二手房居間業(yè)務(wù)流程
1．業(yè)務(wù)開拓
業(yè)務(wù)開拓是具體居間業(yè)務(wù)開始前的準(zhǔn)備工作。業(yè)務(wù)開拓的主要工作是客戶開拓，即爭(zhēng)取客戶。一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都會(huì)通過廣告宣傳和公共關(guān)系活動(dòng)，來宣傳自己，吸引客戶，開拓市場(chǎng)。但是更重要的是在所承接的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)中，要切實(shí)為客戶提供高質(zhì)量的服務(wù)，以質(zhì)量和信譽(yù)來贏得客戶信任。目前，越來越多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注重運(yùn)用品牌戰(zhàn)略來穩(wěn)步開拓市場(chǎng)，爭(zhēng)取客戶。
2．房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)洽談
當(dāng)委托人已有初步委托意向時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就要派出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與其進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談時(shí)首先要傾聽客戶的陳述，充分了解委托人的意圖與要求，衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，查驗(yàn)有關(guān)證件如身份證明、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證明文件，了解委托人的主體資格、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況及信譽(yù)。然后，向客戶告知自己的姓名及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、資格以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項(xiàng)。最后，雙方就居間方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的居間經(jīng)紀(jì)合同類型及文本等關(guān)鍵事項(xiàng)與客戶進(jìn)行協(xié)商，對(duì)委托達(dá)成共識(shí)，這是居間業(yè)務(wù)洽談中最重要的內(nèi)容。
3．房地產(chǎn)查驗(yàn)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要對(duì)接受委托的房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、文字資料、現(xiàn)場(chǎng)情況等進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：
(1)房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況
包括房地產(chǎn)所處地塊的具體位置和形狀、朝向、房屋建筑的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修情況、房屋建筑的成新。
(2)房地產(chǎn)的權(quán)屬情況
①房地產(chǎn)權(quán)屬的類別與范圍。
②房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定情況。
(3)房地產(chǎn)的環(huán)境狀況
包括標(biāo)的房地產(chǎn)相鄰的物業(yè)類型、周邊的交通、綠地、生活設(shè)施、自然景觀、污染情況等。
題目：當(dāng)前房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)主要是( )。
A．新建商品房現(xiàn)房出租居間
B．新建商品房期權(quán)預(yù)租居間
C．存量房屋出租居間
D．存量房屋轉(zhuǎn)租居間
答案：（C ）
題目：房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)開拓的主要工作是( )。．
A．外塑形象
B．內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)
C．公關(guān)宣傳
D．爭(zhēng)取客戶
答案：（D ）
4．簽訂房地產(chǎn)居間合同
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)居間合同。房值得注意的是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與買賣雙方各自簽訂房地產(chǎn)居間合同的時(shí)間常常是不一致的，與賣方的居間合同通常在完成房地產(chǎn)查驗(yàn)后進(jìn)行，而與買方的居間合同常常要求在“信息收集與傳播”完成之后才能進(jìn)行。
5．信息的收集與傳播
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受理了委托業(yè)務(wù)后，首先應(yīng)收集房地產(chǎn)標(biāo)的物的信息、與委托房地產(chǎn)相關(guān)的市場(chǎng)信息和委托方信息，在此基礎(chǔ)上對(duì)以上信息辨別、分析、整理后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)委托標(biāo)的物的可能的成交價(jià)格就有了定的把握。
6．買方或承租方看房
由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)看房是房地產(chǎn)交易中必不可少的環(huán)節(jié)。
7．交易配對(duì)與撮合成交
8．協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記(備案)
房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其交易行為的生效必須要通過權(quán)屬轉(zhuǎn)移過戶、登記備案來實(shí)現(xiàn)。
要注意的是，在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要代理委托人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案，但在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中除非交易當(dāng)事人正式委托代辦事宜，否則，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不能親自代理委托人進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案，只能協(xié)助其辦理相關(guān)手續(xù)。這也是居間和代理的區(qū)別。
9．房地產(chǎn)交驗(yàn)
物業(yè)交驗(yàn)是房地產(chǎn)交易過程中容易暴露問題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。
10．傭金結(jié)算
一旦實(shí)現(xiàn)居間合同所約定的“交易達(dá)成”事實(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)與交易雙方進(jìn)行傭金結(jié)算，傭金金額和結(jié)算方式應(yīng)按居間合同的約定來確定。
11．售后服務(wù)
售后服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提高服務(wù)，穩(wěn)定老客戶、吸引新客戶的重要環(huán)節(jié)。居間業(yè)務(wù)的售后服務(wù)內(nèi)容可包括3個(gè)主要方面：第一是延伸服務(wù)；第二是改進(jìn)服務(wù)；第三是跟蹤服務(wù)。
1．業(yè)務(wù)開拓
業(yè)務(wù)開拓是具體居間業(yè)務(wù)開始前的準(zhǔn)備工作。業(yè)務(wù)開拓的主要工作是客戶開拓，即爭(zhēng)取客戶。一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都會(huì)通過廣告宣傳和公共關(guān)系活動(dòng)，來宣傳自己，吸引客戶，開拓市場(chǎng)。但是更重要的是在所承接的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)中，要切實(shí)為客戶提供高質(zhì)量的服務(wù)，以質(zhì)量和信譽(yù)來贏得客戶信任。目前，越來越多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注重運(yùn)用品牌戰(zhàn)略來穩(wěn)步開拓市場(chǎng)，爭(zhēng)取客戶。
2．房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)洽談
當(dāng)委托人已有初步委托意向時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就要派出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與其進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談時(shí)首先要傾聽客戶的陳述，充分了解委托人的意圖與要求，衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，查驗(yàn)有關(guān)證件如身份證明、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證明文件，了解委托人的主體資格、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況及信譽(yù)。然后，向客戶告知自己的姓名及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、資格以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項(xiàng)。最后，雙方就居間方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的居間經(jīng)紀(jì)合同類型及文本等關(guān)鍵事項(xiàng)與客戶進(jìn)行協(xié)商，對(duì)委托達(dá)成共識(shí)，這是居間業(yè)務(wù)洽談中最重要的內(nèi)容。
3．房地產(chǎn)查驗(yàn)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要對(duì)接受委托的房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、文字資料、現(xiàn)場(chǎng)情況等進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：
(1)房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況
包括房地產(chǎn)所處地塊的具體位置和形狀、朝向、房屋建筑的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修情況、房屋建筑的成新。
(2)房地產(chǎn)的權(quán)屬情況
①房地產(chǎn)權(quán)屬的類別與范圍。
②房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定情況。
(3)房地產(chǎn)的環(huán)境狀況
包括標(biāo)的房地產(chǎn)相鄰的物業(yè)類型、周邊的交通、綠地、生活設(shè)施、自然景觀、污染情況等。
題目：當(dāng)前房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)主要是( )。
A．新建商品房現(xiàn)房出租居間
B．新建商品房期權(quán)預(yù)租居間
C．存量房屋出租居間
D．存量房屋轉(zhuǎn)租居間
答案：（C ）
題目：房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)開拓的主要工作是( )。．
A．外塑形象
B．內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)
C．公關(guān)宣傳
D．爭(zhēng)取客戶
答案：（D ）
4．簽訂房地產(chǎn)居間合同
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)居間合同。房值得注意的是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與買賣雙方各自簽訂房地產(chǎn)居間合同的時(shí)間常常是不一致的，與賣方的居間合同通常在完成房地產(chǎn)查驗(yàn)后進(jìn)行，而與買方的居間合同常常要求在“信息收集與傳播”完成之后才能進(jìn)行。
5．信息的收集與傳播
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受理了委托業(yè)務(wù)后，首先應(yīng)收集房地產(chǎn)標(biāo)的物的信息、與委托房地產(chǎn)相關(guān)的市場(chǎng)信息和委托方信息，在此基礎(chǔ)上對(duì)以上信息辨別、分析、整理后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)委托標(biāo)的物的可能的成交價(jià)格就有了定的把握。
6．買方或承租方看房
由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)看房是房地產(chǎn)交易中必不可少的環(huán)節(jié)。
7．交易配對(duì)與撮合成交
8．協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記(備案)
房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其交易行為的生效必須要通過權(quán)屬轉(zhuǎn)移過戶、登記備案來實(shí)現(xiàn)。
要注意的是，在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要代理委托人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案，但在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中除非交易當(dāng)事人正式委托代辦事宜，否則，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不能親自代理委托人進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案，只能協(xié)助其辦理相關(guān)手續(xù)。這也是居間和代理的區(qū)別。
9．房地產(chǎn)交驗(yàn)
物業(yè)交驗(yàn)是房地產(chǎn)交易過程中容易暴露問題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。
10．傭金結(jié)算
一旦實(shí)現(xiàn)居間合同所約定的“交易達(dá)成”事實(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)與交易雙方進(jìn)行傭金結(jié)算，傭金金額和結(jié)算方式應(yīng)按居間合同的約定來確定。
11．售后服務(wù)
售后服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提高服務(wù)，穩(wěn)定老客戶、吸引新客戶的重要環(huán)節(jié)。居間業(yè)務(wù)的售后服務(wù)內(nèi)容可包括3個(gè)主要方面：第一是延伸服務(wù)；第二是改進(jìn)服務(wù)；第三是跟蹤服務(wù)。