(一)收益法概述
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。根據(jù)將未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，即資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。
收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。具體地說(shuō)，房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值，通常不是基于其歷史價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)它所花費(fèi)的成本或者過(guò)去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能帶來(lái)的收益或者能夠得到的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)期。
從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值主要取決于下列3個(gè)因素：①未來(lái)凈收益的大小②獲得凈收益期限的長(zhǎng)短③獲得凈收益的可靠性
收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。
運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料;②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益(如凈收益);③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。
(二)報(bào)酬資本化法的主要計(jì)算公式
1.收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式
收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式如下：
v=A/Y[1-1/(1+Y)n]
式中V一一房地產(chǎn)的收益價(jià)格;
A一一房地產(chǎn)的凈收益;
y一一房地產(chǎn)的報(bào)酬率或折現(xiàn)率;
n——房地產(chǎn)的收益期限，是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間，通常為收益年限。
公式原型為：
V=A/(1+Y)+ A/(1+Y)2+…+ A/(1+Y)n
此公式的假設(shè)前提(也是應(yīng)用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳;②報(bào)酬率不等于零為Y;③收益期限為有限年n。
上述公式的假設(shè)前提是公式推導(dǎo)上的要求(后面的公式均如此)，其中報(bào)酬率Y在現(xiàn)實(shí)中是大于零的，因?yàn)閳?bào)酬率也表示一種資金的時(shí)間價(jià)值或機(jī)會(huì)成本。從數(shù)學(xué)上看，當(dāng)Y=0時(shí)，V=A×n。
2.收益年限為無(wú)限年且凈收益每年不變的公式如下：
V=A/Y
此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳;②報(bào)酬率大于零為Y;③收益期限n為無(wú)限年。
題目：某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為
A.91.52萬(wàn)元
B.94.12萬(wàn)元
C.91.42萬(wàn)元
D.91.32萬(wàn)元
答案：(B)
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。根據(jù)將未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，即資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。
收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。具體地說(shuō)，房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值，通常不是基于其歷史價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)它所花費(fèi)的成本或者過(guò)去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能帶來(lái)的收益或者能夠得到的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)期。
從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值主要取決于下列3個(gè)因素：①未來(lái)凈收益的大小②獲得凈收益期限的長(zhǎng)短③獲得凈收益的可靠性
收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。
運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料;②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益(如凈收益);③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。
(二)報(bào)酬資本化法的主要計(jì)算公式
1.收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式
收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式如下：
v=A/Y[1-1/(1+Y)n]
式中V一一房地產(chǎn)的收益價(jià)格;
A一一房地產(chǎn)的凈收益;
y一一房地產(chǎn)的報(bào)酬率或折現(xiàn)率;
n——房地產(chǎn)的收益期限，是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間，通常為收益年限。
公式原型為：
V=A/(1+Y)+ A/(1+Y)2+…+ A/(1+Y)n
此公式的假設(shè)前提(也是應(yīng)用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳;②報(bào)酬率不等于零為Y;③收益期限為有限年n。
上述公式的假設(shè)前提是公式推導(dǎo)上的要求(后面的公式均如此)，其中報(bào)酬率Y在現(xiàn)實(shí)中是大于零的，因?yàn)閳?bào)酬率也表示一種資金的時(shí)間價(jià)值或機(jī)會(huì)成本。從數(shù)學(xué)上看，當(dāng)Y=0時(shí)，V=A×n。
2.收益年限為無(wú)限年且凈收益每年不變的公式如下：
V=A/Y
此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳;②報(bào)酬率大于零為Y;③收益期限n為無(wú)限年。
題目：某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為
A.91.52萬(wàn)元
B.94.12萬(wàn)元
C.91.42萬(wàn)元
D.91.32萬(wàn)元
答案：(B)