?jī)r(jià)，如以此為依據(jù)記載房產(chǎn)原值的，可按新的房?jī)r(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。計(jì)例說(shuō)明，執(zhí)行新準(zhǔn)則企業(yè)自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)1000萬(wàn)元（如建設(shè)用地時(shí)已攤銷200萬(wàn)元）與建筑物800萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。相關(guān)的土地使用權(quán)1000萬(wàn)元記入無(wú)形資產(chǎn)，建筑物800萬(wàn)元記入“固定資產(chǎn)”。年應(yīng)繳房產(chǎn)稅：800＊（1-25%）＊1.2%=7.2萬(wàn)元。如按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》執(zhí)行，年應(yīng)繳房產(chǎn)稅：（1000-200+800）＊（1-25%）＊1.2%=14.4萬(wàn)元。適用新準(zhǔn)則年計(jì)征房產(chǎn)稅節(jié)稅少繳14.4-7.2=7.2萬(wàn)元。
在計(jì)征房產(chǎn)稅確認(rèn)固定資產(chǎn)原值時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題1、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》應(yīng)用指南六規(guī)定：外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。
如果是企業(yè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值依然應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。
2、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)——首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)用指南規(guī)定：首次執(zhí)行日之前已計(jì)入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重分類，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離，作為土地使用權(quán)的認(rèn)定成本，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定處理。也就是說(shuō)首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在計(jì)征房產(chǎn)稅的角度適用原則是從新從輕的原則，是有利于納稅人的，而不是一律不溯及既往的。
3、《關(guān)于印發(fā)〈實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)制度及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答〉的通知》（財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)）規(guī)定，執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前土地使用權(quán)價(jià)值作為無(wú)形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，其土地使用權(quán)價(jià)值按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷。也就是說(shuō)也要考慮到企業(yè)會(huì)計(jì)制度的銜接問(wèn)題，企業(yè)會(huì)計(jì)制度銜接時(shí)只要沒(méi)有明確違反原會(huì)計(jì)制度已作處理的，可予以認(rèn)可，不按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》作調(diào)整。
4、適用《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)在房產(chǎn)稅繳納上實(shí)際稅負(fù)上是不同的，新準(zhǔn)則從輕了。這有點(diǎn)不太合理，但這是現(xiàn)行房產(chǎn)稅法的硬性規(guī)定確定的，只能依法執(zhí)行。要強(qiáng)調(diào)的時(shí)，新準(zhǔn)則自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。上市公司沒(méi)有選擇權(quán)，其他企業(yè)有選擇權(quán)，選定了就要一貫執(zhí)行，特別是已繼續(xù)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的企業(yè)，不能為了降低稅負(fù)，局部即在土地使用權(quán)核算方面選擇適用新準(zhǔn)則。
5、國(guó)稅發(fā)【2005】173號(hào):“一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。二、對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值”。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房屋功能的完善，出現(xiàn)了一些新的設(shè)備和設(shè)施，這是稅法特別規(guī)定，及時(shí)予以了明確。第一點(diǎn)強(qiáng)調(diào)這些情況下無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。是對(duì)房產(chǎn)稅法規(guī)定房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)的科學(xué)補(bǔ)充。第二點(diǎn)也作了特定情況下的規(guī)定，明確了對(duì)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的稅收處理。本通知自2006年1月1日起執(zhí)行?！敦?cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)房屋中央空調(diào)是否計(jì)入房產(chǎn)原值等問(wèn)題的批復(fù)》(〔87〕財(cái)稅地字第028號(hào))同時(shí)廢止。