三、綜合分析題(共20題，每題2分。由單項(xiàng)選擇題或者多項(xiàng)選擇題組成。)
(一)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)拍賣出讓方式獲得了一宗20公頃的土地，用來(lái)進(jìn)行居住小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為：居住用地面積14公頃，住宅用地面積lO公頃，總建筑面積40萬(wàn)㎡，住宅建筑面積30萬(wàn)㎡，其中多層4幢，高層2幢，預(yù)計(jì)總投資資6000萬(wàn)元。試分析下列問(wèn)題：
81．城市規(guī)劃部門列出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中屬于控制性指標(biāo)的是( )。
A．容積率
B．人口容量
C．停車位
D．綠地率
答案：（ACD ）
82．按照規(guī)定，城市居住區(qū)規(guī)劃布局應(yīng)符合( )要求。
A．新建小區(qū)的綠地率不應(yīng)低于30％
B．居住區(qū)內(nèi)地面停車率不應(yīng)少于10％
C．居民停車場(chǎng)的服務(wù)半徑不宜大于150m
D面街布置的住宅，其出入口應(yīng)避免直接開(kāi)向居住區(qū)(級(jí))道路
答案：（ACD ）
83．在城市規(guī)劃中，根據(jù)最小風(fēng)頻原則對(duì)居住用地進(jìn)行( )布局是合理的。
A布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)
B．布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的下風(fēng)側(cè)
C．布置在全年風(fēng)頻風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)
D．布置在全年風(fēng)頻風(fēng)向的下風(fēng)側(cè)
答案：（B ）
84．在居住區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，( )是反映居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量的主要指標(biāo)。
A容積率
B建筑密度
C．建筑面積密度
D．綠地率
答案：（BD ）
85，該居住小區(qū)的住宅建筑面積凈密度為( )。
A．3．0
B。2.14
C．50％
D．33％
答案：（A ）
86．如果預(yù)計(jì)總投資6000萬(wàn)元建立在初步設(shè)計(jì)圖紙的基礎(chǔ)上，則這一造價(jià)屬于( )。
A．投資估算
B．預(yù)算造價(jià)
C．概算造價(jià)
D．合同價(jià)
答案：（C ）
87．下列屬于建安工程費(fèi)的是( )。
A．土地使用費(fèi)
B．財(cái)務(wù)費(fèi)用
C．營(yíng)業(yè)稅
D．漲價(jià)預(yù)備費(fèi)
答案：（BC ）
88．如果該居住小區(qū)建成后開(kāi)始銷售，起價(jià)為3000元／㎡，則該價(jià)格( )。
A．是所銷售商品房的
B．又稱報(bào)價(jià)，一般情況下，買賣雙方在這個(gè)價(jià)格基礎(chǔ)上可以討價(jià)還價(jià)，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個(gè)比這個(gè)價(jià)格低的價(jià)格成交
C．一般可以反映所銷售商品房的價(jià)格水平
D．通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房?jī)r(jià)格，甚至這種價(jià)格的商品房根本不存在
答案：（AD ）
89．如果該小區(qū)附近即將興建地鐵，而導(dǎo)致附近同類房產(chǎn)的價(jià)格上漲，這是由于( )的作用。
A供求原理
B．替代原理
C．預(yù)期原理
D．資本化原理
答案：（C ）
(二)某開(kāi)發(fā)公司通過(guò)拍賣方式獲得一塊土地進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，總地價(jià)8000萬(wàn)元，以建設(shè)高層住宅。該用地土質(zhì)較差，地下水位較高，在住宅建設(shè)時(shí)，需采取排水措施，并對(duì)地基采取人工加固措施。工程建設(shè)過(guò)程中，因資金缺乏，開(kāi)發(fā)公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風(fēng)險(xiǎn)，不僅自己購(gòu)買了保險(xiǎn)，還要求開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買保險(xiǎn)。該住宅建成后，銷售情況良好，其中90％的住宅全部銷售完畢，剩余10％用作出租用房，并且還清了所有貸款。
90．按照城市用地的適用性評(píng)價(jià)，該用地屬于( )。
A．非常適宜城市建設(shè)用地
B．基本適宜城市建設(shè)用地
C．適宜城市建設(shè)用地
D．不適宜城市建設(shè)用地
答案：（D ）
91．根據(jù)題意，本例中的基礎(chǔ)采用( )比較適宜。
A．條形基礎(chǔ)
B．獨(dú)立基礎(chǔ)
C．筏板基礎(chǔ)
D．箱形基礎(chǔ)
答案：（D ）
92．在建工程抵押貸款屬于( )。
A．信用貸款
B．擔(dān)保貸款
C．質(zhì)押貸款
D．保證貸款
答案：（B ）
93．開(kāi)發(fā)公司申請(qǐng)貸款時(shí)，需滿足下列( )條件。
A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)
B．具有合法有效的銷售合同或協(xié)議
C．持有年審合格的《貸款卡》
D．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)可行性論證
答案：（ACD ）
94如果開(kāi)發(fā)公司為股份有限公司，則申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)提交( )的借款決議。
A股東大會(huì)
B．董事會(huì)
C．職代會(huì)
D．委員會(huì)
答案：（B ）
95．銀行可要求開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買( )。
A．保證保險(xiǎn)
B．信用保險(xiǎn)
C．工程保險(xiǎn)
D．責(zé)任保險(xiǎn)
答案：（AC ）
96．總地價(jià)8000萬(wàn)元屬于( )。
A．建安工程費(fèi)
B．工程建設(shè)其他費(fèi)用
C．預(yù)備費(fèi)
D．直接工程費(fèi)
答案：（）
97．小區(qū)的銷售價(jià)格制定采用市場(chǎng)比較法，如果周邊近期出售的A小區(qū)的高層住宅平均價(jià)為5000元／㎡，A小區(qū)的環(huán)境比該小區(qū)優(yōu)3％，其余情況類似；另一B小區(qū)的高層平均售價(jià)為4600元／㎡，配套建設(shè)該小區(qū)比B小區(qū)劣2％，其余情況類似；則以A小區(qū)為可比對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為( )。
A．4854元／㎡
B．4850元／㎡
C．5150元／㎡
D．5155元／㎡
答案：（A ）
98．以B小區(qū)為可比對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為( )。
A．4508元／㎡
B．4510元／㎡
C．4692元／㎡
D．4592元／㎡
答案：（B ）
99．該小區(qū)的售價(jià)最有可能是( )。
A．4679元／㎡
B．4830元／㎡
C．4682元／㎡
D．4832元／㎡
答案：（C ）
100．如果通過(guò)預(yù)測(cè)，出租用房未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從第六年到未來(lái)無(wú)窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％，則出租用房的收益價(jià)格為( )。
A．310．2萬(wàn)元
B．290．4萬(wàn)元
C．310．15萬(wàn)元
D．330萬(wàn)元
答案：（A ）
(一)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)拍賣出讓方式獲得了一宗20公頃的土地，用來(lái)進(jìn)行居住小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為：居住用地面積14公頃，住宅用地面積lO公頃，總建筑面積40萬(wàn)㎡，住宅建筑面積30萬(wàn)㎡，其中多層4幢，高層2幢，預(yù)計(jì)總投資資6000萬(wàn)元。試分析下列問(wèn)題：
81．城市規(guī)劃部門列出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中屬于控制性指標(biāo)的是( )。
A．容積率
B．人口容量
C．停車位
D．綠地率
答案：（ACD ）
82．按照規(guī)定，城市居住區(qū)規(guī)劃布局應(yīng)符合( )要求。
A．新建小區(qū)的綠地率不應(yīng)低于30％
B．居住區(qū)內(nèi)地面停車率不應(yīng)少于10％
C．居民停車場(chǎng)的服務(wù)半徑不宜大于150m
D面街布置的住宅，其出入口應(yīng)避免直接開(kāi)向居住區(qū)(級(jí))道路
答案：（ACD ）
83．在城市規(guī)劃中，根據(jù)最小風(fēng)頻原則對(duì)居住用地進(jìn)行( )布局是合理的。
A布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)
B．布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的下風(fēng)側(cè)
C．布置在全年風(fēng)頻風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)
D．布置在全年風(fēng)頻風(fēng)向的下風(fēng)側(cè)
答案：（B ）
84．在居住區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，( )是反映居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量的主要指標(biāo)。
A容積率
B建筑密度
C．建筑面積密度
D．綠地率
答案：（BD ）
85，該居住小區(qū)的住宅建筑面積凈密度為( )。
A．3．0
B。2.14
C．50％
D．33％
答案：（A ）
86．如果預(yù)計(jì)總投資6000萬(wàn)元建立在初步設(shè)計(jì)圖紙的基礎(chǔ)上，則這一造價(jià)屬于( )。
A．投資估算
B．預(yù)算造價(jià)
C．概算造價(jià)
D．合同價(jià)
答案：（C ）
87．下列屬于建安工程費(fèi)的是( )。
A．土地使用費(fèi)
B．財(cái)務(wù)費(fèi)用
C．營(yíng)業(yè)稅
D．漲價(jià)預(yù)備費(fèi)
答案：（BC ）
88．如果該居住小區(qū)建成后開(kāi)始銷售，起價(jià)為3000元／㎡，則該價(jià)格( )。
A．是所銷售商品房的
B．又稱報(bào)價(jià)，一般情況下，買賣雙方在這個(gè)價(jià)格基礎(chǔ)上可以討價(jià)還價(jià)，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個(gè)比這個(gè)價(jià)格低的價(jià)格成交
C．一般可以反映所銷售商品房的價(jià)格水平
D．通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房?jī)r(jià)格，甚至這種價(jià)格的商品房根本不存在
答案：（AD ）
89．如果該小區(qū)附近即將興建地鐵，而導(dǎo)致附近同類房產(chǎn)的價(jià)格上漲，這是由于( )的作用。
A供求原理
B．替代原理
C．預(yù)期原理
D．資本化原理
答案：（C ）
(二)某開(kāi)發(fā)公司通過(guò)拍賣方式獲得一塊土地進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，總地價(jià)8000萬(wàn)元，以建設(shè)高層住宅。該用地土質(zhì)較差，地下水位較高，在住宅建設(shè)時(shí)，需采取排水措施，并對(duì)地基采取人工加固措施。工程建設(shè)過(guò)程中，因資金缺乏，開(kāi)發(fā)公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風(fēng)險(xiǎn)，不僅自己購(gòu)買了保險(xiǎn)，還要求開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買保險(xiǎn)。該住宅建成后，銷售情況良好，其中90％的住宅全部銷售完畢，剩余10％用作出租用房，并且還清了所有貸款。
90．按照城市用地的適用性評(píng)價(jià)，該用地屬于( )。
A．非常適宜城市建設(shè)用地
B．基本適宜城市建設(shè)用地
C．適宜城市建設(shè)用地
D．不適宜城市建設(shè)用地
答案：（D ）
91．根據(jù)題意，本例中的基礎(chǔ)采用( )比較適宜。
A．條形基礎(chǔ)
B．獨(dú)立基礎(chǔ)
C．筏板基礎(chǔ)
D．箱形基礎(chǔ)
答案：（D ）
92．在建工程抵押貸款屬于( )。
A．信用貸款
B．擔(dān)保貸款
C．質(zhì)押貸款
D．保證貸款
答案：（B ）
93．開(kāi)發(fā)公司申請(qǐng)貸款時(shí)，需滿足下列( )條件。
A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)
B．具有合法有效的銷售合同或協(xié)議
C．持有年審合格的《貸款卡》
D．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)可行性論證
答案：（ACD ）
94如果開(kāi)發(fā)公司為股份有限公司，則申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)提交( )的借款決議。
A股東大會(huì)
B．董事會(huì)
C．職代會(huì)
D．委員會(huì)
答案：（B ）
95．銀行可要求開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買( )。
A．保證保險(xiǎn)
B．信用保險(xiǎn)
C．工程保險(xiǎn)
D．責(zé)任保險(xiǎn)
答案：（AC ）
96．總地價(jià)8000萬(wàn)元屬于( )。
A．建安工程費(fèi)
B．工程建設(shè)其他費(fèi)用
C．預(yù)備費(fèi)
D．直接工程費(fèi)
答案：（）
97．小區(qū)的銷售價(jià)格制定采用市場(chǎng)比較法，如果周邊近期出售的A小區(qū)的高層住宅平均價(jià)為5000元／㎡，A小區(qū)的環(huán)境比該小區(qū)優(yōu)3％，其余情況類似；另一B小區(qū)的高層平均售價(jià)為4600元／㎡，配套建設(shè)該小區(qū)比B小區(qū)劣2％，其余情況類似；則以A小區(qū)為可比對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為( )。
A．4854元／㎡
B．4850元／㎡
C．5150元／㎡
D．5155元／㎡
答案：（A ）
98．以B小區(qū)為可比對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為( )。
A．4508元／㎡
B．4510元／㎡
C．4692元／㎡
D．4592元／㎡
答案：（B ）
99．該小區(qū)的售價(jià)最有可能是( )。
A．4679元／㎡
B．4830元／㎡
C．4682元／㎡
D．4832元／㎡
答案：（C ）
100．如果通過(guò)預(yù)測(cè)，出租用房未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從第六年到未來(lái)無(wú)窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％，則出租用房的收益價(jià)格為( )。
A．310．2萬(wàn)元
B．290．4萬(wàn)元
C．310．15萬(wàn)元
D．330萬(wàn)元
答案：（A ）