計(jì)算題:
1、 某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30％、40％和30％。店鋪第二年便可出租，預(yù)計(jì)當(dāng)年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費(fèi)用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15％，經(jīng)營費(fèi)用年均下降3％。店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬元，試確定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生在年末）。
標(biāo)準(zhǔn)答案：
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用試算法計(jì)算i值：
取i1＝20％時，NPV1＝146．778萬元
i2＝22％時，NPV2＝－61，429萬元
則FIRR＝20％＋146．778/（146．778＋61．429）×（22％－20％）＝21．41％
解析：1．此題用到了等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式或稱為凈收益每年遞增有限年期收益法公式，還用到了凈收益每年遞減有限年期收益法公式。同學(xué)們可以參考《估價理論與方法》收益法基本公式的有關(guān)內(nèi)容。在這里，教給大家一個技巧：兩個公式其實(shí)可以統(tǒng)一為一個公式。只要記住凈收益每年遞增有限年期收益法公式，在g（或s）遞減時，用負(fù)值代入公式；當(dāng)g（或s）遞增時，用正值代入公式。2．毛收入是個籠統(tǒng)的說法，分為潛在毛收入和有效毛收入兩種。兩者區(qū)別在于：潛在毛收入是100％出租情形下的收入，而有效毛收入是在潛在毛收入基礎(chǔ)上扣除空置等造成收入損失后的收入，此題中未提及空置率，可視為空置率為零，此時的毛收入實(shí)為有效毛收入。3．“店鋪第二年便可出租”意即第二年年末即有當(dāng)年租賃收入及經(jīng)營費(fèi)用，在現(xiàn)金流量圖上該點(diǎn)也是“第三年支付最后30％購樓款”的時點(diǎn)（因?yàn)橹Ц稑强钍悄瓿?，第三年年初即第二年年末），因此一定要畫出現(xiàn)金流量圖幫助分析確定每年的現(xiàn)金流量。
1、 某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30％、40％和30％。店鋪第二年便可出租，預(yù)計(jì)當(dāng)年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費(fèi)用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15％，經(jīng)營費(fèi)用年均下降3％。店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬元，試確定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生在年末）。
標(biāo)準(zhǔn)答案：
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用試算法計(jì)算i值：
取i1＝20％時，NPV1＝146．778萬元
i2＝22％時，NPV2＝－61，429萬元
則FIRR＝20％＋146．778/（146．778＋61．429）×（22％－20％）＝21．41％
解析：1．此題用到了等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式或稱為凈收益每年遞增有限年期收益法公式，還用到了凈收益每年遞減有限年期收益法公式。同學(xué)們可以參考《估價理論與方法》收益法基本公式的有關(guān)內(nèi)容。在這里，教給大家一個技巧：兩個公式其實(shí)可以統(tǒng)一為一個公式。只要記住凈收益每年遞增有限年期收益法公式，在g（或s）遞減時，用負(fù)值代入公式；當(dāng)g（或s）遞增時，用正值代入公式。2．毛收入是個籠統(tǒng)的說法，分為潛在毛收入和有效毛收入兩種。兩者區(qū)別在于：潛在毛收入是100％出租情形下的收入，而有效毛收入是在潛在毛收入基礎(chǔ)上扣除空置等造成收入損失后的收入，此題中未提及空置率，可視為空置率為零，此時的毛收入實(shí)為有效毛收入。3．“店鋪第二年便可出租”意即第二年年末即有當(dāng)年租賃收入及經(jīng)營費(fèi)用，在現(xiàn)金流量圖上該點(diǎn)也是“第三年支付最后30％購樓款”的時點(diǎn)（因?yàn)橹Ц稑强钍悄瓿?，第三年年初即第二年年末），因此一定要畫出現(xiàn)金流量圖幫助分析確定每年的現(xiàn)金流量。