3.凈收益在前若干年有變化的公式
凈收益在前若干年有變化的公式如下：
公式見教材182頁
此公式的假沒前提是：①凈收益在未來的前t年(含第t年)有變化，分別為A1，A2，…。At，在t年以后無變化為A;②報酬率不等于零為Y;③收益期限為有限年n.
凈收益在前若干年有變化的公式有重要的實用價值。因為在現(xiàn)實中每年的凈收益往往不同，如果采用公式見教材182頁。
來估價，有時未免太片面;而如果根據(jù)凈收益每年都有變化的實際情況來估價，又不大可能(除非收益期限較短)。為了解決這個矛盾，一般是根據(jù)估價對象的經(jīng)營狀況和市場環(huán)境，對其在未來3～5年或可以預(yù)測的更長時期的凈收益作出估計，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理，計算出房地產(chǎn)的價格。特別是像商店、旅館、餐飲、娛樂之類的房地產(chǎn)，在建成后的前幾年由于試營業(yè)等原因，收益可能不穩(wěn)定，更適宜采用這種公式來估價
題目：某房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。
[解] 該宗房地產(chǎn)的收益價格計算見教材182頁。
4.預(yù)知未來若干年后的價格的公式
預(yù)測房地產(chǎn)未來t年的凈收益分別為A1，A2，…，At，第t年末的價格為vt，則其現(xiàn)在的價格為：
公式見教材183頁。
此公式的假設(shè)前提是：①已知房地產(chǎn)在未來第t年末的價格為Vt (或第t年末的市場價值，或第t年末的殘值。如果購買房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時間后轉(zhuǎn)售，則Vt為預(yù)期的第t年末轉(zhuǎn)售時的價格減去銷售稅費后的凈值，簡稱為期末轉(zhuǎn)售收益);②已知房地產(chǎn)未來t年(含第t年)的凈收益(簡稱為期間收益);③期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報酬率Y。
如果凈收益每年不變?yōu)锳，則上述公式變?yōu)椋?BR> 見教材183頁。
如果難以預(yù)測未來的價格，但能預(yù)測未來價格相對于當(dāng)前價格的變化率(即相對價值變動)，例如增值率為△，即Vt=V(1+△)，并假設(shè)凈收益每年不變?yōu)锳，則上述公式變?yōu)椋阂娊滩?83頁。
預(yù)知未來若干年后的價格的公式，一是適用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測其未來的價格或未來價格相對于當(dāng)前價格的變化率時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預(yù)期有較大變化的情況下;二是對于收益期限較長的房地產(chǎn)，有時不是按其收益期限來估價，而是先確定一個合理的持有期，然后預(yù)測持有期間的凈收益和持有期末的價值，再將它們折算為現(xiàn)值。
題目：預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在的價格上漲5%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格為()。
A.753.30萬元
B.753萬元
C.753.20萬元
D.753.25萬元
答案：(A)
凈收益在前若干年有變化的公式如下：
公式見教材182頁
此公式的假沒前提是：①凈收益在未來的前t年(含第t年)有變化，分別為A1，A2，…。At，在t年以后無變化為A;②報酬率不等于零為Y;③收益期限為有限年n.
凈收益在前若干年有變化的公式有重要的實用價值。因為在現(xiàn)實中每年的凈收益往往不同，如果采用公式見教材182頁。
來估價，有時未免太片面;而如果根據(jù)凈收益每年都有變化的實際情況來估價，又不大可能(除非收益期限較短)。為了解決這個矛盾，一般是根據(jù)估價對象的經(jīng)營狀況和市場環(huán)境，對其在未來3～5年或可以預(yù)測的更長時期的凈收益作出估計，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理，計算出房地產(chǎn)的價格。特別是像商店、旅館、餐飲、娛樂之類的房地產(chǎn)，在建成后的前幾年由于試營業(yè)等原因，收益可能不穩(wěn)定，更適宜采用這種公式來估價
題目：某房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。
[解] 該宗房地產(chǎn)的收益價格計算見教材182頁。
4.預(yù)知未來若干年后的價格的公式
預(yù)測房地產(chǎn)未來t年的凈收益分別為A1，A2，…，At，第t年末的價格為vt，則其現(xiàn)在的價格為：
公式見教材183頁。
此公式的假設(shè)前提是：①已知房地產(chǎn)在未來第t年末的價格為Vt (或第t年末的市場價值，或第t年末的殘值。如果購買房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時間后轉(zhuǎn)售，則Vt為預(yù)期的第t年末轉(zhuǎn)售時的價格減去銷售稅費后的凈值，簡稱為期末轉(zhuǎn)售收益);②已知房地產(chǎn)未來t年(含第t年)的凈收益(簡稱為期間收益);③期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報酬率Y。
如果凈收益每年不變?yōu)锳，則上述公式變?yōu)椋?BR> 見教材183頁。
如果難以預(yù)測未來的價格，但能預(yù)測未來價格相對于當(dāng)前價格的變化率(即相對價值變動)，例如增值率為△，即Vt=V(1+△)，并假設(shè)凈收益每年不變?yōu)锳，則上述公式變?yōu)椋阂娊滩?83頁。
預(yù)知未來若干年后的價格的公式，一是適用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測其未來的價格或未來價格相對于當(dāng)前價格的變化率時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預(yù)期有較大變化的情況下;二是對于收益期限較長的房地產(chǎn)，有時不是按其收益期限來估價，而是先確定一個合理的持有期，然后預(yù)測持有期間的凈收益和持有期末的價值，再將它們折算為現(xiàn)值。
題目：預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在的價格上漲5%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格為()。
A.753.30萬元
B.753萬元
C.753.20萬元
D.753.25萬元
答案：(A)