房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供土地使用權(quán)、房屋和房屋期權(quán)作為債權(quán)擔保的法律行為。在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法處分該抵押物并就處分：所得的價款優(yōu)先得到償還。
房地產(chǎn)抵押按房地產(chǎn)的現(xiàn)狀主要可分為：土地使用權(quán)抵押、建設(shè)工程抵押、預(yù)購商品房期權(quán)抵押、現(xiàn)房抵押。
(一)土地使用權(quán)抵押流程
土地使用權(quán)抵押是指以政府有償出讓方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。在中國，土地所有權(quán)不能抵押，以行政劃拔方式取得的土地使用權(quán)不能單獨抵押。土地使用權(quán)抵押的一般流程為：
第一步，債務(wù)合同(主合同)依法成立，為履行債務(wù)合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔保，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在從事土地使用權(quán)抵押經(jīng)紀活動中要注意區(qū)分土地使用權(quán)取得的方式。
以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，應(yīng)符合以下條件：1、該土地使用權(quán)的出讓金必須全部付清，并經(jīng)登記取得土地使用權(quán)證；2、該土地使用權(quán)所擔保的主債權(quán)限于開發(fā)建設(shè)該出讓或轉(zhuǎn)讓地塊的貸款；3、所擔保的債權(quán)不得超出國有土地使用權(quán)出讓金的款額。4、土地使用權(quán)設(shè)定抵押不得違反國家關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和出讓合同的約定。
第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同(從合同)，將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。
第三步，抵押雙方將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記。
第四步，領(lǐng)取房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
按國家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)其他權(quán)利證明交抵押權(quán)人保管，而房地產(chǎn)權(quán)利證書經(jīng)注記后應(yīng)歸還給產(chǎn)權(quán)人，抵押權(quán)人不能擅自扣押房地產(chǎn)權(quán)利證書。
第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方向房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理抵押注銷手續(xù)。
題目：行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)( )。
A．可以抵押
B．不能單獨抵押
C．補交土地出讓金后可以抵押
D．經(jīng)行政管理部門批準后可以抵押
答案：（B ）
題目：房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，根據(jù)現(xiàn)狀可分為以下幾種形式( )。
A．規(guī)劃開發(fā)用地抵押
B．土地使用權(quán)抵押
C．在建工程抵押
D．期房抵押E．現(xiàn)房抵押
答案：（BCDE）
房地產(chǎn)抵押按房地產(chǎn)的現(xiàn)狀主要可分為：土地使用權(quán)抵押、建設(shè)工程抵押、預(yù)購商品房期權(quán)抵押、現(xiàn)房抵押。
(一)土地使用權(quán)抵押流程
土地使用權(quán)抵押是指以政府有償出讓方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。在中國，土地所有權(quán)不能抵押，以行政劃拔方式取得的土地使用權(quán)不能單獨抵押。土地使用權(quán)抵押的一般流程為：
第一步，債務(wù)合同(主合同)依法成立，為履行債務(wù)合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔保，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在從事土地使用權(quán)抵押經(jīng)紀活動中要注意區(qū)分土地使用權(quán)取得的方式。
以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，應(yīng)符合以下條件：1、該土地使用權(quán)的出讓金必須全部付清，并經(jīng)登記取得土地使用權(quán)證；2、該土地使用權(quán)所擔保的主債權(quán)限于開發(fā)建設(shè)該出讓或轉(zhuǎn)讓地塊的貸款；3、所擔保的債權(quán)不得超出國有土地使用權(quán)出讓金的款額。4、土地使用權(quán)設(shè)定抵押不得違反國家關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和出讓合同的約定。
第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同(從合同)，將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。
第三步，抵押雙方將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記。
第四步，領(lǐng)取房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
按國家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)其他權(quán)利證明交抵押權(quán)人保管，而房地產(chǎn)權(quán)利證書經(jīng)注記后應(yīng)歸還給產(chǎn)權(quán)人，抵押權(quán)人不能擅自扣押房地產(chǎn)權(quán)利證書。
第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方向房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理抵押注銷手續(xù)。
題目：行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)( )。
A．可以抵押
B．不能單獨抵押
C．補交土地出讓金后可以抵押
D．經(jīng)行政管理部門批準后可以抵押
答案：（B ）
題目：房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，根據(jù)現(xiàn)狀可分為以下幾種形式( )。
A．規(guī)劃開發(fā)用地抵押
B．土地使用權(quán)抵押
C．在建工程抵押
D．期房抵押E．現(xiàn)房抵押
答案：（BCDE）