(三)房地產(chǎn)凈收益的求取
運(yùn)用收益法估價(jià)(無(wú)論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運(yùn)營(yíng)收益、稅前現(xiàn)金流量和期末轉(zhuǎn)售收益。
潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置(即100 %出租)情況下的收人。有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖藫p失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入損失。凈運(yùn)營(yíng)收益通常簡(jiǎn)稱凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必需的費(fèi)用。稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。期末轉(zhuǎn)售收益是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益。期末轉(zhuǎn)售收益可以是減去抵押貸款余額之前的收益，也可以是減去抵押貸款余額之后的收益。
收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，有些房地產(chǎn)既存在大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等。在實(shí)際估價(jià)中，只要是能夠通過(guò)租賃收入測(cè)算凈收益的，宜通過(guò)租賃收入測(cè)算凈收益來(lái)估價(jià)。
出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。但在實(shí)際中，房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用。
出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費(fèi)用見教材表6-2
(四)報(bào)酬率的求取
報(bào)酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。
可以將購(gòu)買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資需要投入的資本是房地產(chǎn)價(jià)格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會(huì)產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法。
累加法的一個(gè)細(xì)化公式為：
報(bào)酬率=風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠
其中：①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償③缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償④投資帶來(lái)的優(yōu)惠
市場(chǎng)提取法是利用與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。例如：(1)在v=A/Y的情況下來(lái)求取y，即可以將市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價(jià)格的比率作為報(bào)酬率。
(2在V=A/Y[1-1/(1+Y)n]的情況下，是通過(guò)
A/Y[1-1/(1+Y)n]- V=0來(lái)求取Y在手工計(jì)算的情況下，是先采用試錯(cuò)法試算，計(jì)算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法求取，即y是通過(guò)試錯(cuò)法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來(lái)求取的。
運(yùn)用收益法估價(jià)(無(wú)論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運(yùn)營(yíng)收益、稅前現(xiàn)金流量和期末轉(zhuǎn)售收益。
潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置(即100 %出租)情況下的收人。有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖藫p失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入損失。凈運(yùn)營(yíng)收益通常簡(jiǎn)稱凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必需的費(fèi)用。稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。期末轉(zhuǎn)售收益是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益。期末轉(zhuǎn)售收益可以是減去抵押貸款余額之前的收益，也可以是減去抵押貸款余額之后的收益。
收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，有些房地產(chǎn)既存在大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等。在實(shí)際估價(jià)中，只要是能夠通過(guò)租賃收入測(cè)算凈收益的，宜通過(guò)租賃收入測(cè)算凈收益來(lái)估價(jià)。
出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。但在實(shí)際中，房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用。
出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費(fèi)用見教材表6-2
(四)報(bào)酬率的求取
報(bào)酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。
可以將購(gòu)買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資需要投入的資本是房地產(chǎn)價(jià)格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會(huì)產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法。
累加法的一個(gè)細(xì)化公式為：
報(bào)酬率=風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠
其中：①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償③缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償④投資帶來(lái)的優(yōu)惠
市場(chǎng)提取法是利用與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。例如：(1)在v=A/Y的情況下來(lái)求取y，即可以將市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價(jià)格的比率作為報(bào)酬率。
(2在V=A/Y[1-1/(1+Y)n]的情況下，是通過(guò)
A/Y[1-1/(1+Y)n]- V=0來(lái)求取Y在手工計(jì)算的情況下，是先采用試錯(cuò)法試算，計(jì)算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法求取，即y是通過(guò)試錯(cuò)法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來(lái)求取的。