1、 下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)
××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
封面及目錄(略)
致委托方函
××股份有限公司：
受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的××大廈(以下簡(jiǎn)稱“估價(jià)對(duì)象”)的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。
我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)價(jià)格參考的估價(jià)目的，在貴公司所提供的相關(guān)資料的基礎(chǔ)上經(jīng)過測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物的公開市場(chǎng)價(jià)值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價(jià)：(略)。
××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(公章)
2004年10月16日
估價(jià)師聲明(略)
估價(jià)的假設(shè)與限制條件(略)
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托人
××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)
二、估價(jià)機(jī)構(gòu)
××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(hào)(略)
三、估價(jià)對(duì)象
××大廈是位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的一幢寫字樓，建設(shè)用地面積5000㎡，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積為30000㎡;地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部三菱電梯、**空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。
估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。
四、估價(jià)目的
確定估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2004年10月10日
六、價(jià)值定義
本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。
七、估價(jià)依據(jù)(略)
八、估價(jià)原則(略)
九、估價(jià)方法
根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，認(rèn)為估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。
十、估價(jià)結(jié)果(略)
十一、估價(jià)人員(略)
十二、估價(jià)作業(yè)日期
2004年10月10日-2004年10月16日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效。
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場(chǎng)背景分析(略)
四、使用分析(略)
五、估價(jià)方法選用
結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過估價(jià)人員反復(fù)的分析與研究，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，然后綜合收益法和市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價(jià)結(jié)論。
六、估價(jià)測(cè)算過程
(一)收益法估價(jià)測(cè)算過程
1.年有效毛收入估算
估價(jià)人員經(jīng)過細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與分析得知，該大廈21-30層計(jì)10000㎡為××股份公司自用辦公，1-20層寫字樓計(jì)20000㎡全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場(chǎng)上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細(xì)實(shí)例比較與分析略)，估價(jià)對(duì)象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月(能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì))，出租率為90%，公共面積占總建筑面積的比率為20%;押金為每平方米建筑面積100元，押金的年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/月·個(gè)，出租率100%，故：
年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%=2211.60(萬元)
2.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算
(1)年維修費(fèi)
根據(jù)××市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的年維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2%，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/㎡(確定依據(jù)及過程略)，故：
年維修費(fèi)=1500×38000×2%=114.00(萬元)
(2)年管理費(fèi)
年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，故：
年管理費(fèi)=2211.6×3%=66.35(萬元)
(3)年保險(xiǎn)費(fèi)
估價(jià)對(duì)象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3%計(jì)，故：
年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3%=17.10(萬元)
(4)年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為租金收入的5.5%，則：
年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×(12%+5.5%)=387.03(萬元)
(5)年土地使用稅
根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：年土地使用稅=5×5000=2.50(萬元)
(6)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)
年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=586.98(萬元)
3.年凈收益估算
年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62(萬元)
4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率
通過市場(chǎng)調(diào)查，采用市場(chǎng)提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車庫)的綜合報(bào)酬率為7.5%(具體過程略)。
5.計(jì)算收益價(jià)格
選用有限年期的收益法公式。
自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年期為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：
故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬元。
(二)市場(chǎng)法估價(jià)測(cè)算過程
1.可比實(shí)例的選取，
估價(jià)人員通過市場(chǎng)調(diào)查，按照用途、結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例具體情況見下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略)。
可比實(shí)例基本情況調(diào)查表
價(jià)格單位：元/㎡
2.比較修正過程
(1)交易情況修正
由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2%和1%，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100，100/102，100/101。
(2)交易日期修正：
根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5%，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100，104/100，103/100。
(3)區(qū)域因素修正
估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對(duì)實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99，100/101，100/100。
(4)個(gè)別因素修正
估價(jià)人員經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差2%，實(shí)例B的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1%，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差1%(具體分析判斷過程略)，故：實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98，100/101，100/99。
3.求取比準(zhǔn)價(jià)格
實(shí)例A：
6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/㎡)
實(shí)例B：
6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6747(元/㎡)
實(shí)例C：
6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963(元/㎡)
由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的類似程度非常接近，故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：
單位比準(zhǔn)價(jià)格=(6818+6747+6963)/3=6843(元/㎡)
故運(yùn)用市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果為：
比準(zhǔn)價(jià)格=6843×30000=20529.00(萬元)
七、估價(jià)結(jié)果確定
由于采用收益法和市場(chǎng)法估價(jià)的結(jié)果非常接近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=20170.26+20529.00=20349.63(萬元)
取整為20350萬元(精確到萬元)。
單位價(jià)格=20350÷38000=5355(元/㎡)(取整)
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，按照房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬元，大寫：人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價(jià)：(略)
附件(略)
××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
封面及目錄(略)
致委托方函
××股份有限公司：
受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的××大廈(以下簡(jiǎn)稱“估價(jià)對(duì)象”)的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。
我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)價(jià)格參考的估價(jià)目的，在貴公司所提供的相關(guān)資料的基礎(chǔ)上經(jīng)過測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物的公開市場(chǎng)價(jià)值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價(jià)：(略)。
××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(公章)
2004年10月16日
估價(jià)師聲明(略)
估價(jià)的假設(shè)與限制條件(略)
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托人
××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)
二、估價(jià)機(jī)構(gòu)
××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(hào)(略)
三、估價(jià)對(duì)象
××大廈是位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的一幢寫字樓，建設(shè)用地面積5000㎡，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積為30000㎡;地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部三菱電梯、**空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。
估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。
四、估價(jià)目的
確定估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2004年10月10日
六、價(jià)值定義
本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。
七、估價(jià)依據(jù)(略)
八、估價(jià)原則(略)
九、估價(jià)方法
根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，認(rèn)為估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。
十、估價(jià)結(jié)果(略)
十一、估價(jià)人員(略)
十二、估價(jià)作業(yè)日期
2004年10月10日-2004年10月16日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效。
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場(chǎng)背景分析(略)
四、使用分析(略)
五、估價(jià)方法選用
結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過估價(jià)人員反復(fù)的分析與研究，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，然后綜合收益法和市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價(jià)結(jié)論。
六、估價(jià)測(cè)算過程
(一)收益法估價(jià)測(cè)算過程
1.年有效毛收入估算
估價(jià)人員經(jīng)過細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與分析得知，該大廈21-30層計(jì)10000㎡為××股份公司自用辦公，1-20層寫字樓計(jì)20000㎡全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場(chǎng)上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細(xì)實(shí)例比較與分析略)，估價(jià)對(duì)象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月(能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì))，出租率為90%，公共面積占總建筑面積的比率為20%;押金為每平方米建筑面積100元，押金的年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/月·個(gè)，出租率100%，故：
年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%=2211.60(萬元)
2.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算
(1)年維修費(fèi)
根據(jù)××市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的年維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2%，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/㎡(確定依據(jù)及過程略)，故：
年維修費(fèi)=1500×38000×2%=114.00(萬元)
(2)年管理費(fèi)
年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，故：
年管理費(fèi)=2211.6×3%=66.35(萬元)
(3)年保險(xiǎn)費(fèi)
估價(jià)對(duì)象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3%計(jì)，故：
年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3%=17.10(萬元)
(4)年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為租金收入的5.5%，則：
年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×(12%+5.5%)=387.03(萬元)
(5)年土地使用稅
根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：年土地使用稅=5×5000=2.50(萬元)
(6)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)
年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=586.98(萬元)
3.年凈收益估算
年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62(萬元)
4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率
通過市場(chǎng)調(diào)查，采用市場(chǎng)提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車庫)的綜合報(bào)酬率為7.5%(具體過程略)。
5.計(jì)算收益價(jià)格
選用有限年期的收益法公式。
自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年期為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：
故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬元。
(二)市場(chǎng)法估價(jià)測(cè)算過程
1.可比實(shí)例的選取，
估價(jià)人員通過市場(chǎng)調(diào)查，按照用途、結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例具體情況見下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略)。
可比實(shí)例基本情況調(diào)查表
價(jià)格單位：元/㎡
2.比較修正過程
(1)交易情況修正
由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2%和1%，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100，100/102，100/101。
(2)交易日期修正：
根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5%，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100，104/100，103/100。
(3)區(qū)域因素修正
估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對(duì)實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99，100/101，100/100。
(4)個(gè)別因素修正
估價(jià)人員經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差2%，實(shí)例B的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1%，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差1%(具體分析判斷過程略)，故：實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98，100/101，100/99。
3.求取比準(zhǔn)價(jià)格
實(shí)例A：
6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/㎡)
實(shí)例B：
6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6747(元/㎡)
實(shí)例C：
6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963(元/㎡)
由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的類似程度非常接近，故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：
單位比準(zhǔn)價(jià)格=(6818+6747+6963)/3=6843(元/㎡)
故運(yùn)用市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果為：
比準(zhǔn)價(jià)格=6843×30000=20529.00(萬元)
七、估價(jià)結(jié)果確定
由于采用收益法和市場(chǎng)法估價(jià)的結(jié)果非常接近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=20170.26+20529.00=20349.63(萬元)
取整為20350萬元(精確到萬元)。
單位價(jià)格=20350÷38000=5355(元/㎡)(取整)
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，按照房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬元，大寫：人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價(jià)：(略)
附件(略)