1、 下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)
××大廈房地產估價報告
封面及目錄(略)
致委托方函
××股份有限公司：
受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內的××大廈(以下簡稱“估價對象”)的公開市場價值進行了評估。
我公司估價人員根據貴公司確定的為抵押擔保提供房地產價格參考的估價目的，在貴公司所提供的相關資料的基礎上經過測算，并結合估價人員的經驗和對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔保物的公開市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：(略)。
××房地產評估有限公司(公章)
2004年10月16日
估價師聲明(略)
估價的假設與限制條件(略)
房地產估價結果報告
一、委托人
××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)
二、估價機構
××房地產評估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質及資質證書號(略)
三、估價對象
××大廈是位于××市××路××號院內的一幢寫字樓，建設用地面積5000㎡，建筑結構為鋼筋混凝土結構，建筑層數為地上30層，地上建筑面積為30000㎡;地下兩層為車庫、人防和設備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個。大廈土地使用權由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用權后，經過兩年時間，大廈建設完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權和房屋所有權(土地使用證和房屋所有權證內容：略)，至估價時點，估價對象未設定抵押等他項權利。大廈外觀造型設計新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內墻面，配置六部三菱電梯、**空調系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設有快速自動轉換發(fā)電機組，為大廈提供雙電源保證。
估價對象實物、權益和區(qū)位的其他情況(略)。
四、估價目的
確定估價對象抵押價值。
五、估價時點
2004年10月10日
六、價值定義
本報告中的估價結果為估價對象現狀合法利用條件下于估價時點的公開市場價值。
七、估價依據(略)
八、估價原則(略)
九、估價方法
根據估價對象的特點、估價目的、房地產市場狀況及對所搜集資料的分析，認為估價對象為收益性房地產，且當地房地產市場活躍，因此，本次評估采用收益法和市場法進行估價，最后綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。
十、估價結果(略)
十一、估價人員(略)
十二、估價作業(yè)日期
2004年10月10日-2004年10月16日
十三、估價報告應用的有效期
自估價報告完成之日起一年內有效。
房地產估價技術報告
一、個別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、使用分析(略)
五、估價方法選用
結合估價對象的特點，經過估價人員反復的分析與研究，估價對象為收益性房地產，可以收集到類似房地產的市場成交實例，因此，本次評估采用收益法和市場法進行估價，然后綜合收益法和市場法的估價結果，并結合估價人員的經驗，確定最終的估價結論。
六、估價測算過程
(一)收益法估價測算過程
1.年有效毛收入估算
估價人員經過細致的市場調查與分析得知，該大廈21-30層計10000㎡為××股份公司自用辦公，1-20層寫字樓計20000㎡全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細實例比較與分析略)，估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月(能源費及物業(yè)管理費另計)，出租率為90%，公共面積占總建筑面積的比率為20%;押金為每平方米建筑面積100元，押金的年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/月·個，出租率100%，故：
年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%=2211.60(萬元)
2.年運營費用估算
(1)年維修費
根據××市的規(guī)定和估價對象的建筑結構，估價對象的年維修費確定為房屋重置價格的2%，估價對象的重置價格為1500元/㎡(確定依據及過程略)，故：
年維修費=1500×38000×2%=114.00(萬元)
(2)年管理費
年管理費按年租金的3%計，故：
年管理費=2211.6×3%=66.35(萬元)
(3)年保險費
估價對象的保險費按房屋重置價的0.3%計，故：
年保險費=1500×38000×0.3%=17.10(萬元)
(4)年房產稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加
根據有關規(guī)定，房產稅為房產租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加為租金收入的5.5%，則：
年房產稅和兩稅一費=2211.6×(12%+5.5%)=387.03(萬元)
(5)年土地使用稅
根據××市的有關規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：年土地使用稅=5×5000=2.50(萬元)
(6)年運營費用合計
年運營費用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=586.98(萬元)
3.年凈收益估算
年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=2211.60-586.98=1624.62(萬元)
4.確定適當的報酬率
通過市場調查，采用市場提取法，確定本類房地產(含地下車庫)的綜合報酬率為7.5%(具體過程略)。
5.計算收益價格
選用有限年期的收益法公式。
自估價時點至土地使用權終止日期2041年10月9日，土地使用權剩余年期為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：
故運用收益法的估價結果為20170.26萬元。
(二)市場法估價測算過程
1.可比實例的選取，
估價人員通過市場調查，按照用途、結構、地段等級等相同或相似，成交日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實例具體情況見下表(房地產狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細情況比較略)。
可比實例基本情況調查表
價格單位：元/㎡
2.比較修正過程
(1)交易情況修正
由于實例B、C的交易方式為拍賣、招標，故較正常價格偏高，估計分別偏高2%和1%，故實例A、B、C的交易情況修正系數分別為100/100，100/102，100/101。
(2)交易日期修正：
根據估價人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產的價格自2003年12月起平均每月上漲0.5%，故實例A、B、C的交易日期修正系數分別為：105/100，104/100，103/100。
(3)區(qū)域因素修正
估價人員經過認真調查、分析，并對實例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價對象目前的區(qū)域因素狀況進行了比較，確定區(qū)域因素修正系數分別為100/99，100/101，100/100。
(4)個別因素修正
估價人員經過逐項認真調查、分析，確定實例A的個別因素狀況比估價對象差2%，實例B的個別因素狀況比估價對象好1%，實例C的個別因素狀況比估價對象差1%(具體分析判斷過程略)，故：實例A、B、C的個別因素修正系數分別為100/98，100/101，100/99。
3.求取比準價格
實例A：
6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/㎡)
實例B：
6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6747(元/㎡)
實例C：
6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963(元/㎡)
由于三個實例與估價對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術平均數作為估價對象的單位比準價格：
單位比準價格=(6818+6747+6963)/3=6843(元/㎡)
故運用市場法的估價結果為：
比準價格=6843×30000=20529.00(萬元)
七、估價結果確定
由于采用收益法和市場法估價的結果非常接近，故取兩種估價方法估價結果的簡單算術平均數作為估價對象房地產的價格。
估價對象房地產價格=20170.26+20529.00=20349.63(萬元)
取整為20350萬元(精確到萬元)。
單位價格=20350÷38000=5355(元/㎡)(取整)
估價人員根據估價目的，按照房地產估價的估價原則、方法和程序，并結合估價人員的經驗，確定估價對象在估價時點2004年10月10日的抵押價值為20350萬元，大寫：人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價：(略)
附件(略)
××大廈房地產估價報告
封面及目錄(略)
致委托方函
××股份有限公司：
受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內的××大廈(以下簡稱“估價對象”)的公開市場價值進行了評估。
我公司估價人員根據貴公司確定的為抵押擔保提供房地產價格參考的估價目的，在貴公司所提供的相關資料的基礎上經過測算，并結合估價人員的經驗和對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔保物的公開市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：(略)。
××房地產評估有限公司(公章)
2004年10月16日
估價師聲明(略)
估價的假設與限制條件(略)
房地產估價結果報告
一、委托人
××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)
二、估價機構
××房地產評估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質及資質證書號(略)
三、估價對象
××大廈是位于××市××路××號院內的一幢寫字樓，建設用地面積5000㎡，建筑結構為鋼筋混凝土結構，建筑層數為地上30層，地上建筑面積為30000㎡;地下兩層為車庫、人防和設備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個。大廈土地使用權由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用權后，經過兩年時間，大廈建設完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權和房屋所有權(土地使用證和房屋所有權證內容：略)，至估價時點，估價對象未設定抵押等他項權利。大廈外觀造型設計新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內墻面，配置六部三菱電梯、**空調系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設有快速自動轉換發(fā)電機組，為大廈提供雙電源保證。
估價對象實物、權益和區(qū)位的其他情況(略)。
四、估價目的
確定估價對象抵押價值。
五、估價時點
2004年10月10日
六、價值定義
本報告中的估價結果為估價對象現狀合法利用條件下于估價時點的公開市場價值。
七、估價依據(略)
八、估價原則(略)
九、估價方法
根據估價對象的特點、估價目的、房地產市場狀況及對所搜集資料的分析，認為估價對象為收益性房地產，且當地房地產市場活躍，因此，本次評估采用收益法和市場法進行估價，最后綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。
十、估價結果(略)
十一、估價人員(略)
十二、估價作業(yè)日期
2004年10月10日-2004年10月16日
十三、估價報告應用的有效期
自估價報告完成之日起一年內有效。
房地產估價技術報告
一、個別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、使用分析(略)
五、估價方法選用
結合估價對象的特點，經過估價人員反復的分析與研究，估價對象為收益性房地產，可以收集到類似房地產的市場成交實例，因此，本次評估采用收益法和市場法進行估價，然后綜合收益法和市場法的估價結果，并結合估價人員的經驗，確定最終的估價結論。
六、估價測算過程
(一)收益法估價測算過程
1.年有效毛收入估算
估價人員經過細致的市場調查與分析得知，該大廈21-30層計10000㎡為××股份公司自用辦公，1-20層寫字樓計20000㎡全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細實例比較與分析略)，估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月(能源費及物業(yè)管理費另計)，出租率為90%，公共面積占總建筑面積的比率為20%;押金為每平方米建筑面積100元，押金的年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/月·個，出租率100%，故：
年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%=2211.60(萬元)
2.年運營費用估算
(1)年維修費
根據××市的規(guī)定和估價對象的建筑結構，估價對象的年維修費確定為房屋重置價格的2%，估價對象的重置價格為1500元/㎡(確定依據及過程略)，故：
年維修費=1500×38000×2%=114.00(萬元)
(2)年管理費
年管理費按年租金的3%計，故：
年管理費=2211.6×3%=66.35(萬元)
(3)年保險費
估價對象的保險費按房屋重置價的0.3%計，故：
年保險費=1500×38000×0.3%=17.10(萬元)
(4)年房產稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加
根據有關規(guī)定，房產稅為房產租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加為租金收入的5.5%，則：
年房產稅和兩稅一費=2211.6×(12%+5.5%)=387.03(萬元)
(5)年土地使用稅
根據××市的有關規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：年土地使用稅=5×5000=2.50(萬元)
(6)年運營費用合計
年運營費用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=586.98(萬元)
3.年凈收益估算
年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=2211.60-586.98=1624.62(萬元)
4.確定適當的報酬率
通過市場調查，采用市場提取法，確定本類房地產(含地下車庫)的綜合報酬率為7.5%(具體過程略)。
5.計算收益價格
選用有限年期的收益法公式。
自估價時點至土地使用權終止日期2041年10月9日，土地使用權剩余年期為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：
故運用收益法的估價結果為20170.26萬元。
(二)市場法估價測算過程
1.可比實例的選取，
估價人員通過市場調查，按照用途、結構、地段等級等相同或相似，成交日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實例具體情況見下表(房地產狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細情況比較略)。
可比實例基本情況調查表
價格單位：元/㎡
2.比較修正過程
(1)交易情況修正
由于實例B、C的交易方式為拍賣、招標，故較正常價格偏高，估計分別偏高2%和1%，故實例A、B、C的交易情況修正系數分別為100/100，100/102，100/101。
(2)交易日期修正：
根據估價人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產的價格自2003年12月起平均每月上漲0.5%，故實例A、B、C的交易日期修正系數分別為：105/100，104/100，103/100。
(3)區(qū)域因素修正
估價人員經過認真調查、分析，并對實例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價對象目前的區(qū)域因素狀況進行了比較，確定區(qū)域因素修正系數分別為100/99，100/101，100/100。
(4)個別因素修正
估價人員經過逐項認真調查、分析，確定實例A的個別因素狀況比估價對象差2%，實例B的個別因素狀況比估價對象好1%，實例C的個別因素狀況比估價對象差1%(具體分析判斷過程略)，故：實例A、B、C的個別因素修正系數分別為100/98，100/101，100/99。
3.求取比準價格
實例A：
6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/㎡)
實例B：
6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6747(元/㎡)
實例C：
6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963(元/㎡)
由于三個實例與估價對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術平均數作為估價對象的單位比準價格：
單位比準價格=(6818+6747+6963)/3=6843(元/㎡)
故運用市場法的估價結果為：
比準價格=6843×30000=20529.00(萬元)
七、估價結果確定
由于采用收益法和市場法估價的結果非常接近，故取兩種估價方法估價結果的簡單算術平均數作為估價對象房地產的價格。
估價對象房地產價格=20170.26+20529.00=20349.63(萬元)
取整為20350萬元(精確到萬元)。
單位價格=20350÷38000=5355(元/㎡)(取整)
估價人員根據估價目的，按照房地產估價的估價原則、方法和程序，并結合估價人員的經驗，確定估價對象在估價時點2004年10月10日的抵押價值為20350萬元，大寫：人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價：(略)
附件(略)