二手房地產(chǎn)代理合同
二手房代理屬民事代理中的一種特殊形式——商事代理。一般民事代理活動既有采用書面合同形式的，也有采用口頭合同形式的，但商事代理活動通常采用書面合同形式。據(jù)《民法通則》第六十三條的規(guī)定，代理是指代理人在代理權限內(nèi)，以
被代理人的名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任。被代理人可以委托代理人處理一項、數(shù)項或全部事務。委托人沒有授權或規(guī)定的合同內(nèi)容代理人就不得超越或無權處理。代理合同的內(nèi)容以被代理人確定委托代理權限和代理人接受授權為合同的成立條件。
題目：這一階段是對銷售資料、銷售人員、銷售現(xiàn)場的準備。銷售資料包括有關審批文件(如預售許可證)、商品房買賣合同文本、樓書、開盤廣告、價目表、銷控表等。銷售人員準備包括抽調、招聘銷售人員，進行業(yè)務培訓是（）業(yè)務流程的主要內(nèi)容。
A．項目執(zhí)行企劃
B．銷售執(zhí)行
c．銷售準備
D．項目信息開發(fā)與整合
答案：（C ）
二手房代理合同的內(nèi)容由當事人約定，具體的內(nèi)容根據(jù)當事人不同需要會有所變化，但一般應當包括以下主要的合同條款：
1．當事人的名稱(或者姓名)和住所
當事人是合同的主體，沒有主體，合同就不成立。主體不明確，其權利義務關系就無法明確。房地產(chǎn)權利人的主體與委托房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供勞務服務的經(jīng)紀合同的主體是有一定區(qū)別的。房地產(chǎn)權利人可以是有民事行為能力的成年人，也可以是無民事行為能力的未成年人和成年人。當然，無民事行為能力的房地產(chǎn)權利人應經(jīng)其法定監(jiān)護人或法定代理人代理才能與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂房地產(chǎn)代理合同。因此，訂立經(jīng)紀合同時，應當明確主體關系，使合同履行具備法律效力。
題目：委托房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供勞務服務的經(jīng)紀合同的主體可以包括（）。
A．有民事行為能力的成年人
B．無民事行為能力的未成年人
c．無民事行為能力的成年人
D．無民事行為能力的未成年人的法定監(jiān)護人或法定代理人
E．無民事行為能力的成年人的法定監(jiān)護人或法定代理人
答案：（ADE ）
2．代理房地產(chǎn)標的物的基本狀況
合同的標的是合同法律關系的客體。沒有標的，合同的權利義務就失去目的，當事人之間就無法建立合同關系。合同的條款中應當清楚、明確標明合同的客體。在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中對標的(即房地產(chǎn))的描述應當清楚、明了，并明示主客體關系(即當事人與標的的關系)的各項內(nèi)容。
3．服務事項與服務標準
這一條款是表明房地產(chǎn)經(jīng)紀人的服務能力和服務質量的條款，也是體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀人能否促使合同得以履行的主要條款。服務的事項和標準應當明確，不明確是難以保證合同得到正常履行的，這是必須明示的條款。由于勞務活動的不確定性，該條款在合同的履行過程經(jīng)常會受到委托人的爭議，或在進行中協(xié)商、補充，使合同的內(nèi)容得到調整。
4．勞務報酬或酬金
酬金是完成服務的價款，也是提供勞務服務的代價。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同是有償合同，酬金及酬金的標準是合同的主要條款，也屬于合同的明示條款。
5．合同的履行期限、地點和方式
履行期限直接關系到合同義務完成的時間，同時也是確定違約與否的因素之一。一般當事人應當在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中予以約定，履行的地點和履行的方式也應當在合同中予以明確。
6．違約責任
違約責任是當事人違反合同約定時應承擔的法律責任。違約責任條款有利于督促當事人履行合同義務，保護守約方的利益。合同條款中應當明確違約責任。合同中沒有約定違約責任的，并不意味違約方不承擔違約責任。違約方未依法被免除責任的，守約方仍然可以依法追究其違約責任。
7．解決爭議的方式
爭議的解決方式是當事人解決合同糾紛的手段和途徑。當事人應當在合同中明確選擇解決合同爭議或糾紛的具體途徑，如通過仲裁或訴訟。當事人沒有作明確的選擇，則應通過訴訟解決合同糾紛。
在二手房產(chǎn)買方代理業(yè)務中，經(jīng)紀人應為委托人買到低價格的房地產(chǎn)，或者是在預定的價格下，買到好的房地產(chǎn)。然而由于對房地產(chǎn)質量、功能方面的評判標準不可能完全統(tǒng)一，因此，在買方代理合同中，如果能約定經(jīng)紀人應提供的備選
房源數(shù)量，則可相應減少經(jīng)紀糾紛。此外，在以上買方代理業(yè)務中，由于客戶有特定的要求，傭金的標準不能等同于一般賣方代理合同標準，可在合同中特別約定。在二手房賣方代理業(yè)務中，經(jīng)紀人的基本義務是實現(xiàn)標的物業(yè)的高出售價格。
但是由于價格越高，出售的難度也越大，因此在代理合同中，對出售價格的底線以及委托代理期限進行約定是較為明智的做法。
為規(guī)范二手房代理行為，一些城市的政府還專門制定了房地產(chǎn)代理合同的示范文本，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和委托人可以參考。
題目：當事人應當在合同中明確選擇解決合同爭議或糾紛的具體途徑，當事人沒有作明確的選擇，則應通過（）解決合同糾紛。
A．仲裁
B．仲裁或訴訟
c．訴訟
D．行政復議
答案：（C）
二手房代理屬民事代理中的一種特殊形式——商事代理。一般民事代理活動既有采用書面合同形式的，也有采用口頭合同形式的，但商事代理活動通常采用書面合同形式。據(jù)《民法通則》第六十三條的規(guī)定，代理是指代理人在代理權限內(nèi)，以
被代理人的名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任。被代理人可以委托代理人處理一項、數(shù)項或全部事務。委托人沒有授權或規(guī)定的合同內(nèi)容代理人就不得超越或無權處理。代理合同的內(nèi)容以被代理人確定委托代理權限和代理人接受授權為合同的成立條件。
題目：這一階段是對銷售資料、銷售人員、銷售現(xiàn)場的準備。銷售資料包括有關審批文件(如預售許可證)、商品房買賣合同文本、樓書、開盤廣告、價目表、銷控表等。銷售人員準備包括抽調、招聘銷售人員，進行業(yè)務培訓是（）業(yè)務流程的主要內(nèi)容。
A．項目執(zhí)行企劃
B．銷售執(zhí)行
c．銷售準備
D．項目信息開發(fā)與整合
答案：（C ）
二手房代理合同的內(nèi)容由當事人約定，具體的內(nèi)容根據(jù)當事人不同需要會有所變化，但一般應當包括以下主要的合同條款：
1．當事人的名稱(或者姓名)和住所
當事人是合同的主體，沒有主體，合同就不成立。主體不明確，其權利義務關系就無法明確。房地產(chǎn)權利人的主體與委托房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供勞務服務的經(jīng)紀合同的主體是有一定區(qū)別的。房地產(chǎn)權利人可以是有民事行為能力的成年人，也可以是無民事行為能力的未成年人和成年人。當然，無民事行為能力的房地產(chǎn)權利人應經(jīng)其法定監(jiān)護人或法定代理人代理才能與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂房地產(chǎn)代理合同。因此，訂立經(jīng)紀合同時，應當明確主體關系，使合同履行具備法律效力。
題目：委托房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供勞務服務的經(jīng)紀合同的主體可以包括（）。
A．有民事行為能力的成年人
B．無民事行為能力的未成年人
c．無民事行為能力的成年人
D．無民事行為能力的未成年人的法定監(jiān)護人或法定代理人
E．無民事行為能力的成年人的法定監(jiān)護人或法定代理人
答案：（ADE ）
2．代理房地產(chǎn)標的物的基本狀況
合同的標的是合同法律關系的客體。沒有標的，合同的權利義務就失去目的，當事人之間就無法建立合同關系。合同的條款中應當清楚、明確標明合同的客體。在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中對標的(即房地產(chǎn))的描述應當清楚、明了，并明示主客體關系(即當事人與標的的關系)的各項內(nèi)容。
3．服務事項與服務標準
這一條款是表明房地產(chǎn)經(jīng)紀人的服務能力和服務質量的條款，也是體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀人能否促使合同得以履行的主要條款。服務的事項和標準應當明確，不明確是難以保證合同得到正常履行的，這是必須明示的條款。由于勞務活動的不確定性，該條款在合同的履行過程經(jīng)常會受到委托人的爭議，或在進行中協(xié)商、補充，使合同的內(nèi)容得到調整。
4．勞務報酬或酬金
酬金是完成服務的價款，也是提供勞務服務的代價。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同是有償合同，酬金及酬金的標準是合同的主要條款，也屬于合同的明示條款。
5．合同的履行期限、地點和方式
履行期限直接關系到合同義務完成的時間，同時也是確定違約與否的因素之一。一般當事人應當在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中予以約定，履行的地點和履行的方式也應當在合同中予以明確。
6．違約責任
違約責任是當事人違反合同約定時應承擔的法律責任。違約責任條款有利于督促當事人履行合同義務，保護守約方的利益。合同條款中應當明確違約責任。合同中沒有約定違約責任的，并不意味違約方不承擔違約責任。違約方未依法被免除責任的，守約方仍然可以依法追究其違約責任。
7．解決爭議的方式
爭議的解決方式是當事人解決合同糾紛的手段和途徑。當事人應當在合同中明確選擇解決合同爭議或糾紛的具體途徑，如通過仲裁或訴訟。當事人沒有作明確的選擇，則應通過訴訟解決合同糾紛。
在二手房產(chǎn)買方代理業(yè)務中，經(jīng)紀人應為委托人買到低價格的房地產(chǎn)，或者是在預定的價格下，買到好的房地產(chǎn)。然而由于對房地產(chǎn)質量、功能方面的評判標準不可能完全統(tǒng)一，因此，在買方代理合同中，如果能約定經(jīng)紀人應提供的備選
房源數(shù)量，則可相應減少經(jīng)紀糾紛。此外，在以上買方代理業(yè)務中，由于客戶有特定的要求，傭金的標準不能等同于一般賣方代理合同標準，可在合同中特別約定。在二手房賣方代理業(yè)務中，經(jīng)紀人的基本義務是實現(xiàn)標的物業(yè)的高出售價格。
但是由于價格越高，出售的難度也越大，因此在代理合同中，對出售價格的底線以及委托代理期限進行約定是較為明智的做法。
為規(guī)范二手房代理行為，一些城市的政府還專門制定了房地產(chǎn)代理合同的示范文本，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和委托人可以參考。
題目：當事人應當在合同中明確選擇解決合同爭議或糾紛的具體途徑，當事人沒有作明確的選擇，則應通過（）解決合同糾紛。
A．仲裁
B．仲裁或訴訟
c．訴訟
D．行政復議
答案：（C）