第三章 城市房屋拆遷管理制度與政策
1、城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償安置的行為。《拆遷條例》適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，集體土地上的拆遷行為按《土地管理法》執(zhí)行。自拆自建行為不需要取得房屋拆遷許可證。
拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的拆遷單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人，但對(duì)使用人的利益還要予以依法保護(hù)。
2、申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
房屋拆遷管理部門收到拆遷申請和規(guī)定文件后，應(yīng)對(duì)文件進(jìn)行審查并對(duì)拆遷范圍進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。房屋拆遷管理部門在發(fā)放拆遷許可證同時(shí)，應(yīng)當(dāng)以房屋拆遷公告的形式予以公布。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋。不得改變房屋和土地的用途，不得租賃房屋。
拆遷人和被拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷和補(bǔ)償和安置簽訂書面協(xié)議。協(xié)議簽訂后是否公證由雙方當(dāng)事人自主選擇，但對(duì)于拆除代管房屋必須公證。
拆遷的實(shí)施方式有：自行拆遷和委托拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同，接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人也不得接受拆遷委托。
3、房屋拆遷補(bǔ)償方式有貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種。貨幣補(bǔ)償以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
拆遷貨幣補(bǔ)償原則是等價(jià)有償。對(duì)于拆遷補(bǔ)償款免征個(gè)人所得稅。在確定被拆遷房屋市場價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)于房屋用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門的同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。對(duì)于房屋內(nèi)部裝修由于會(huì)加大評(píng)估成本延長評(píng)估時(shí)間不利于拆遷工作的進(jìn)行，對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償主要應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定。房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合物。評(píng)估時(shí)不但要考慮房屋本身及占用的土地還要考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設(shè)施。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算也是以等價(jià)為原則。差價(jià)結(jié)算要按差價(jià)多退少補(bǔ)處理。
4、對(duì)于拆除租賃房屋，由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置。對(duì)于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，在實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
5、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí)，按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：①認(rèn)定抵押的有效性，因?yàn)楫?dāng)事人以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，未進(jìn)行抵押登記的視為無效抵押。②及時(shí)通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行③能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可④不能解除抵押關(guān)系的，按法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)模盅簷?quán)人按照法規(guī)向抵押人進(jìn)行追償。
對(duì)于公益事業(yè)房屋的補(bǔ)償一般由政府主管部門進(jìn)行重新建設(shè)或進(jìn)行補(bǔ)償。評(píng)估時(shí)由于沒有足夠交易案例，通常無收益或收益較少，因此采用成本法評(píng)估。
對(duì)于超過使用期限的臨時(shí)建筑物不予補(bǔ)償，未超過使用期限的臨時(shí)建筑物按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。違章建筑不予補(bǔ)償，不過違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，由其出具證明，作為拆遷人和拆遷主管部門無權(quán)認(rèn)定。對(duì)經(jīng)規(guī)劃行政主管部門處罰并允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。
6、拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋內(nèi)自行裝修裝飾補(bǔ)償金額。前三項(xiàng)按省級(jí)政府規(guī)定執(zhí)行，后者由拆遷人和被拆遷人協(xié)調(diào)確定，協(xié)商不成可以通過委托評(píng)估確定。
評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定可以由被拆遷投標(biāo)、拆遷當(dāng)事人抽簽以及采用拆遷當(dāng)事人協(xié)商一致共同接受的方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)報(bào)告必須由2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的應(yīng)當(dāng)回避。
拆遷估價(jià)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市縣人民政府或其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格，結(jié)合拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。
估價(jià)目的為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”。
估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日，拆遷規(guī)模大分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日。
估價(jià)方法一般采用市場比較法，采用其他的估價(jià)方法的，要在報(bào)告中充分說明原因。
實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可，因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中做出相應(yīng)說明。原則上同一拆遷范圍的由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，若由兩家以上的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行技術(shù)協(xié)調(diào)執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。
7、拆遷當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)、面積的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)注意以下：被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)，各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。若雙方當(dāng)事人對(duì)性質(zhì)和面積協(xié)調(diào)一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。若雙方對(duì)性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對(duì)面積不能協(xié)商一致的，可以向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定，或者向具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位委托測算。
1、城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償安置的行為。《拆遷條例》適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，集體土地上的拆遷行為按《土地管理法》執(zhí)行。自拆自建行為不需要取得房屋拆遷許可證。
拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的拆遷單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人，但對(duì)使用人的利益還要予以依法保護(hù)。
2、申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
房屋拆遷管理部門收到拆遷申請和規(guī)定文件后，應(yīng)對(duì)文件進(jìn)行審查并對(duì)拆遷范圍進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。房屋拆遷管理部門在發(fā)放拆遷許可證同時(shí)，應(yīng)當(dāng)以房屋拆遷公告的形式予以公布。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋。不得改變房屋和土地的用途，不得租賃房屋。
拆遷人和被拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷和補(bǔ)償和安置簽訂書面協(xié)議。協(xié)議簽訂后是否公證由雙方當(dāng)事人自主選擇，但對(duì)于拆除代管房屋必須公證。
拆遷的實(shí)施方式有：自行拆遷和委托拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同，接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人也不得接受拆遷委托。
3、房屋拆遷補(bǔ)償方式有貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種。貨幣補(bǔ)償以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
拆遷貨幣補(bǔ)償原則是等價(jià)有償。對(duì)于拆遷補(bǔ)償款免征個(gè)人所得稅。在確定被拆遷房屋市場價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)于房屋用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門的同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。對(duì)于房屋內(nèi)部裝修由于會(huì)加大評(píng)估成本延長評(píng)估時(shí)間不利于拆遷工作的進(jìn)行，對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償主要應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定。房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合物。評(píng)估時(shí)不但要考慮房屋本身及占用的土地還要考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設(shè)施。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算也是以等價(jià)為原則。差價(jià)結(jié)算要按差價(jià)多退少補(bǔ)處理。
4、對(duì)于拆除租賃房屋，由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置。對(duì)于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，在實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
5、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí)，按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：①認(rèn)定抵押的有效性，因?yàn)楫?dāng)事人以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，未進(jìn)行抵押登記的視為無效抵押。②及時(shí)通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行③能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可④不能解除抵押關(guān)系的，按法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)模盅簷?quán)人按照法規(guī)向抵押人進(jìn)行追償。
對(duì)于公益事業(yè)房屋的補(bǔ)償一般由政府主管部門進(jìn)行重新建設(shè)或進(jìn)行補(bǔ)償。評(píng)估時(shí)由于沒有足夠交易案例，通常無收益或收益較少，因此采用成本法評(píng)估。
對(duì)于超過使用期限的臨時(shí)建筑物不予補(bǔ)償，未超過使用期限的臨時(shí)建筑物按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。違章建筑不予補(bǔ)償，不過違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，由其出具證明，作為拆遷人和拆遷主管部門無權(quán)認(rèn)定。對(duì)經(jīng)規(guī)劃行政主管部門處罰并允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。
6、拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋內(nèi)自行裝修裝飾補(bǔ)償金額。前三項(xiàng)按省級(jí)政府規(guī)定執(zhí)行，后者由拆遷人和被拆遷人協(xié)調(diào)確定，協(xié)商不成可以通過委托評(píng)估確定。
評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定可以由被拆遷投標(biāo)、拆遷當(dāng)事人抽簽以及采用拆遷當(dāng)事人協(xié)商一致共同接受的方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)報(bào)告必須由2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的應(yīng)當(dāng)回避。
拆遷估價(jià)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市縣人民政府或其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格，結(jié)合拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。
估價(jià)目的為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”。
估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日，拆遷規(guī)模大分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日。
估價(jià)方法一般采用市場比較法，采用其他的估價(jià)方法的，要在報(bào)告中充分說明原因。
實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可，因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中做出相應(yīng)說明。原則上同一拆遷范圍的由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，若由兩家以上的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行技術(shù)協(xié)調(diào)執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。
7、拆遷當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)、面積的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)注意以下：被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)，各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。若雙方當(dāng)事人對(duì)性質(zhì)和面積協(xié)調(diào)一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。若雙方對(duì)性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對(duì)面積不能協(xié)商一致的，可以向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定，或者向具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位委托測算。