4.建立價格可比基礎
建立價格可比基礎包括：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內涵；⑤統(tǒng)一面積單位。
（1）統(tǒng)一付款方式
將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期時一次付清的數(shù)額。具體方法是資金的時間價值中的折現(xiàn)計算。
例 某宗房地產交易總價為30萬元，其中首期付款20％，余款于半年
后支付。假設月利率為0．5％，試計算該宗房地產在成交日期一次付清的價格。
[解] 該宗房地產在成交日期一次付清的價格計算如下：
30×20％+30×(1-20％)/(1+0.5％)6＝29．29(萬元)
例4—l中如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，則計算中的(1+0．5％)6就變?yōu)?1+r)0.5；②半年利率r，則計算中的(1+0．5％)6就變?yōu)?1+r)；③季度利率r，則計算中的(1+0．5％)6就變?yōu)?1+r)2。
（2）統(tǒng)一采用單價
在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。
（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位
在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的匯率。 在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。
（4）統(tǒng)一面積內涵
在現(xiàn)實房地產交易中，有按建筑面積計價，有按套內建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：
建筑面積下的價格＝套內建筑面積下的價格×套內建筑面積/建筑面積
建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積/建筑面積
套內建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積/套內使用面積
（5）統(tǒng)一面積單位
在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公 頃、畝)，中國香港地區(qū)和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算如下：
平方米下的價格＝畝下的價格÷666．67
平方米下的價格＝公頃下的價格÷10 000
平方米下的價格＝平方英尺下的價格×10．764
平方米下的價格＝坪下的價格×0．303
例 搜集了甲、乙兩個交易實例，甲交易實例房地產的建筑面積200m2， 成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于早年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。 乙交易實例房地產的使用面積2 500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，試在對其成交價格作有關修正、調整之前進行“建立價格可比基礎”處理。
[解] 對該兩個交易實例進行“建立價格可比基礎”處理，包括統(tǒng)一付款方式、 統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內涵和面積單位。具體處理如下：
(1)統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準，假設當時人民，的年利率為8％，則：
甲總價＝16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76．422(萬元人民幣) -
乙總價＝15(萬美元)
(2)統(tǒng)一采用單價。則：
甲單價=764 220 /200 ＝3 821．1(元人民幣／平方米建筑面積)
乙單價=150 000/2500＝60(美元／平方英尺使用面積)
(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準，則需要將乙交易實例的美 元換算為人民幣元。假設乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8．3元人民幣，則：
甲單價＝3 821．1(元人民幣／平方米建筑面積)
乙單價＝60×8．3 ＝498(元人民幣／平方英尺使用面積)
(4)統(tǒng)一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調查得知該類房地產的建筑面積與使用面積的關系為1平方米建筑面積等于0．75平方米使用面積，則：
甲單價＝3 821．1(元人民幣／平方米建筑面積)
乙單價＝498×0．75＝373．5(元人民幣／平方英尺建筑面積)
(5)統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準，由于1平方米＝10．764平方英尺，則：
甲單價＝3 s21．1(元人民幣／平方米建筑面積)
乙單價＝373．5×10．764＝4 020．4(元人民幣／平方米建筑面積)
建立價格可比基礎包括：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內涵；⑤統(tǒng)一面積單位。
（1）統(tǒng)一付款方式
將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期時一次付清的數(shù)額。具體方法是資金的時間價值中的折現(xiàn)計算。
例 某宗房地產交易總價為30萬元，其中首期付款20％，余款于半年
后支付。假設月利率為0．5％，試計算該宗房地產在成交日期一次付清的價格。
[解] 該宗房地產在成交日期一次付清的價格計算如下：
30×20％+30×(1-20％)/(1+0.5％)6＝29．29(萬元)
例4—l中如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，則計算中的(1+0．5％)6就變?yōu)?1+r)0.5；②半年利率r，則計算中的(1+0．5％)6就變?yōu)?1+r)；③季度利率r，則計算中的(1+0．5％)6就變?yōu)?1+r)2。
（2）統(tǒng)一采用單價
在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。
（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位
在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的匯率。 在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。
（4）統(tǒng)一面積內涵
在現(xiàn)實房地產交易中，有按建筑面積計價，有按套內建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：
建筑面積下的價格＝套內建筑面積下的價格×套內建筑面積/建筑面積
建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積/建筑面積
套內建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積/套內使用面積
（5）統(tǒng)一面積單位
在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公 頃、畝)，中國香港地區(qū)和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算如下：
平方米下的價格＝畝下的價格÷666．67
平方米下的價格＝公頃下的價格÷10 000
平方米下的價格＝平方英尺下的價格×10．764
平方米下的價格＝坪下的價格×0．303
例 搜集了甲、乙兩個交易實例，甲交易實例房地產的建筑面積200m2， 成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于早年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。 乙交易實例房地產的使用面積2 500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，試在對其成交價格作有關修正、調整之前進行“建立價格可比基礎”處理。
[解] 對該兩個交易實例進行“建立價格可比基礎”處理，包括統(tǒng)一付款方式、 統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內涵和面積單位。具體處理如下：
(1)統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準，假設當時人民，的年利率為8％，則：
甲總價＝16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76．422(萬元人民幣) -
乙總價＝15(萬美元)
(2)統(tǒng)一采用單價。則：
甲單價=764 220 /200 ＝3 821．1(元人民幣／平方米建筑面積)
乙單價=150 000/2500＝60(美元／平方英尺使用面積)
(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準，則需要將乙交易實例的美 元換算為人民幣元。假設乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8．3元人民幣，則：
甲單價＝3 821．1(元人民幣／平方米建筑面積)
乙單價＝60×8．3 ＝498(元人民幣／平方英尺使用面積)
(4)統(tǒng)一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調查得知該類房地產的建筑面積與使用面積的關系為1平方米建筑面積等于0．75平方米使用面積，則：
甲單價＝3 821．1(元人民幣／平方米建筑面積)
乙單價＝498×0．75＝373．5(元人民幣／平方英尺建筑面積)
(5)統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準，由于1平方米＝10．764平方英尺，則：
甲單價＝3 s21．1(元人民幣／平方米建筑面積)
乙單價＝373．5×10．764＝4 020．4(元人民幣／平方米建筑面積)