三、房地產(chǎn)的利益失衡是公共利益失衡
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在的理由就在于這個(gè)經(jīng)濟(jì)體制能夠通過(guò)有效的激勵(lì)與約束機(jī)制來(lái)達(dá)到基本的利益均衡，就在于市場(chǎng)能夠通過(guò)價(jià)格機(jī)制約束個(gè)人的無(wú)限需求。所謂利益均衡，就是在市場(chǎng)中，無(wú)論何時(shí)何地，只要出現(xiàn)利益失衡，有效的價(jià)格機(jī)制就能夠把資源從一個(gè)地方轉(zhuǎn)移到另一個(gè)地方，從一個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)移到另一個(gè)行業(yè)。比如，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，盡管各種要素的價(jià)格表現(xiàn)形式不一樣(勞動(dòng)力為工資、土地為地租、資金為利息、企業(yè)為利潤(rùn))，但在有效的市場(chǎng)體系中，這些要素價(jià)格都是趨向平均的，即這些要素的投資回報(bào)率是趨向平均的，否則，就會(huì)通過(guò)要素的代替或要素的轉(zhuǎn)移來(lái)改變這種不均衡的價(jià)格水平。
然而，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題就是存在嚴(yán)重的利益失衡。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)使得各行各業(yè)的企業(yè)都涌入其中，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)“逆選擇”，即高科技產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；并且由于利潤(rùn)嚴(yán)重不平衡，使得整個(gè)社會(huì)的財(cái)富在短期內(nèi)向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。
那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的利益失衡，為什么不能通過(guò)有效的市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)整、通過(guò)市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)調(diào)整呢？即使市場(chǎng)機(jī)制失效，為什么不可以通過(guò)政府手段來(lái)調(diào)整這種失衡的利益關(guān)系呢？其實(shí)，目前房地產(chǎn)利益關(guān)系的失衡，其根源就在于市場(chǎng)忽視了房地產(chǎn)的公共性，并由此導(dǎo)致一系列相關(guān)市場(chǎng)制度的不完善，使得既得利益集團(tuán)通過(guò)制度制定，把對(duì)整個(gè)社會(huì)利益的掠奪制度化。
比如，2003年央行推出的121號(hào)文件本來(lái)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融規(guī)范的一個(gè)有效文件，卻因?yàn)樵獾綇?qiáng)大反對(duì)而無(wú)法實(shí)施，并被一個(gè)完全有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府利益、忽視房地產(chǎn)公共性的18號(hào)文件所取代。幾年來(lái)的事實(shí)已經(jīng)表明，如果當(dāng)時(shí)不是用18號(hào)文件來(lái)取代121號(hào)文件，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)發(fā)展到今天這般混亂地步。因此，2007年央行關(guān)于銀行信貸管理的359號(hào)文件，不僅全面肯定了121號(hào)文件的內(nèi)容，而且對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)的新情況作了新規(guī)定。
又如，政府為了GDP增長(zhǎng)，傾向于扭曲生產(chǎn)要素的價(jià)格，嚴(yán)重壓低利率，一定程度上使得有權(quán)者或接近權(quán)力者能夠輕易獲得銀行資金炒作房地產(chǎn)，使得各地房地產(chǎn)泡沫增大。這些不合理的政策還包括戶口管制，限制農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，城市規(guī)劃管制，等等，這都在一定程度上導(dǎo)致了房?jī)r(jià)高企，從而對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者產(chǎn)生不利影響。
所以，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的嚴(yán)重的利益不均衡已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題了，也不僅僅是市場(chǎng)的供求關(guān)系問(wèn)題了，它早已在一定程度上轉(zhuǎn)化為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，并嚴(yán)重?fù)p害著社會(huì)絕大多數(shù)人的利益。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡，其根源就在于忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多制度規(guī)則不是建立在公共性基礎(chǔ)上，反而成為少數(shù)利益集團(tuán)制度化掠奪絕大多數(shù)民眾利益的工具。
四、高房?jī)r(jià)是一種公共利益轉(zhuǎn)移機(jī)制
房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡主要表現(xiàn)是高房?jī)r(jià)。在一個(gè)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)中，某種商品的價(jià)格高低從來(lái)就不是問(wèn)題。在市場(chǎng)中，既然已經(jīng)出價(jià)，市場(chǎng)總是有買(mǎi)者賣者根據(jù)不同的價(jià)格進(jìn)行交易。但是，目前中國(guó)房地產(chǎn)的情況則不是這樣。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前提，因此房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格只能是其中的一部分；另一方面，房地產(chǎn)作為一種特殊的異質(zhì)性商品，開(kāi)發(fā)商可以利用全民所有的資源性對(duì)其進(jìn)行壟斷性定價(jià)，并試圖以合法方式讓社會(huì)財(cái)富快速向少數(shù)人聚集。這樣，高房?jī)r(jià)就成了少數(shù)人轉(zhuǎn)移公共利益的一種工具。
首先，目前國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)是政府政策的誤導(dǎo)結(jié)果。因?yàn)樵谡磥?lái)，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，就是讓房?jī)r(jià)不往下跌。也就是說(shuō)，政府希望以直接的方式來(lái)保證房?jī)r(jià)上漲與下落。但是，在任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格問(wèn)題都是市場(chǎng)行為，政府能夠做的只是通過(guò)調(diào)控市場(chǎng)供求關(guān)系，讓市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到均衡水平。直接調(diào)控價(jià)格本身不僅有悖市場(chǎng)法則，也不是政府宏觀調(diào)控要做的事情。如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格處于高位運(yùn)行，那么這實(shí)際上是向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)明確的信號(hào)，即既有的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、市場(chǎng)秩序與規(guī)則、房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系、運(yùn)作方式，等等，都得維持，都得以現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)保持房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位。
也正是在這樣一種政府觀念或政策引導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)早些年的宏觀調(diào)控效果并不理想。房地產(chǎn)投資依然飛速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)快速上漲，民眾與房地產(chǎn)商的對(duì)立情緒也越來(lái)越嚴(yán)重。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以鶯歌燕舞，地方政府可以業(yè)績(jī)高照，銀行利潤(rùn)可以在短期內(nèi)上升到歷史水平，但國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)民眾離房地產(chǎn)市場(chǎng)則越來(lái)越遠(yuǎn)。一個(gè)由于政策原因使得絕大多數(shù)人都不能進(jìn)入的市場(chǎng)，不僅是一個(gè)低效率的市場(chǎng)，也會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的公平性蕩然無(wú)存。因?yàn)椋@個(gè)市場(chǎng)的資源不能夠在市場(chǎng)法則支配下自由流動(dòng)，而一個(gè)低效率的市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)所不在、無(wú)時(shí)不有。
其次，房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行必然會(huì)導(dǎo)致整個(gè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇、傳統(tǒng)的粗放型增長(zhǎng)方式難以轉(zhuǎn)變、各城市競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重削弱。因?yàn)?，房?jī)r(jià)高企不僅增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，也增加了城市居民的生活成本。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本增加導(dǎo)致新的企業(yè)難以進(jìn)入，原有的企業(yè)也只能紛紛退出。例如，20世紀(jì)80年代，香港的制造業(yè)、中小企業(yè)紛紛退出香港遷往內(nèi)地，近年來(lái)，上海沿海一線的企業(yè)也紛紛遷入內(nèi)地，這在一定程度上也是房?jī)r(jià)高企弱化城市競(jìng)爭(zhēng)力的結(jié)果。對(duì)于城市居民來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)高使其生活成本急劇上升，并使新的勞動(dòng)力人口無(wú)法源源不斷流入城市。特別是當(dāng)一個(gè)城市房?jī)r(jià)高得讓居民無(wú)法承受時(shí)，那些潛力較高、競(jìng)爭(zhēng)力較好的勞動(dòng)力人口更是會(huì)流出該城市，從而導(dǎo)致該城市競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重下降。
再次，房?jī)r(jià)高企必然進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府經(jīng)營(yíng)城市的不當(dāng)觀念。近幾年來(lái)，我國(guó)打造城市競(jìng)爭(zhēng)力一直陷于誤區(qū)，即不少官員一談到城市競(jìng)爭(zhēng)力就是如何來(lái)經(jīng)營(yíng)城市。其實(shí)，對(duì)一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，政府的職責(zé)無(wú)非是通過(guò)政府權(quán)力來(lái)保護(hù)企業(yè)與民眾的產(chǎn)權(quán)，保護(hù)合約的有效履行，保證民眾的財(cái)富不受到侵犯與掠奪，并以此來(lái)為企業(yè)創(chuàng)造好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為城市居民提供便利的生活條件。
如果地方政府經(jīng)營(yíng)城市，那么政府的行為就與其職責(zé)根本上背離。因?yàn)?，如果政府要?jīng)營(yíng)城市，那么政府就得運(yùn)用權(quán)力來(lái)與企業(yè)、民眾爭(zhēng)奪資源。一旦政府的權(quán)力陷入市場(chǎng)運(yùn)作中，并且這種權(quán)力監(jiān)管不嚴(yán)，那么政府就必然傾向于利用其掌握的權(quán)力與民爭(zhēng)利。既然政府的行為如此，那么在企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與民眾之間、民眾與民眾之間的利益關(guān)系就會(huì)背離市場(chǎng)法則而改變，并通過(guò)非市場(chǎng)的方式進(jìn)行調(diào)節(jié)。
特別是當(dāng)這種經(jīng)營(yíng)城市的行為轉(zhuǎn)化為一種企業(yè)行為時(shí)，城市急劇擴(kuò)張，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的逐利行為就難以遏制。這不僅惡化了整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境，也惡化了城市居民的生存條件。事實(shí)上，目前不少地方政府與企業(yè)經(jīng)營(yíng)城市導(dǎo)致的惡果早已觸目驚心。
可以說(shuō)，近幾年來(lái)，在這種錯(cuò)誤觀念的引導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)許多城市看上去經(jīng)營(yíng)得有聲有色：城市GDP迅速增長(zhǎng)、城市建筑林立、城市財(cái)政收入迅速膨脹、城市規(guī)模也快速擴(kuò)張。但是這些成績(jī)多以國(guó)有土地為其政策背景，并借助于對(duì)農(nóng)民和城市居民的利益掠奪而建立起來(lái)的。可以說(shuō)，正是由于地方政府這種對(duì)城市的經(jīng)營(yíng)行為，使得中國(guó)在極短的時(shí)期內(nèi)，社會(huì)財(cái)富向少數(shù)人、少數(shù)企業(yè)聚集，導(dǎo)致了社會(huì)財(cái)富分配的嚴(yán)重不公，不少城市與村鎮(zhèn)的社會(huì)矛盾也由此而不斷激化。
房?jī)r(jià)高企不僅導(dǎo)致地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，也擴(kuò)大了民眾之間的財(cái)富差距。對(duì)于各地區(qū)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)高企使得越是發(fā)達(dá)的地區(qū)越容易把全國(guó)的資金與財(cái)富聚集過(guò)來(lái)；越是不發(fā)達(dá)的地方，地方的資金與財(cái)富越是傾向于流向發(fā)達(dá)的地方。從這幾年中國(guó)各地區(qū)發(fā)展的情況來(lái)看，隨著沿海一些地方的房?jī)r(jià)快速上漲，全國(guó)的信貸資金與財(cái)富考試，大網(wǎng)站收集迅速地向沿海地區(qū)集中?？梢哉f(shuō)，盡管中央政府一直要平衡各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，比如實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)、中部崛起等戰(zhàn)略，但是實(shí)際上這幾年在沿海地區(qū)，特別是那些高房?jī)r(jià)的地區(qū)與城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻越來(lái)越快。而這種經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)是以犧牲內(nèi)陸省份利益為代價(jià)的，是完全非平衡的，是與中央經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略背道而馳的。這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在高房?jī)r(jià)下所帶來(lái)的矛盾與風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)越來(lái)越大。
這次房?jī)r(jià)飆升的獲利者，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還有與這次房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系密切的掌握權(quán)力和接近權(quán)力的人。而這次房?jī)r(jià)飆升利益受損的兩類人，一是廣大的農(nóng)民；二是城市廣大的中低收入者。農(nóng)民可以說(shuō)是這次房?jī)r(jià)飆升的受害者。因?yàn)?，在“造城運(yùn)動(dòng)”中，盡管有些農(nóng)民通過(guò)土地出讓得到一定的補(bǔ)償，但是這種補(bǔ)償與政府土地出讓所獲得的收益相比是九牛一毛。更為嚴(yán)重的是，房?jī)r(jià)飆升不僅阻礙了廣大農(nóng)民進(jìn)入城市的機(jī)會(huì)，也阻礙了農(nóng)民收入水平的提高。可以說(shuō)，盡管中央政府有意通過(guò)提高城市化率來(lái)改善農(nóng)民生活現(xiàn)狀，但是房?jī)r(jià)過(guò)高從客觀上阻礙了農(nóng)民進(jìn)入城市的機(jī)會(huì)，而且也可能使城市化率提高成為一句空話。由于農(nóng)民進(jìn)入城市的機(jī)會(huì)減少，農(nóng)民提高收入的機(jī)會(huì)也就下降。由此而引起的一系列問(wèn)題會(huì)比這里的分析要嚴(yán)重得多。
對(duì)于城市的絕大多數(shù)中低收入民眾來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)飆升不僅使他們遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)，其生存權(quán)可能面臨各種剝奪，并且增加了他們的日常生活壓力，包括居民消費(fèi)的擠壓，以及社會(huì)財(cái)富分配不公越來(lái)越嚴(yán)重。試想，如果城市居民只能窮其一生甚至幾代人的財(cái)富來(lái)購(gòu)買(mǎi)一套高價(jià)住房，那么他們的生存壓力有多大，社會(huì)財(cái)富的分配不公程度有多大
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在的理由就在于這個(gè)經(jīng)濟(jì)體制能夠通過(guò)有效的激勵(lì)與約束機(jī)制來(lái)達(dá)到基本的利益均衡，就在于市場(chǎng)能夠通過(guò)價(jià)格機(jī)制約束個(gè)人的無(wú)限需求。所謂利益均衡，就是在市場(chǎng)中，無(wú)論何時(shí)何地，只要出現(xiàn)利益失衡，有效的價(jià)格機(jī)制就能夠把資源從一個(gè)地方轉(zhuǎn)移到另一個(gè)地方，從一個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)移到另一個(gè)行業(yè)。比如，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，盡管各種要素的價(jià)格表現(xiàn)形式不一樣(勞動(dòng)力為工資、土地為地租、資金為利息、企業(yè)為利潤(rùn))，但在有效的市場(chǎng)體系中，這些要素價(jià)格都是趨向平均的，即這些要素的投資回報(bào)率是趨向平均的，否則，就會(huì)通過(guò)要素的代替或要素的轉(zhuǎn)移來(lái)改變這種不均衡的價(jià)格水平。
然而，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題就是存在嚴(yán)重的利益失衡。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)使得各行各業(yè)的企業(yè)都涌入其中，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)“逆選擇”，即高科技產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；并且由于利潤(rùn)嚴(yán)重不平衡，使得整個(gè)社會(huì)的財(cái)富在短期內(nèi)向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。
那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的利益失衡，為什么不能通過(guò)有效的市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)整、通過(guò)市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)調(diào)整呢？即使市場(chǎng)機(jī)制失效，為什么不可以通過(guò)政府手段來(lái)調(diào)整這種失衡的利益關(guān)系呢？其實(shí)，目前房地產(chǎn)利益關(guān)系的失衡，其根源就在于市場(chǎng)忽視了房地產(chǎn)的公共性，并由此導(dǎo)致一系列相關(guān)市場(chǎng)制度的不完善，使得既得利益集團(tuán)通過(guò)制度制定，把對(duì)整個(gè)社會(huì)利益的掠奪制度化。
比如，2003年央行推出的121號(hào)文件本來(lái)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融規(guī)范的一個(gè)有效文件，卻因?yàn)樵獾綇?qiáng)大反對(duì)而無(wú)法實(shí)施，并被一個(gè)完全有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府利益、忽視房地產(chǎn)公共性的18號(hào)文件所取代。幾年來(lái)的事實(shí)已經(jīng)表明，如果當(dāng)時(shí)不是用18號(hào)文件來(lái)取代121號(hào)文件，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)發(fā)展到今天這般混亂地步。因此，2007年央行關(guān)于銀行信貸管理的359號(hào)文件，不僅全面肯定了121號(hào)文件的內(nèi)容，而且對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)的新情況作了新規(guī)定。
又如，政府為了GDP增長(zhǎng)，傾向于扭曲生產(chǎn)要素的價(jià)格，嚴(yán)重壓低利率，一定程度上使得有權(quán)者或接近權(quán)力者能夠輕易獲得銀行資金炒作房地產(chǎn)，使得各地房地產(chǎn)泡沫增大。這些不合理的政策還包括戶口管制，限制農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，城市規(guī)劃管制，等等，這都在一定程度上導(dǎo)致了房?jī)r(jià)高企，從而對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者產(chǎn)生不利影響。
所以，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的嚴(yán)重的利益不均衡已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題了，也不僅僅是市場(chǎng)的供求關(guān)系問(wèn)題了，它早已在一定程度上轉(zhuǎn)化為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，并嚴(yán)重?fù)p害著社會(huì)絕大多數(shù)人的利益。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡，其根源就在于忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多制度規(guī)則不是建立在公共性基礎(chǔ)上，反而成為少數(shù)利益集團(tuán)制度化掠奪絕大多數(shù)民眾利益的工具。
四、高房?jī)r(jià)是一種公共利益轉(zhuǎn)移機(jī)制
房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡主要表現(xiàn)是高房?jī)r(jià)。在一個(gè)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)中，某種商品的價(jià)格高低從來(lái)就不是問(wèn)題。在市場(chǎng)中，既然已經(jīng)出價(jià)，市場(chǎng)總是有買(mǎi)者賣者根據(jù)不同的價(jià)格進(jìn)行交易。但是，目前中國(guó)房地產(chǎn)的情況則不是這樣。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前提，因此房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格只能是其中的一部分；另一方面，房地產(chǎn)作為一種特殊的異質(zhì)性商品，開(kāi)發(fā)商可以利用全民所有的資源性對(duì)其進(jìn)行壟斷性定價(jià)，并試圖以合法方式讓社會(huì)財(cái)富快速向少數(shù)人聚集。這樣，高房?jī)r(jià)就成了少數(shù)人轉(zhuǎn)移公共利益的一種工具。
首先，目前國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)是政府政策的誤導(dǎo)結(jié)果。因?yàn)樵谡磥?lái)，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，就是讓房?jī)r(jià)不往下跌。也就是說(shuō)，政府希望以直接的方式來(lái)保證房?jī)r(jià)上漲與下落。但是，在任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格問(wèn)題都是市場(chǎng)行為，政府能夠做的只是通過(guò)調(diào)控市場(chǎng)供求關(guān)系，讓市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到均衡水平。直接調(diào)控價(jià)格本身不僅有悖市場(chǎng)法則，也不是政府宏觀調(diào)控要做的事情。如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格處于高位運(yùn)行，那么這實(shí)際上是向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)明確的信號(hào)，即既有的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、市場(chǎng)秩序與規(guī)則、房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系、運(yùn)作方式，等等，都得維持，都得以現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)保持房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位。
也正是在這樣一種政府觀念或政策引導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)早些年的宏觀調(diào)控效果并不理想。房地產(chǎn)投資依然飛速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)快速上漲，民眾與房地產(chǎn)商的對(duì)立情緒也越來(lái)越嚴(yán)重。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以鶯歌燕舞，地方政府可以業(yè)績(jī)高照，銀行利潤(rùn)可以在短期內(nèi)上升到歷史水平，但國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)民眾離房地產(chǎn)市場(chǎng)則越來(lái)越遠(yuǎn)。一個(gè)由于政策原因使得絕大多數(shù)人都不能進(jìn)入的市場(chǎng)，不僅是一個(gè)低效率的市場(chǎng)，也會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的公平性蕩然無(wú)存。因?yàn)椋@個(gè)市場(chǎng)的資源不能夠在市場(chǎng)法則支配下自由流動(dòng)，而一個(gè)低效率的市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)所不在、無(wú)時(shí)不有。
其次，房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行必然會(huì)導(dǎo)致整個(gè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇、傳統(tǒng)的粗放型增長(zhǎng)方式難以轉(zhuǎn)變、各城市競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重削弱。因?yàn)?，房?jī)r(jià)高企不僅增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，也增加了城市居民的生活成本。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本增加導(dǎo)致新的企業(yè)難以進(jìn)入，原有的企業(yè)也只能紛紛退出。例如，20世紀(jì)80年代，香港的制造業(yè)、中小企業(yè)紛紛退出香港遷往內(nèi)地，近年來(lái)，上海沿海一線的企業(yè)也紛紛遷入內(nèi)地，這在一定程度上也是房?jī)r(jià)高企弱化城市競(jìng)爭(zhēng)力的結(jié)果。對(duì)于城市居民來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)高使其生活成本急劇上升，并使新的勞動(dòng)力人口無(wú)法源源不斷流入城市。特別是當(dāng)一個(gè)城市房?jī)r(jià)高得讓居民無(wú)法承受時(shí)，那些潛力較高、競(jìng)爭(zhēng)力較好的勞動(dòng)力人口更是會(huì)流出該城市，從而導(dǎo)致該城市競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重下降。
再次，房?jī)r(jià)高企必然進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府經(jīng)營(yíng)城市的不當(dāng)觀念。近幾年來(lái)，我國(guó)打造城市競(jìng)爭(zhēng)力一直陷于誤區(qū)，即不少官員一談到城市競(jìng)爭(zhēng)力就是如何來(lái)經(jīng)營(yíng)城市。其實(shí)，對(duì)一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，政府的職責(zé)無(wú)非是通過(guò)政府權(quán)力來(lái)保護(hù)企業(yè)與民眾的產(chǎn)權(quán)，保護(hù)合約的有效履行，保證民眾的財(cái)富不受到侵犯與掠奪，并以此來(lái)為企業(yè)創(chuàng)造好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為城市居民提供便利的生活條件。
如果地方政府經(jīng)營(yíng)城市，那么政府的行為就與其職責(zé)根本上背離。因?yàn)?，如果政府要?jīng)營(yíng)城市，那么政府就得運(yùn)用權(quán)力來(lái)與企業(yè)、民眾爭(zhēng)奪資源。一旦政府的權(quán)力陷入市場(chǎng)運(yùn)作中，并且這種權(quán)力監(jiān)管不嚴(yán)，那么政府就必然傾向于利用其掌握的權(quán)力與民爭(zhēng)利。既然政府的行為如此，那么在企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與民眾之間、民眾與民眾之間的利益關(guān)系就會(huì)背離市場(chǎng)法則而改變，并通過(guò)非市場(chǎng)的方式進(jìn)行調(diào)節(jié)。
特別是當(dāng)這種經(jīng)營(yíng)城市的行為轉(zhuǎn)化為一種企業(yè)行為時(shí)，城市急劇擴(kuò)張，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的逐利行為就難以遏制。這不僅惡化了整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境，也惡化了城市居民的生存條件。事實(shí)上，目前不少地方政府與企業(yè)經(jīng)營(yíng)城市導(dǎo)致的惡果早已觸目驚心。
可以說(shuō)，近幾年來(lái)，在這種錯(cuò)誤觀念的引導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)許多城市看上去經(jīng)營(yíng)得有聲有色：城市GDP迅速增長(zhǎng)、城市建筑林立、城市財(cái)政收入迅速膨脹、城市規(guī)模也快速擴(kuò)張。但是這些成績(jī)多以國(guó)有土地為其政策背景，并借助于對(duì)農(nóng)民和城市居民的利益掠奪而建立起來(lái)的。可以說(shuō)，正是由于地方政府這種對(duì)城市的經(jīng)營(yíng)行為，使得中國(guó)在極短的時(shí)期內(nèi)，社會(huì)財(cái)富向少數(shù)人、少數(shù)企業(yè)聚集，導(dǎo)致了社會(huì)財(cái)富分配的嚴(yán)重不公，不少城市與村鎮(zhèn)的社會(huì)矛盾也由此而不斷激化。
房?jī)r(jià)高企不僅導(dǎo)致地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，也擴(kuò)大了民眾之間的財(cái)富差距。對(duì)于各地區(qū)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)高企使得越是發(fā)達(dá)的地區(qū)越容易把全國(guó)的資金與財(cái)富聚集過(guò)來(lái)；越是不發(fā)達(dá)的地方，地方的資金與財(cái)富越是傾向于流向發(fā)達(dá)的地方。從這幾年中國(guó)各地區(qū)發(fā)展的情況來(lái)看，隨著沿海一些地方的房?jī)r(jià)快速上漲，全國(guó)的信貸資金與財(cái)富考試，大網(wǎng)站收集迅速地向沿海地區(qū)集中?？梢哉f(shuō)，盡管中央政府一直要平衡各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，比如實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)、中部崛起等戰(zhàn)略，但是實(shí)際上這幾年在沿海地區(qū)，特別是那些高房?jī)r(jià)的地區(qū)與城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻越來(lái)越快。而這種經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)是以犧牲內(nèi)陸省份利益為代價(jià)的，是完全非平衡的，是與中央經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略背道而馳的。這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在高房?jī)r(jià)下所帶來(lái)的矛盾與風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)越來(lái)越大。
這次房?jī)r(jià)飆升的獲利者，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還有與這次房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系密切的掌握權(quán)力和接近權(quán)力的人。而這次房?jī)r(jià)飆升利益受損的兩類人，一是廣大的農(nóng)民；二是城市廣大的中低收入者。農(nóng)民可以說(shuō)是這次房?jī)r(jià)飆升的受害者。因?yàn)?，在“造城運(yùn)動(dòng)”中，盡管有些農(nóng)民通過(guò)土地出讓得到一定的補(bǔ)償，但是這種補(bǔ)償與政府土地出讓所獲得的收益相比是九牛一毛。更為嚴(yán)重的是，房?jī)r(jià)飆升不僅阻礙了廣大農(nóng)民進(jìn)入城市的機(jī)會(huì)，也阻礙了農(nóng)民收入水平的提高。可以說(shuō)，盡管中央政府有意通過(guò)提高城市化率來(lái)改善農(nóng)民生活現(xiàn)狀，但是房?jī)r(jià)過(guò)高從客觀上阻礙了農(nóng)民進(jìn)入城市的機(jī)會(huì)，而且也可能使城市化率提高成為一句空話。由于農(nóng)民進(jìn)入城市的機(jī)會(huì)減少，農(nóng)民提高收入的機(jī)會(huì)也就下降。由此而引起的一系列問(wèn)題會(huì)比這里的分析要嚴(yán)重得多。
對(duì)于城市的絕大多數(shù)中低收入民眾來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)飆升不僅使他們遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)，其生存權(quán)可能面臨各種剝奪，并且增加了他們的日常生活壓力，包括居民消費(fèi)的擠壓，以及社會(huì)財(cái)富分配不公越來(lái)越嚴(yán)重。試想，如果城市居民只能窮其一生甚至幾代人的財(cái)富來(lái)購(gòu)買(mǎi)一套高價(jià)住房，那么他們的生存壓力有多大，社會(huì)財(cái)富的分配不公程度有多大