第十三章 租賃合同
一、單選題
1.甲與乙二人之間存在房屋租賃合同關(guān)系。租賃合同期滿后，承租人仍然使用該房并按照原合同如數(shù)交納租金，出租人甲照收不誤。在原租賃合同期滿后：（?。?BR> A.甲、乙之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系但不存在租賃合同關(guān)系
B.甲、乙雙方都有違約行為
C.承租人乙侵犯了甲的所有權(quán)
D.甲、乙雙方都以積極的行為建立不定期租賃關(guān)系，當(dāng)事人之間存在建立不定期租賃關(guān)系的要約和承諾
2.在租賃合同中，承租人經(jīng)出租人的同意，將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人時，如果第三人對租賃物造成損失的，應(yīng)當(dāng)如何賠償損失（?。?。
A.應(yīng)當(dāng)由第三人賠償損失
B.應(yīng)當(dāng)由承租人與第三人按份承擔(dān)損失
C.應(yīng)當(dāng)由承租人與第三人連帶賠償損失
D.應(yīng)當(dāng)由承租人賠償損失
3.王、趙二人各以20%與80%的份額共有1間房屋，出租給汪某，現(xiàn)王某欲將自己的份額轉(zhuǎn)讓，請問：下列表述中哪一說法是正確的？（?。?BR> A.趙有優(yōu)先購買權(quán)，汪沒有優(yōu)先購買權(quán)
B.汪有優(yōu)先購買權(quán)，趙沒有優(yōu)先購買權(quán)
C.趙、汪都有優(yōu)先購買權(quán)，二人處于平等地位
D.趙、汪都有優(yōu)先購買權(quán)，趙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于汪的優(yōu)先購買權(quán)
二、多選題
1.就房屋租賃關(guān)系而言，下列表述錯誤的是：（?。?BR> A.如果承租人乙無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，甲可以直接解除合同
B.房屋租金由甲乙自愿協(xié)商確定，法律并無數(shù)額限制
C.甲將房屋賣給他人后，若新房主不愿繼續(xù)出租，則其有權(quán)要求終止租賃合同
D.該租賃合同可以采取書面形式，也可以采取口頭形式
某甲自有房屋1間，2002年5月1日與乙簽訂一份為期3年的房屋租賃合同，由乙承租該房。同年8月6日丙向甲提出愿意購買該房屋，甲即將要出賣該房屋的情況告知乙。到了11月7日乙沒有任何答復(fù)，甲與丙協(xié)商以10萬元的價格將該房賣給丙，雙方簽訂了房屋買賣合同，丙支付了全部房款。但在雙方準(zhǔn)備辦理房產(chǎn)變更登記前數(shù)日，甲遇丁，丁愿以12萬元價格買下該房。甲遂與丁又簽訂了一份房屋買賣合同，且雙方第二天即到房屋管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。不久，丁向銀行貸款，以該房設(shè)定抵押。
請就本案例回答下列問題。
2.就房屋買賣關(guān)系而言，下列表述中哪些是正確的？（ ）
A.因甲已將房屋租與乙，甲若將房出售，應(yīng)事先征得乙的同意
B.因甲丁之間已辦理房產(chǎn)登記，故甲丙之間的買賣合同即使簽訂在先，丙也無權(quán)主張對該房屋的所有權(quán)
C.因甲丙之間尚未辦理變更登記，故甲丙之間的合同不生效
D.甲雖與丙簽訂了合同但在未辦理變更登記的情況下與丁再訂立買賣合同，甲與丁之間的買賣合同是有效的
3.在租賃合同中，租賃物的維修義務(wù)一般由出租人承擔(dān)，下列判斷哪些是正確的？（ ）
A.承租人在租賃物需要維修時，可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修
B.出租人若未履行維修義務(wù)，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)
C.因維修租賃物影響承租人使用的，可以相應(yīng)減少租金
D.因維修租賃物影響承租人使用的，可以延長租期
一、單選題
1.「答案」D
「考點」租賃合同
「解析」雙方當(dāng)事人存在繼續(xù)租賃房屋的合意，故而排除A、B、C項?！逗贤ā返?36條規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。當(dāng)事人以積極行為為要約和承諾，故肯定D項。
2.「答案」D
「考點」租賃合同
「解析」《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
3.「答案」D
「考點」優(yōu)先購買權(quán)
「解析」（1）根據(jù)《民法通則》第78條的規(guī)定，按份共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
（2）共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)；承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃合同（債權(quán)合同），物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。所以，趙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于汪的優(yōu)先購買權(quán)。趙作為共有人與標(biāo)的物的聯(lián)系更為緊密。解題應(yīng)注意的問題：應(yīng)當(dāng)掌握物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理。
所以正確答案是D。
二、多選題
1.「答案」ACD
「考點」房屋租賃關(guān)系
「解析」《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。按照該條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)先催告，在催告無效果時，才能通知出租人解除合同。因而A項不正確，不能直接解除合同。租金的多少屬于合同自由的范疇，因此選擇B項。依照買賣不破租賃的規(guī)則，C項錯誤。租賃合同的形式屬于合同自由的范疇，因此可以采用書面形式，也可以采取口頭形式。但租期6個月以上的應(yīng)當(dāng)采用書面形式，否則租賃為不定期租賃。甲、乙之間是3年的合同，因而應(yīng)當(dāng)采用書面形式，故D項錯誤。
2.「答案」BD
「考點」房屋買賣合同與租賃合同的關(guān)系、一物雙賣、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移
「解析」（1）出租人將出租的房屋出賣，為保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)，法律要求通知承租人，而決不是取得承租人的同意。因此，排除A項。（2）因甲、乙已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)的登記，丁已經(jīng)取得了所有權(quán)。從已知的條件看，沒有理由否定這種所有權(quán)。一物不能有兩個所有權(quán)，因此丙不能主張所有權(quán)，不能要求實際履行合同。這是排除B項的理由。（3）辦理產(chǎn)權(quán)過戶是當(dāng)事人的一項義務(wù)，不是合同生效的條件，因此排除C項。（4）甲與丙簽訂了房屋買賣合同，該合同是諾成合同，簽訂的時候，合同成立并生效。在未辦理變更登記的情況下與丁再訂立買賣合同，屬于有權(quán)處分，因而甲與丁之間的買賣合同也是有效的，但甲必須為此對乙承擔(dān)違約責(zé)任。
3.「答案」ABCD
「考點」租賃合同
「解析」《合同法》第220條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第221條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。
一、單選題
1.甲與乙二人之間存在房屋租賃合同關(guān)系。租賃合同期滿后，承租人仍然使用該房并按照原合同如數(shù)交納租金，出租人甲照收不誤。在原租賃合同期滿后：（?。?BR> A.甲、乙之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系但不存在租賃合同關(guān)系
B.甲、乙雙方都有違約行為
C.承租人乙侵犯了甲的所有權(quán)
D.甲、乙雙方都以積極的行為建立不定期租賃關(guān)系，當(dāng)事人之間存在建立不定期租賃關(guān)系的要約和承諾
2.在租賃合同中，承租人經(jīng)出租人的同意，將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人時，如果第三人對租賃物造成損失的，應(yīng)當(dāng)如何賠償損失（?。?。
A.應(yīng)當(dāng)由第三人賠償損失
B.應(yīng)當(dāng)由承租人與第三人按份承擔(dān)損失
C.應(yīng)當(dāng)由承租人與第三人連帶賠償損失
D.應(yīng)當(dāng)由承租人賠償損失
3.王、趙二人各以20%與80%的份額共有1間房屋，出租給汪某，現(xiàn)王某欲將自己的份額轉(zhuǎn)讓，請問：下列表述中哪一說法是正確的？（?。?BR> A.趙有優(yōu)先購買權(quán)，汪沒有優(yōu)先購買權(quán)
B.汪有優(yōu)先購買權(quán)，趙沒有優(yōu)先購買權(quán)
C.趙、汪都有優(yōu)先購買權(quán)，二人處于平等地位
D.趙、汪都有優(yōu)先購買權(quán)，趙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于汪的優(yōu)先購買權(quán)
二、多選題
1.就房屋租賃關(guān)系而言，下列表述錯誤的是：（?。?BR> A.如果承租人乙無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，甲可以直接解除合同
B.房屋租金由甲乙自愿協(xié)商確定，法律并無數(shù)額限制
C.甲將房屋賣給他人后，若新房主不愿繼續(xù)出租，則其有權(quán)要求終止租賃合同
D.該租賃合同可以采取書面形式，也可以采取口頭形式
某甲自有房屋1間，2002年5月1日與乙簽訂一份為期3年的房屋租賃合同，由乙承租該房。同年8月6日丙向甲提出愿意購買該房屋，甲即將要出賣該房屋的情況告知乙。到了11月7日乙沒有任何答復(fù)，甲與丙協(xié)商以10萬元的價格將該房賣給丙，雙方簽訂了房屋買賣合同，丙支付了全部房款。但在雙方準(zhǔn)備辦理房產(chǎn)變更登記前數(shù)日，甲遇丁，丁愿以12萬元價格買下該房。甲遂與丁又簽訂了一份房屋買賣合同，且雙方第二天即到房屋管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。不久，丁向銀行貸款，以該房設(shè)定抵押。
請就本案例回答下列問題。
2.就房屋買賣關(guān)系而言，下列表述中哪些是正確的？（ ）
A.因甲已將房屋租與乙，甲若將房出售，應(yīng)事先征得乙的同意
B.因甲丁之間已辦理房產(chǎn)登記，故甲丙之間的買賣合同即使簽訂在先，丙也無權(quán)主張對該房屋的所有權(quán)
C.因甲丙之間尚未辦理變更登記，故甲丙之間的合同不生效
D.甲雖與丙簽訂了合同但在未辦理變更登記的情況下與丁再訂立買賣合同，甲與丁之間的買賣合同是有效的
3.在租賃合同中，租賃物的維修義務(wù)一般由出租人承擔(dān)，下列判斷哪些是正確的？（ ）
A.承租人在租賃物需要維修時，可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修
B.出租人若未履行維修義務(wù)，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)
C.因維修租賃物影響承租人使用的，可以相應(yīng)減少租金
D.因維修租賃物影響承租人使用的，可以延長租期
一、單選題
1.「答案」D
「考點」租賃合同
「解析」雙方當(dāng)事人存在繼續(xù)租賃房屋的合意，故而排除A、B、C項?！逗贤ā返?36條規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。當(dāng)事人以積極行為為要約和承諾，故肯定D項。
2.「答案」D
「考點」租賃合同
「解析」《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
3.「答案」D
「考點」優(yōu)先購買權(quán)
「解析」（1）根據(jù)《民法通則》第78條的規(guī)定，按份共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
（2）共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)；承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃合同（債權(quán)合同），物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。所以，趙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于汪的優(yōu)先購買權(quán)。趙作為共有人與標(biāo)的物的聯(lián)系更為緊密。解題應(yīng)注意的問題：應(yīng)當(dāng)掌握物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理。
所以正確答案是D。
二、多選題
1.「答案」ACD
「考點」房屋租賃關(guān)系
「解析」《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。按照該條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)先催告，在催告無效果時，才能通知出租人解除合同。因而A項不正確，不能直接解除合同。租金的多少屬于合同自由的范疇，因此選擇B項。依照買賣不破租賃的規(guī)則，C項錯誤。租賃合同的形式屬于合同自由的范疇，因此可以采用書面形式，也可以采取口頭形式。但租期6個月以上的應(yīng)當(dāng)采用書面形式，否則租賃為不定期租賃。甲、乙之間是3年的合同，因而應(yīng)當(dāng)采用書面形式，故D項錯誤。
2.「答案」BD
「考點」房屋買賣合同與租賃合同的關(guān)系、一物雙賣、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移
「解析」（1）出租人將出租的房屋出賣，為保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)，法律要求通知承租人，而決不是取得承租人的同意。因此，排除A項。（2）因甲、乙已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)的登記，丁已經(jīng)取得了所有權(quán)。從已知的條件看，沒有理由否定這種所有權(quán)。一物不能有兩個所有權(quán)，因此丙不能主張所有權(quán)，不能要求實際履行合同。這是排除B項的理由。（3）辦理產(chǎn)權(quán)過戶是當(dāng)事人的一項義務(wù)，不是合同生效的條件，因此排除C項。（4）甲與丙簽訂了房屋買賣合同，該合同是諾成合同，簽訂的時候，合同成立并生效。在未辦理變更登記的情況下與丁再訂立買賣合同，屬于有權(quán)處分，因而甲與丁之間的買賣合同也是有效的，但甲必須為此對乙承擔(dān)違約責(zé)任。
3.「答案」ABCD
「考點」租賃合同
「解析」《合同法》第220條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第221條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。