(五)直接資本化法
直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。
未來某一年的某種預(yù)期收益通常是采用未來第一年的，收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。
利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式是：
V=NOI/R
式中V——房地產(chǎn)價值;
N0I房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;
R——資本化率。
資本化率通常是采用市場提取法求取，公式為：
R= NOI/V
利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：
房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)
收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即
收益乘數(shù)=價格/年收益
收益乘數(shù)是采用市場提取法，從與估價對象的收益流量類型等相同的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料中求得。收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。
收益乘數(shù)法具體有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。其中，毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一個月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法，即
房地產(chǎn)價值=毛租金×毛租金乘數(shù)
毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即
毛租金乘數(shù)=價格/毛租金
毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點是：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價格和租金資料;②由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值;③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。毛租金乘數(shù)法的缺點是：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入;②忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異。
直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。
未來某一年的某種預(yù)期收益通常是采用未來第一年的，收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。
利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式是：
V=NOI/R
式中V——房地產(chǎn)價值;
N0I房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;
R——資本化率。
資本化率通常是采用市場提取法求取，公式為：
R= NOI/V
利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：
房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)
收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即
收益乘數(shù)=價格/年收益
收益乘數(shù)是采用市場提取法，從與估價對象的收益流量類型等相同的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料中求得。收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。
收益乘數(shù)法具體有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。其中，毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一個月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法，即
房地產(chǎn)價值=毛租金×毛租金乘數(shù)
毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即
毛租金乘數(shù)=價格/毛租金
毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點是：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價格和租金資料;②由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值;③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。毛租金乘數(shù)法的缺點是：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入;②忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異。