一、經典答疑問題（舊制度）
（一）問題：請問個人與單位之間交換房地產要不要交土地增值稅？
【教師288回答】
回復：個人與單位之間交換房地產需要交土地增值稅。
只有個人與個人之間交換自有居住用房才可以免征。
（二）問題：如果這個企業(yè)交納了房產稅,那么房產稅應算在轉讓房地產有關的稅金中一起扣除嗎?
【教師122回答】
回復：房產稅不是轉讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金，所以與土地增值稅計算無關。房產稅是財產稅。
（三）問題：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于對外投資,在征收土地增值稅時,視同銷售房地產,由稅務機關核定收入。對于共享利潤，共擔風險的投資，在計征營業(yè)稅時，是否享受免稅政策。
【教師32回答】
回復：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于對外投資,在征收土地增值稅時,視同銷售房地產,由稅務機關核定收入。這里的對外投資，就是指共享利潤，共擔風險的投資，在計征營業(yè)稅時，享受免稅政策。
（四）問題：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產專為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，但此時是否視同銷售，確認當期收入，從而影響當期企業(yè)所得？如果說不視同銷售，那么出租的情形，還有租金確認收入，但是自用的情形呢，難道對收入一點影響都沒有？對于自產貨物自用、房地產自用的處理是不是由于自用資產的使用年限不同才會有這樣的差別呢？如果這樣，一個生產大型設備的企業(yè)將自產機械用作自己的固定資產，是否應視為銷售
【教師442回答】
回復：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產專為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，但此時是否視同銷售，確認當期收入，從而影響當期企業(yè)所得？如果說不視同銷售，那么出租的情形，還有租金確認收入，但是自用的情形呢，難道對收入一點影響都沒有？
答：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產轉為自用，其開發(fā)之前的房地產做為開發(fā)產品，轉為自用時開發(fā)的產品做為自用的固定資產，對收入沒有影響，但可以計提折舊稅前扣除；用于出租，確認租金收入計入所得額即可。
對于自產貨物自用、房地產自用的處理是不是由于自用資產的使用年限不同才會有這樣的差別呢？如果這樣，一個生產大型設備的企業(yè)將自產機械用作自己的固定資產，是否應視為銷售？
答：生產大型設備的企業(yè)，將自產機械轉為自用的固定資產，屬于增值稅中的以自產產品用于非應稅項目，應視同銷售.
二、經典每日一練（舊制度）
（一）某市房地產開發(fā)企業(yè)建造商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關費用為：
（1）支付地價款200萬元；
（2）土地征用及拆遷補償費120萬元；
（3）前期工程費180萬元；
（4）基礎設施費200萬元；
（5）建筑安裝工程費1500萬元；
（6）公共配套設施費200萬元；
（7）期間費用600萬元，其中利息支出500萬元（利息能按房地產項目分攤，并有金融機構貸款證明）。其他房地產開發(fā)費用扣除比例為5％。
該房地產開發(fā)企業(yè)將商品房賣出，取得收入6000萬元，并按規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費附加。計算應繳納的土地增值稅。
【正確答案】
應納營業(yè)稅＝6000×5％＝300（萬元）
應納城建稅和教育費附加＝6000×5％×（7%+3％）＝30（萬元）
計算土地增值稅時，單獨作為稅金項目扣除的項目＝300+30＝330（萬元）
允許扣除的房地產開發(fā)成本＝120+180+200+1 500+200＝2200（萬元）
計算土地增值稅時，允許扣除的房地產開發(fā)費用和其他扣除項目合計＝500+（200+2200）×5%+（200+2200）×20%＝1 100（萬元）
收入總額6000萬元。
扣除項目金額＝200+2200+500+（200+2200）×5%+330＋（200+2200）×20%
＝200+2200+620+330+480＝3 830（萬元）
增值額＝6000-3830＝2170（萬元）
增值額占扣除項目金額比率＝2170/3830×100%＝56.7%，適用土地增值稅率40％，扣除率5％。
應納土地增值稅＝2170×40%-3830×5%＝676.5（萬元）
【答案解析】
《實施細則》中規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按《實施細則》第七條（一）、（二） 項規(guī)定計算的金額之和的5％計算扣除。所以允許扣除的房地產開發(fā)費用共計＝500+（200+2200）×5%＝620（萬元）。
（二）下列各項中，符合土地增值稅征收管理有關規(guī)定的有（ ）。
A.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，減半征收土地增值稅
B. 居民個人轉讓普通標準住宅，一律免征土地增值稅
C.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應對其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅
D.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅
正確答案：BD
答案解析：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
（三）根據(jù)土地增值稅的有關規(guī)定，以下優(yōu)惠政策正確的是（ ）。
A.建造高等公寓出售的，增值稅未超過扣除項目金額之和20％的，予以免稅
B.因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產，免征土地增值稅，納稅人自行轉讓的，沒有免征土地增值稅的優(yōu)惠
C.個人因改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，居住滿3年的，減半征收土地增值稅
D.對納稅人既建普通標準住宅，又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅由各省、自治區(qū)、直轄市稅務機關確定是否減免
正確答案：C
答案解析：選項A中，高等公寓不屬于普通標準住宅，不能享受土地增值稅的優(yōu)惠；因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產，免征土地增值稅，納稅人自行轉讓的，也可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠；對納稅人既建普通標準住宅，又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用免稅規(guī)定。
（一）問題：請問個人與單位之間交換房地產要不要交土地增值稅？
【教師288回答】
回復：個人與單位之間交換房地產需要交土地增值稅。
只有個人與個人之間交換自有居住用房才可以免征。
（二）問題：如果這個企業(yè)交納了房產稅,那么房產稅應算在轉讓房地產有關的稅金中一起扣除嗎?
【教師122回答】
回復：房產稅不是轉讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金，所以與土地增值稅計算無關。房產稅是財產稅。
（三）問題：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于對外投資,在征收土地增值稅時,視同銷售房地產,由稅務機關核定收入。對于共享利潤，共擔風險的投資，在計征營業(yè)稅時，是否享受免稅政策。
【教師32回答】
回復：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于對外投資,在征收土地增值稅時,視同銷售房地產,由稅務機關核定收入。這里的對外投資，就是指共享利潤，共擔風險的投資，在計征營業(yè)稅時，享受免稅政策。
（四）問題：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產專為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，但此時是否視同銷售，確認當期收入，從而影響當期企業(yè)所得？如果說不視同銷售，那么出租的情形，還有租金確認收入，但是自用的情形呢，難道對收入一點影響都沒有？對于自產貨物自用、房地產自用的處理是不是由于自用資產的使用年限不同才會有這樣的差別呢？如果這樣，一個生產大型設備的企業(yè)將自產機械用作自己的固定資產，是否應視為銷售
【教師442回答】
回復：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產專為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，但此時是否視同銷售，確認當期收入，從而影響當期企業(yè)所得？如果說不視同銷售，那么出租的情形，還有租金確認收入，但是自用的情形呢，難道對收入一點影響都沒有？
答：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產轉為自用，其開發(fā)之前的房地產做為開發(fā)產品，轉為自用時開發(fā)的產品做為自用的固定資產，對收入沒有影響，但可以計提折舊稅前扣除；用于出租，確認租金收入計入所得額即可。
對于自產貨物自用、房地產自用的處理是不是由于自用資產的使用年限不同才會有這樣的差別呢？如果這樣，一個生產大型設備的企業(yè)將自產機械用作自己的固定資產，是否應視為銷售？
答：生產大型設備的企業(yè)，將自產機械轉為自用的固定資產，屬于增值稅中的以自產產品用于非應稅項目，應視同銷售.
二、經典每日一練（舊制度）
（一）某市房地產開發(fā)企業(yè)建造商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關費用為：
（1）支付地價款200萬元；
（2）土地征用及拆遷補償費120萬元；
（3）前期工程費180萬元；
（4）基礎設施費200萬元；
（5）建筑安裝工程費1500萬元；
（6）公共配套設施費200萬元；
（7）期間費用600萬元，其中利息支出500萬元（利息能按房地產項目分攤，并有金融機構貸款證明）。其他房地產開發(fā)費用扣除比例為5％。
該房地產開發(fā)企業(yè)將商品房賣出，取得收入6000萬元，并按規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費附加。計算應繳納的土地增值稅。
【正確答案】
應納營業(yè)稅＝6000×5％＝300（萬元）
應納城建稅和教育費附加＝6000×5％×（7%+3％）＝30（萬元）
計算土地增值稅時，單獨作為稅金項目扣除的項目＝300+30＝330（萬元）
允許扣除的房地產開發(fā)成本＝120+180+200+1 500+200＝2200（萬元）
計算土地增值稅時，允許扣除的房地產開發(fā)費用和其他扣除項目合計＝500+（200+2200）×5%+（200+2200）×20%＝1 100（萬元）
收入總額6000萬元。
扣除項目金額＝200+2200+500+（200+2200）×5%+330＋（200+2200）×20%
＝200+2200+620+330+480＝3 830（萬元）
增值額＝6000-3830＝2170（萬元）
增值額占扣除項目金額比率＝2170/3830×100%＝56.7%，適用土地增值稅率40％，扣除率5％。
應納土地增值稅＝2170×40%-3830×5%＝676.5（萬元）
【答案解析】
《實施細則》中規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按《實施細則》第七條（一）、（二） 項規(guī)定計算的金額之和的5％計算扣除。所以允許扣除的房地產開發(fā)費用共計＝500+（200+2200）×5%＝620（萬元）。
（二）下列各項中，符合土地增值稅征收管理有關規(guī)定的有（ ）。
A.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，減半征收土地增值稅
B. 居民個人轉讓普通標準住宅，一律免征土地增值稅
C.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應對其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅
D.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅
正確答案：BD
答案解析：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
（三）根據(jù)土地增值稅的有關規(guī)定，以下優(yōu)惠政策正確的是（ ）。
A.建造高等公寓出售的，增值稅未超過扣除項目金額之和20％的，予以免稅
B.因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產，免征土地增值稅，納稅人自行轉讓的，沒有免征土地增值稅的優(yōu)惠
C.個人因改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，居住滿3年的，減半征收土地增值稅
D.對納稅人既建普通標準住宅，又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅由各省、自治區(qū)、直轄市稅務機關確定是否減免
正確答案：C
答案解析：選項A中，高等公寓不屬于普通標準住宅，不能享受土地增值稅的優(yōu)惠；因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產，免征土地增值稅，納稅人自行轉讓的，也可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠；對納稅人既建普通標準住宅，又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用免稅規(guī)定。