第十一章 涉外房地產(chǎn)法律制度
一、涉外房地產(chǎn)關(guān)系法律調(diào)整的特殊性
（一）涉外房地產(chǎn)的概念：
1、廣義的理解：是指涉外房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有與國(guó)外或境外相聯(lián)系的某一具體因素。
2、狹義的理解：是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體——房屋、土地位于我國(guó)境內(nèi)，主體具有涉外因素。
（二）涉外房地產(chǎn)關(guān)系的法律適用：是指對(duì)涉外房地產(chǎn)關(guān)系的成立、解釋和爭(zhēng)議處理所適用的法律，即所謂準(zhǔn)據(jù)法。所適用的法律，是指現(xiàn)行實(shí)體法，而不是沖突規(guī)范和程序法。
（三）處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)當(dāng)遵循的原則：1、維護(hù)國(guó)家主權(quán)原則；2、平等互利原則；3、統(tǒng)一管理原則。
二、涉外房地產(chǎn)制度
（一）外商投資企業(yè)用地：
1、外商投資企業(yè)用地的概念：是指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和工程建設(shè)所需要的用地。
2、外商投資企業(yè)用地的取得方式：（1）通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)；（2）土地使用權(quán)作價(jià)入股方式；（3）通過(guò)租賃廠房和場(chǎng)地的方式取得；（4）通過(guò)企業(yè)拍賣或租賃經(jīng)營(yíng)方式取得土地使用權(quán)。
（二）外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地：
1、成片開(kāi)發(fā)的概念：是指在取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，平整場(chǎng)地，建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通訊等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)公用事業(yè)；或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及與之配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對(duì)這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
2、審批程序：（1）項(xiàng)目建議書(shū)的編制和審批：吸收外商投資進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)由市、縣人民政府組織編制。其中，使用耕地1000畝以下，其他土地2000畝以下，綜合開(kāi)發(fā)投資額在省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限內(nèi)成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建議書(shū)應(yīng)報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。使用耕地超過(guò)1000畝，其他土地超過(guò)2000畝，或者綜合開(kāi)發(fā)投資額超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限的成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建議書(shū)應(yīng)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府報(bào)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)審核和綜合平衡后，由國(guó)務(wù)院審批。
（2）設(shè)立開(kāi)發(fā)企業(yè)的審批：審批權(quán)限在對(duì)外經(jīng)貿(mào)部和省、自治區(qū)、直轄市人民政府。
（3）土地使用權(quán)的取得：國(guó)有土地使用權(quán)由開(kāi)發(fā)區(qū)域所在地的市、縣人民政府出讓。出讓的程序是：由該市、縣人民政府依照國(guó)家土地管理的法律、行政法規(guī)，合理確定地塊范圍、用途、年限、出讓金和其他條件，簽訂出讓合同，并按出讓國(guó)有土地使用權(quán)的審批權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。
（4）成片開(kāi)發(fā)規(guī)劃的批準(zhǔn)：市、縣人民政府在對(duì)規(guī)劃或報(bào)告進(jìn)行審核后，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。
3、對(duì)外商投資成片土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要限制：（1）向外商出讓的只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍屬于國(guó)家；（2）出讓的國(guó)有土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國(guó)家所有；（3）開(kāi)發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營(yíng)管理，但在其開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)沒(méi)有行政管理權(quán)；（4）外商投資開(kāi)發(fā)土地，設(shè)立和開(kāi)辦生產(chǎn)、服務(wù)、商業(yè)等項(xiàng)目和設(shè)施及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須遵守我國(guó)的法律、法規(guī)，不得從事國(guó)家法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)。對(duì)涉及國(guó)家安全的基礎(chǔ)設(shè)施，外商只有開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)。
（三）外商投資企業(yè)的地產(chǎn)：
1、土地使用權(quán)的取得：（1）土地使用權(quán)是作為中國(guó)合營(yíng)者投資的一部分；（2）土地使用權(quán)未作為中國(guó)合營(yíng)者投資的一部分，分兩種途徑取得土地使用權(quán)：①向國(guó)家取得；②向其他土地使用者取得。
2、外商投資企業(yè)使用土地的限制：（1）外商投資企業(yè)對(duì)其占有的土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)；（2）外商投資企業(yè)用地期限與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限相同；（3）外商投資企業(yè)不得擅自改變土地的用途，如需改變土地使用合同規(guī)定的土地用途，應(yīng)按申請(qǐng)用地程序辦理變更用地手續(xù)；（4）外商投資企業(yè)使用土地必須嚴(yán)格遵守所在地的建設(shè)規(guī)劃，按照該土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃使用土地，進(jìn)行建設(shè)。
3、土地使用費(fèi)：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，外商投資企業(yè)用地，不論是新征用的土地，還是利用中方合資者或者合作者原來(lái)使用的土地，都應(yīng)繳納土地使用費(fèi)，又稱“場(chǎng)地使用費(fèi)”。場(chǎng)地使用費(fèi)包括征用土地的補(bǔ)償費(fèi)、原有建筑物的拆遷費(fèi)、人員安置費(fèi)，以及為外商投資企業(yè)直接配套的廠外道路、管線等公共設(shè)施分?jǐn)偟耐顿Y費(fèi)用等。
三、涉外房產(chǎn)制度
（一）涉外商品房產(chǎn)的買賣：
1、涉外商品房產(chǎn)的預(yù)售：商品房產(chǎn)預(yù)售是指開(kāi)發(fā)商對(duì)在建或待建商品房產(chǎn)先予銷售的行為。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，需要向境外銷售商品房屋的，必須向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)給《商品房外銷許可證》后方可進(jìn)行。預(yù)售的，必須同時(shí)申請(qǐng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。
2、涉外商品房產(chǎn)的內(nèi)、外銷售：（1）實(shí)行內(nèi)、外銷審批制度。批準(zhǔn)內(nèi)銷的，不準(zhǔn)擅自外銷，如要外銷，須經(jīng)重新審批，并補(bǔ)交增值稅；（2）合理確定內(nèi)、外銷比例。
3、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)期限的統(tǒng)一：土地使用權(quán)期限屆滿，原房屋無(wú)償收歸國(guó)有，但可以申請(qǐng)續(xù)期。
（二）涉外房產(chǎn)租賃：房產(chǎn)租賃必須簽訂房屋租賃合同。租賃期限，不得超過(guò)該房屋所占土地使用期限。
房屋轉(zhuǎn)租的租期，不得超過(guò)原租約的租期。房屋租賃當(dāng)事人一方要求解除合同時(shí)，須提前書(shū)面通知對(duì)方。民用房屋租賃，定期的提前1個(gè)月，不定期的提前2個(gè)月。工商業(yè)房屋租賃，提前6個(gè)月。
房屋出租并不妨礙房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，房屋租賃合同繼續(xù)有效，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)聯(lián)名書(shū)面通知承租人。租賃房屋出售時(shí)，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
（三）外商投資企業(yè)的房產(chǎn)：略
（四）外國(guó)人私有房產(chǎn)：略
（五）華僑房產(chǎn)：
1、保護(hù)華僑房產(chǎn)的主要政策和法律：略
2、落實(shí)土改時(shí)期華僑房產(chǎn)的政策、法律規(guī)定：略
3、處理歷次政治運(yùn)動(dòng)僑房遺留問(wèn)題的政策、法律規(guī)定：略
4、落實(shí)僑改房改造的政策、法律規(guī)定：略
5、處理房管機(jī)關(guān)代管僑房的政策、法律規(guī)定：略
一、涉外房地產(chǎn)關(guān)系法律調(diào)整的特殊性
（一）涉外房地產(chǎn)的概念：
1、廣義的理解：是指涉外房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有與國(guó)外或境外相聯(lián)系的某一具體因素。
2、狹義的理解：是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體——房屋、土地位于我國(guó)境內(nèi)，主體具有涉外因素。
（二）涉外房地產(chǎn)關(guān)系的法律適用：是指對(duì)涉外房地產(chǎn)關(guān)系的成立、解釋和爭(zhēng)議處理所適用的法律，即所謂準(zhǔn)據(jù)法。所適用的法律，是指現(xiàn)行實(shí)體法，而不是沖突規(guī)范和程序法。
（三）處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)當(dāng)遵循的原則：1、維護(hù)國(guó)家主權(quán)原則；2、平等互利原則；3、統(tǒng)一管理原則。
二、涉外房地產(chǎn)制度
（一）外商投資企業(yè)用地：
1、外商投資企業(yè)用地的概念：是指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和工程建設(shè)所需要的用地。
2、外商投資企業(yè)用地的取得方式：（1）通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)；（2）土地使用權(quán)作價(jià)入股方式；（3）通過(guò)租賃廠房和場(chǎng)地的方式取得；（4）通過(guò)企業(yè)拍賣或租賃經(jīng)營(yíng)方式取得土地使用權(quán)。
（二）外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地：
1、成片開(kāi)發(fā)的概念：是指在取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，平整場(chǎng)地，建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通訊等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)公用事業(yè)；或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及與之配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對(duì)這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
2、審批程序：（1）項(xiàng)目建議書(shū)的編制和審批：吸收外商投資進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)由市、縣人民政府組織編制。其中，使用耕地1000畝以下，其他土地2000畝以下，綜合開(kāi)發(fā)投資額在省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限內(nèi)成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建議書(shū)應(yīng)報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。使用耕地超過(guò)1000畝，其他土地超過(guò)2000畝，或者綜合開(kāi)發(fā)投資額超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限的成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建議書(shū)應(yīng)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府報(bào)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)審核和綜合平衡后，由國(guó)務(wù)院審批。
（2）設(shè)立開(kāi)發(fā)企業(yè)的審批：審批權(quán)限在對(duì)外經(jīng)貿(mào)部和省、自治區(qū)、直轄市人民政府。
（3）土地使用權(quán)的取得：國(guó)有土地使用權(quán)由開(kāi)發(fā)區(qū)域所在地的市、縣人民政府出讓。出讓的程序是：由該市、縣人民政府依照國(guó)家土地管理的法律、行政法規(guī)，合理確定地塊范圍、用途、年限、出讓金和其他條件，簽訂出讓合同，并按出讓國(guó)有土地使用權(quán)的審批權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。
（4）成片開(kāi)發(fā)規(guī)劃的批準(zhǔn)：市、縣人民政府在對(duì)規(guī)劃或報(bào)告進(jìn)行審核后，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。
3、對(duì)外商投資成片土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要限制：（1）向外商出讓的只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍屬于國(guó)家；（2）出讓的國(guó)有土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國(guó)家所有；（3）開(kāi)發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營(yíng)管理，但在其開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)沒(méi)有行政管理權(quán)；（4）外商投資開(kāi)發(fā)土地，設(shè)立和開(kāi)辦生產(chǎn)、服務(wù)、商業(yè)等項(xiàng)目和設(shè)施及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須遵守我國(guó)的法律、法規(guī)，不得從事國(guó)家法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)。對(duì)涉及國(guó)家安全的基礎(chǔ)設(shè)施，外商只有開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)。
（三）外商投資企業(yè)的地產(chǎn)：
1、土地使用權(quán)的取得：（1）土地使用權(quán)是作為中國(guó)合營(yíng)者投資的一部分；（2）土地使用權(quán)未作為中國(guó)合營(yíng)者投資的一部分，分兩種途徑取得土地使用權(quán)：①向國(guó)家取得；②向其他土地使用者取得。
2、外商投資企業(yè)使用土地的限制：（1）外商投資企業(yè)對(duì)其占有的土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)；（2）外商投資企業(yè)用地期限與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限相同；（3）外商投資企業(yè)不得擅自改變土地的用途，如需改變土地使用合同規(guī)定的土地用途，應(yīng)按申請(qǐng)用地程序辦理變更用地手續(xù)；（4）外商投資企業(yè)使用土地必須嚴(yán)格遵守所在地的建設(shè)規(guī)劃，按照該土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃使用土地，進(jìn)行建設(shè)。
3、土地使用費(fèi)：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，外商投資企業(yè)用地，不論是新征用的土地，還是利用中方合資者或者合作者原來(lái)使用的土地，都應(yīng)繳納土地使用費(fèi)，又稱“場(chǎng)地使用費(fèi)”。場(chǎng)地使用費(fèi)包括征用土地的補(bǔ)償費(fèi)、原有建筑物的拆遷費(fèi)、人員安置費(fèi)，以及為外商投資企業(yè)直接配套的廠外道路、管線等公共設(shè)施分?jǐn)偟耐顿Y費(fèi)用等。
三、涉外房產(chǎn)制度
（一）涉外商品房產(chǎn)的買賣：
1、涉外商品房產(chǎn)的預(yù)售：商品房產(chǎn)預(yù)售是指開(kāi)發(fā)商對(duì)在建或待建商品房產(chǎn)先予銷售的行為。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，需要向境外銷售商品房屋的，必須向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)給《商品房外銷許可證》后方可進(jìn)行。預(yù)售的，必須同時(shí)申請(qǐng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。
2、涉外商品房產(chǎn)的內(nèi)、外銷售：（1）實(shí)行內(nèi)、外銷審批制度。批準(zhǔn)內(nèi)銷的，不準(zhǔn)擅自外銷，如要外銷，須經(jīng)重新審批，并補(bǔ)交增值稅；（2）合理確定內(nèi)、外銷比例。
3、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)期限的統(tǒng)一：土地使用權(quán)期限屆滿，原房屋無(wú)償收歸國(guó)有，但可以申請(qǐng)續(xù)期。
（二）涉外房產(chǎn)租賃：房產(chǎn)租賃必須簽訂房屋租賃合同。租賃期限，不得超過(guò)該房屋所占土地使用期限。
房屋轉(zhuǎn)租的租期，不得超過(guò)原租約的租期。房屋租賃當(dāng)事人一方要求解除合同時(shí)，須提前書(shū)面通知對(duì)方。民用房屋租賃，定期的提前1個(gè)月，不定期的提前2個(gè)月。工商業(yè)房屋租賃，提前6個(gè)月。
房屋出租并不妨礙房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，房屋租賃合同繼續(xù)有效，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)聯(lián)名書(shū)面通知承租人。租賃房屋出售時(shí)，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
（三）外商投資企業(yè)的房產(chǎn)：略
（四）外國(guó)人私有房產(chǎn)：略
（五）華僑房產(chǎn)：
1、保護(hù)華僑房產(chǎn)的主要政策和法律：略
2、落實(shí)土改時(shí)期華僑房產(chǎn)的政策、法律規(guī)定：略
3、處理歷次政治運(yùn)動(dòng)僑房遺留問(wèn)題的政策、法律規(guī)定：略
4、落實(shí)僑改房改造的政策、法律規(guī)定：略
5、處理房管機(jī)關(guān)代管僑房的政策、法律規(guī)定：略