一、內(nèi)容提要：房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的目的是促成房地產(chǎn)交易，而房地產(chǎn)交易是一種特定的法律行為，指房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)及其他項權(quán)利的有償取得或轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員必須熟悉房地產(chǎn)交易的流程和合同，才能促成房地產(chǎn)交易，完成房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。本講著重闡述了常見的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式的基本流程及合同。
二、重點、難點
大綱要求：掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程。
熟悉商品房買賣合同、房屋買賣合同。
三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同
一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程（掌握）
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。它主要有房地產(chǎn)買賣、交換、贈與、以房地產(chǎn)抵債、以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件與他人成立法人使得房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、因企業(yè)兼并或者合并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移等六種方式。
(一)房地產(chǎn)買賣的基本流程
房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最基本的形式。目前房地產(chǎn)買賣主要有商品房預售、商品房銷售、二手房買賣、商品房預售合同轉(zhuǎn)讓、房屋在建工程轉(zhuǎn)讓等類型。
1．商品房預售基本流程
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定了商品房預售的條件：
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；
(4)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售的一般流程為：
第一步，預購人通過中介，媒體等渠道尋找中意樓盤；
第二步，預購人查詢該樓盤的基本情況；
第三步，預購人與開發(fā)商簽訂商品房預售合同；
第四步，辦理預售合同文本登記備案；
第五步，商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋；
第六步，與開發(fā)商簽訂房屋交接書；
第七步，辦理交易過戶、登記領(lǐng)證手續(xù)。
題目：在商品房預售流程中，在商品房竣工后，開發(fā)商應(yīng)辦理( )，然后交付房屋。
A．竣工報告
B．房屋初始登記
C．房屋領(lǐng)證
D．向管理部門備案
答案：（B ）
題目：商品房預售合同轉(zhuǎn)讓，是指買受人將其所購的預售商品房再轉(zhuǎn)讓給他人的行為，雙方應(yīng)簽訂( )。
A．預售房買賣合同
B．預售房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書
C．預售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書
D．預售合同過戶書
答案：（C ）
2．商品房預售合同轉(zhuǎn)讓基本流程
商品房預售合同轉(zhuǎn)讓的一般流程為：
第一步，預購人將經(jīng)交易中心登記備案的預售合同通過中介等渠道尋找受讓人；
第二步，簽訂預售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書；
第三步，預售合同轉(zhuǎn)讓登記備案。
3．房屋在建工程轉(zhuǎn)讓基本流程
在建工程轉(zhuǎn)讓的一般流程為：
第一步，房屋在建工程權(quán)利人向房地產(chǎn)管理部門提出在建工程轉(zhuǎn)讓申請；
第二步，房地產(chǎn)管理部門對申請進行審核、批復；
第三步，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同；
4．商品房銷售基本流程
商品房銷售的一般流程為：
第一步，購房人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；
第二步，購房人查詢該樓盤的基本情況；
第三步，購房人與商品房開發(fā)商訂立商品房買賣合同；
第四步，交易過戶登記。
5．二手房買賣基本流程
二手房買賣的一般流程為：
第一步：購房人或賣房人通過中介、媒體等渠道尋找交易對象；
第二步：交易雙方簽訂房屋買賣合同；
第三步：交易過戶登記。
題目：商品房預售合同轉(zhuǎn)讓的一般流程是( )。
A預購人將經(jīng)交易中心登記備案的預售合同通過中介尋找受讓人
B．通過開發(fā)商簽訂預售合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議書
C．簽訂預售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書
D．預售合同轉(zhuǎn)讓登記備案
E．原預售合同注銷，由受讓人與開發(fā)商另行簽訂預售合同
答案：（ACD ）
題目：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定了商品房預售的條件為( )。
A．已全部繳清土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書
B．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證
C．持有建設(shè)工程施工許可證
D．持有建設(shè)工程測量定位劃線書
E．按提供預售的商品房計算投入資金已達建設(shè)總投資金額的25％以上，并已確定進度和竣工交付日期
答案：（ABE ）
二、重點、難點
大綱要求：掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程。
熟悉商品房買賣合同、房屋買賣合同。
三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同
一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程（掌握）
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。它主要有房地產(chǎn)買賣、交換、贈與、以房地產(chǎn)抵債、以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件與他人成立法人使得房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、因企業(yè)兼并或者合并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移等六種方式。
(一)房地產(chǎn)買賣的基本流程
房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最基本的形式。目前房地產(chǎn)買賣主要有商品房預售、商品房銷售、二手房買賣、商品房預售合同轉(zhuǎn)讓、房屋在建工程轉(zhuǎn)讓等類型。
1．商品房預售基本流程
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定了商品房預售的條件：
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；
(4)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售的一般流程為：
第一步，預購人通過中介，媒體等渠道尋找中意樓盤；
第二步，預購人查詢該樓盤的基本情況；
第三步，預購人與開發(fā)商簽訂商品房預售合同；
第四步，辦理預售合同文本登記備案；
第五步，商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋；
第六步，與開發(fā)商簽訂房屋交接書；
第七步，辦理交易過戶、登記領(lǐng)證手續(xù)。
題目：在商品房預售流程中，在商品房竣工后，開發(fā)商應(yīng)辦理( )，然后交付房屋。
A．竣工報告
B．房屋初始登記
C．房屋領(lǐng)證
D．向管理部門備案
答案：（B ）
題目：商品房預售合同轉(zhuǎn)讓，是指買受人將其所購的預售商品房再轉(zhuǎn)讓給他人的行為，雙方應(yīng)簽訂( )。
A．預售房買賣合同
B．預售房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書
C．預售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書
D．預售合同過戶書
答案：（C ）
2．商品房預售合同轉(zhuǎn)讓基本流程
商品房預售合同轉(zhuǎn)讓的一般流程為：
第一步，預購人將經(jīng)交易中心登記備案的預售合同通過中介等渠道尋找受讓人；
第二步，簽訂預售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書；
第三步，預售合同轉(zhuǎn)讓登記備案。
3．房屋在建工程轉(zhuǎn)讓基本流程
在建工程轉(zhuǎn)讓的一般流程為：
第一步，房屋在建工程權(quán)利人向房地產(chǎn)管理部門提出在建工程轉(zhuǎn)讓申請；
第二步，房地產(chǎn)管理部門對申請進行審核、批復；
第三步，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同；
4．商品房銷售基本流程
商品房銷售的一般流程為：
第一步，購房人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；
第二步，購房人查詢該樓盤的基本情況；
第三步，購房人與商品房開發(fā)商訂立商品房買賣合同；
第四步，交易過戶登記。
5．二手房買賣基本流程
二手房買賣的一般流程為：
第一步：購房人或賣房人通過中介、媒體等渠道尋找交易對象；
第二步：交易雙方簽訂房屋買賣合同；
第三步：交易過戶登記。
題目：商品房預售合同轉(zhuǎn)讓的一般流程是( )。
A預購人將經(jīng)交易中心登記備案的預售合同通過中介尋找受讓人
B．通過開發(fā)商簽訂預售合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議書
C．簽訂預售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書
D．預售合同轉(zhuǎn)讓登記備案
E．原預售合同注銷，由受讓人與開發(fā)商另行簽訂預售合同
答案：（ACD ）
題目：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定了商品房預售的條件為( )。
A．已全部繳清土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書
B．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證
C．持有建設(shè)工程施工許可證
D．持有建設(shè)工程測量定位劃線書
E．按提供預售的商品房計算投入資金已達建設(shè)總投資金額的25％以上，并已確定進度和竣工交付日期
答案：（ABE ）