（三）綜上所述，本章內(nèi)容考試中，易出計算題和綜合分析題。計算題主要在面積誤差比的處理方式中，主要依據(jù)是建設部《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)規(guī)定，計算面積誤差比，關鍵要記住面積誤差比公式，
即：面積誤差比＝（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積。考試中只要給出產(chǎn)權登記面積、合同約定面積，就可以算出面積誤差比；之后根據(jù)所計算的面積誤差比是否大于3%，來確定具體的面積誤差處理方式。
2004年房地產(chǎn)估價師試題中，有一道比較靈活的單選試題，即：某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權登記的建筑面積100m2，合同約定建筑面積97m2。該商品房的成交價格是( )。
A．388000元 B．388640元C．399640元 D．400000元
做此題，首先計算面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（100-97）/97×100％= 3.09%；因為面積誤差比3.09%大于3%，因此根據(jù)“買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人”。該商品房的成交價格=4000元×100 m2—0.09%×4000元=399640元。
(4)中途變更規(guī)劃、設計
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未做出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
(5)保修責任
當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。
2006年房地產(chǎn)估價師綜合分析題示例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)實施舊城改造項目，按照規(guī)劃擬建20000㎡商住樓，其中營業(yè)房3000㎡。甲公司辦理相關手續(xù)后對王某住房實施拆遷。甲公司取得預售許可證后，開始對住宅進行預售，同時在媒體上發(fā)布廣告。周某預購該項目的一套住宅，商品房買賣合同中約定建筑面積80㎡。在施工中，甲公司發(fā)現(xiàn)原圖紙客廳設計不合理，經(jīng)規(guī)劃和設計部門同意，將客廳寬度和面積做了修改，并立即由銷售人員電話通知周某，要求其在15日內(nèi)提出意見。建設過程中，甲公司又將在建的3000萬㎡營業(yè)房向銀行申請抵押貸款。房屋竣工后，經(jīng)銀行同意，甲公司將營業(yè)房公開招商。
5．下列關于甲公司中途變更設計的表述中，正確的為( )。
Ａ．甲公司已在法定時間內(nèi)通知了周某，周某一直未做答復。因此，應視同周某接受設計變更
B．周某有權退房
C．周某退房，甲公司應承擔違約責任
D．周某退房應承擔違約責任
答案：BC
解析：甲公司已在法定時間內(nèi)，只是電話通知了周某，未采取書面形式，屬于違約。
例題部分：
例題1：下列關于商品房銷售的表述中，正確的是( )。（2006年試題）
A．商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3％
B．按何種面積計價，就按何種面積登記發(fā)證
Ｃ．按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積
D．商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應據(jù)實計算房價款
答案：Ｃ
解析：按建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積。
例題2：商品房預售合同由商品房預售人辦理登記備案手續(xù)。( )
答案：√
解析：商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
例題3：商品房預售的條件包括（）。
A、取得土地使用權證書B．持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證C．按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的20％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期D．按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期E、取得《商品房預售許可證》
答案：ABDE
解析：C項“按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的20％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”是錯誤的，應在25%以上。
例題4：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得（）方能預售商品房。
A、《商品房銷售許可證》B．《商品房預售許可證》C．《商品房經(jīng)營許可證》D．《商品房買賣許可證》
答案：B
解析：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
例題5：商品房預售人應當在簽約之日起（）日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
A、10 B．20 C．30 D．60
答案：C
解析：商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
例題6：以下符合商品房現(xiàn)售的條件包括（）。
A、取得土地使用權證書或使用土地的批準文件B．取得土地使用權證書或使用土地的批準文件C．拆遷安置已經(jīng)落實D．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實E、尚未通過竣工驗收
答案：ABCD
解析：因為項目尚未通過竣工驗收，是不能進行商品房現(xiàn)售的，因此，這項是錯誤的。
例題7：下列關于商品房銷售代理，表述正確的包括（）。
A、房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構代為銷售的一種經(jīng)營方式B．實行銷售代理可以不簽訂委托合同C．受托房地產(chǎn)中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用D．房地產(chǎn)銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務?！ 、目前對房地產(chǎn)銷售人員的資格尚沒有一定的要求
答案：ACD
解析：實行銷售代理，必須簽訂委托合同；目前對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求。
例題8：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采?。?的方式銷售商品房。（2005年試題）
A．分期付款B．收取預售款
C．收取定金D．近本銷售
答案：D
解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。
例題9：目前實行的商品房買賣合同示范文本指的是（）。
A、《商品房購銷合同示范文本》B．《商品房買賣合同示范文本》C．《商品房購買合同示范文本》D．《商品房轉(zhuǎn)讓合同示范文本》
答案：B
解析：2000年建設部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。
例題10：商品房銷售方式包括（）。
A、按套(單元)計價B．按套內(nèi)建筑面積計價C．按建筑面積計價D．按均攤建筑面積計價E、按套內(nèi)使用面積計價
答案：ABC
解析：按均攤建筑面積計價、按套內(nèi)使用面積計價不是商品房銷售方式。
例題11：某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權登記的建筑面積100m2，合同約定建筑面積97m2。該商品房的成交價格是( )。（2004年試題）
A．388000元 B．388640元
C．399640元 D．400000元
答案：C
解析：本題中，面積誤差比＝（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（100-97）/97×100％= 3．09%。根據(jù)誤差的處理方式：面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價款由買受人補足，即：97×103％×4000=399640元。
例題12：對于中途變更規(guī)劃、設計房地產(chǎn)的，買受人有權在通知到達之日起（）日內(nèi)做出是否退房的書面答復。
A、10 B．15 C．20 D．30
答案：B
解析：買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。
即：面積誤差比＝（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積。考試中只要給出產(chǎn)權登記面積、合同約定面積，就可以算出面積誤差比；之后根據(jù)所計算的面積誤差比是否大于3%，來確定具體的面積誤差處理方式。
2004年房地產(chǎn)估價師試題中，有一道比較靈活的單選試題，即：某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權登記的建筑面積100m2，合同約定建筑面積97m2。該商品房的成交價格是( )。
A．388000元 B．388640元C．399640元 D．400000元
做此題，首先計算面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（100-97）/97×100％= 3.09%；因為面積誤差比3.09%大于3%，因此根據(jù)“買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人”。該商品房的成交價格=4000元×100 m2—0.09%×4000元=399640元。
(4)中途變更規(guī)劃、設計
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未做出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
(5)保修責任
當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。
2006年房地產(chǎn)估價師綜合分析題示例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)實施舊城改造項目，按照規(guī)劃擬建20000㎡商住樓，其中營業(yè)房3000㎡。甲公司辦理相關手續(xù)后對王某住房實施拆遷。甲公司取得預售許可證后，開始對住宅進行預售，同時在媒體上發(fā)布廣告。周某預購該項目的一套住宅，商品房買賣合同中約定建筑面積80㎡。在施工中，甲公司發(fā)現(xiàn)原圖紙客廳設計不合理，經(jīng)規(guī)劃和設計部門同意，將客廳寬度和面積做了修改，并立即由銷售人員電話通知周某，要求其在15日內(nèi)提出意見。建設過程中，甲公司又將在建的3000萬㎡營業(yè)房向銀行申請抵押貸款。房屋竣工后，經(jīng)銀行同意，甲公司將營業(yè)房公開招商。
5．下列關于甲公司中途變更設計的表述中，正確的為( )。
Ａ．甲公司已在法定時間內(nèi)通知了周某，周某一直未做答復。因此，應視同周某接受設計變更
B．周某有權退房
C．周某退房，甲公司應承擔違約責任
D．周某退房應承擔違約責任
答案：BC
解析：甲公司已在法定時間內(nèi)，只是電話通知了周某，未采取書面形式，屬于違約。
例題部分：
例題1：下列關于商品房銷售的表述中，正確的是( )。（2006年試題）
A．商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3％
B．按何種面積計價，就按何種面積登記發(fā)證
Ｃ．按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積
D．商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應據(jù)實計算房價款
答案：Ｃ
解析：按建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積。
例題2：商品房預售合同由商品房預售人辦理登記備案手續(xù)。( )
答案：√
解析：商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
例題3：商品房預售的條件包括（）。
A、取得土地使用權證書B．持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證C．按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的20％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期D．按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期E、取得《商品房預售許可證》
答案：ABDE
解析：C項“按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的20％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”是錯誤的，應在25%以上。
例題4：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得（）方能預售商品房。
A、《商品房銷售許可證》B．《商品房預售許可證》C．《商品房經(jīng)營許可證》D．《商品房買賣許可證》
答案：B
解析：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
例題5：商品房預售人應當在簽約之日起（）日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
A、10 B．20 C．30 D．60
答案：C
解析：商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
例題6：以下符合商品房現(xiàn)售的條件包括（）。
A、取得土地使用權證書或使用土地的批準文件B．取得土地使用權證書或使用土地的批準文件C．拆遷安置已經(jīng)落實D．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實E、尚未通過竣工驗收
答案：ABCD
解析：因為項目尚未通過竣工驗收，是不能進行商品房現(xiàn)售的，因此，這項是錯誤的。
例題7：下列關于商品房銷售代理，表述正確的包括（）。
A、房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構代為銷售的一種經(jīng)營方式B．實行銷售代理可以不簽訂委托合同C．受托房地產(chǎn)中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用D．房地產(chǎn)銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務?！ 、目前對房地產(chǎn)銷售人員的資格尚沒有一定的要求
答案：ACD
解析：實行銷售代理，必須簽訂委托合同；目前對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求。
例題8：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采?。?的方式銷售商品房。（2005年試題）
A．分期付款B．收取預售款
C．收取定金D．近本銷售
答案：D
解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。
例題9：目前實行的商品房買賣合同示范文本指的是（）。
A、《商品房購銷合同示范文本》B．《商品房買賣合同示范文本》C．《商品房購買合同示范文本》D．《商品房轉(zhuǎn)讓合同示范文本》
答案：B
解析：2000年建設部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。
例題10：商品房銷售方式包括（）。
A、按套(單元)計價B．按套內(nèi)建筑面積計價C．按建筑面積計價D．按均攤建筑面積計價E、按套內(nèi)使用面積計價
答案：ABC
解析：按均攤建筑面積計價、按套內(nèi)使用面積計價不是商品房銷售方式。
例題11：某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權登記的建筑面積100m2，合同約定建筑面積97m2。該商品房的成交價格是( )。（2004年試題）
A．388000元 B．388640元
C．399640元 D．400000元
答案：C
解析：本題中，面積誤差比＝（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（100-97）/97×100％= 3．09%。根據(jù)誤差的處理方式：面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價款由買受人補足，即：97×103％×4000=399640元。
例題12：對于中途變更規(guī)劃、設計房地產(chǎn)的，買受人有權在通知到達之日起（）日內(nèi)做出是否退房的書面答復。
A、10 B．15 C．20 D．30
答案：B
解析：買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。