第二章 建設(shè)用地制度與政策
1、土地所有制指的是城市市區(qū)的土地屬于國家所有，由國務(wù)院代表國家行使。具體規(guī)定如下：①城市市區(qū)的土地②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地③國家依法征收的土地④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地⑥因國家移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
2、取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有：①通過行政劃撥方式取得②通過國家出讓方式取得③通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式(如買賣、贈(zèng)與或其他合法)取得④通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。依法取得建設(shè)用地使用權(quán)后，建設(shè)用地使用人依法享有土地占有、使用和收益的權(quán)利。有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，但不得改變用途，如需要改變應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)行政部門批準(zhǔn)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同，使用期限由當(dāng)事人約定但不能超過建設(shè)用地剩余期限。
3、集體土地的范圍有：①村農(nóng)民集體②村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體③鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所占用的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有。宅基地、和自留地、自留山也屬于集體所有。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。
4、土地管理的基本制度：
①土地登記制度，國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利(抵押權(quán)和承租權(quán)等)進(jìn)行登記。依法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記以宗地為基本單元，擁有或使用兩宗以上土地應(yīng)當(dāng)分宗申請登記。兩個(gè)以上使用者共同使用一宗土地也要分別登記?？缈h級使用土地的，也要分別向土地所在地的土地管理部門分別登記。
②土地有償有限期使用制度，除了國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實(shí)行有償、有限期使用。
③土地用途管制制度，土地被分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。土地用途管制制度的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。
④耕地保護(hù)制度。
5、土地征收是所有權(quán)改變，征用是使用權(quán)改變，當(dāng)使用結(jié)束后被征用的土地如數(shù)返還給原權(quán)利人。征收土地的特點(diǎn)：①具有一定的強(qiáng)制性②要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。③被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，從集體所有變?yōu)閲?。征收土地的原則：①珍惜耕地，合理利用土地的原則②保證國家建設(shè)用地原則③妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則④有償使用土地的原則，土地征收后，除一些公共設(shè)施、公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施外，國有土地供應(yīng)原則上都應(yīng)實(shí)行有償使用。⑤依法征地的原則。
6、為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地。在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T應(yīng)當(dāng)書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的和農(nóng)民關(guān)于征地情況，并對一些情況與他們共同確認(rèn)，并可能組織聽證。
征收土地實(shí)行兩級審批制度，即國務(wù)院和省級人民政府。征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃的由國務(wù)院審批。其他的由省級人民政府審批。 一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要征收的土地應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請批準(zhǔn)，不得化整為零，或者分期征地、分段征地。征收土地，由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地期限，最多不得超過2年，并且不得改變批準(zhǔn)的用途。臨時(shí)用地超過批準(zhǔn)時(shí)間可再提出申請，不退地又不申請的按違章用地處理。全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資興辦聯(lián)營企業(yè)要用集體土地的，由聯(lián)營企業(yè)向縣級土地局提出用地申請，按國家建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)的土地可以實(shí) 行征收，也可以作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地作為聯(lián)營條件。聯(lián)營企業(yè)用地可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)。
被征收土地所在的市縣人民政府在收到征收土地方案后，10日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。公告中要包含征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑。未進(jìn)行征地、補(bǔ)償、安置公告的，被征地單位和個(gè)人有權(quán)拒絕辦理征地相關(guān)手續(xù)。
7、在征地告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。
征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)。還應(yīng)當(dāng)安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為人均該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍，但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。在人均耕地特別少的地區(qū)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。還不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a(bǔ)貼。地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省規(guī)定。征用臨時(shí)用地要簽訂臨時(shí)用地協(xié)議，并按該土地前三年平均年產(chǎn)值逐年進(jìn)行補(bǔ)償，但不超過按征收土地時(shí)計(jì)算的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和。
8、征收集體土地的工作程序：①申請用地②受理申請并審查有關(guān)文件，縣級土地局在30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，經(jīng)同級人民政府同意后報(bào)上一級土地管理部門審查。③審查用地，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政管理部門，收到上報(bào)土地審批文件，征得有關(guān)部門意見后，實(shí)行土地管理部門內(nèi)部會審制度審批土地。④征地實(shí)施。征地公告，支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，安置農(nóng)業(yè)人口，協(xié)調(diào)征地爭議。⑤簽發(fā)用地證書⑥征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理。⑦建立征收土地檔案。
9、出讓土地中的地下埋藏物歸國家所有。集體土地不經(jīng)征收不得出讓。土地使用權(quán)出讓方式有：拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地必須采用拍賣、招標(biāo)或掛牌方式出讓。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或掛牌開始日前20日內(nèi)發(fā)布招標(biāo)、拍賣或掛牌公告。招標(biāo)是以書面投標(biāo)形式，拍賣是競報(bào)者輪番報(bào)價(jià)，當(dāng)競買人不足三人或競買人的應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止拍賣。協(xié)議出讓主要用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團(tuán)體機(jī)關(guān)單位用地和特殊用地。掛牌出讓方式是在土地交易所進(jìn)行掛牌公布，掛牌期限不少于10個(gè)工作日。只有一個(gè)人競買人的但報(bào)價(jià)高于底價(jià)可以成交。若報(bào)價(jià)相同的，先提交者為競得人。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或以上的要求報(bào)價(jià)的可以進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，出價(jià)高者為競得人。工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓。
1、土地所有制指的是城市市區(qū)的土地屬于國家所有，由國務(wù)院代表國家行使。具體規(guī)定如下：①城市市區(qū)的土地②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地③國家依法征收的土地④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地⑥因國家移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
2、取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有：①通過行政劃撥方式取得②通過國家出讓方式取得③通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式(如買賣、贈(zèng)與或其他合法)取得④通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。依法取得建設(shè)用地使用權(quán)后，建設(shè)用地使用人依法享有土地占有、使用和收益的權(quán)利。有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，但不得改變用途，如需要改變應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)行政部門批準(zhǔn)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同，使用期限由當(dāng)事人約定但不能超過建設(shè)用地剩余期限。
3、集體土地的范圍有：①村農(nóng)民集體②村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體③鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所占用的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有。宅基地、和自留地、自留山也屬于集體所有。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。
4、土地管理的基本制度：
①土地登記制度，國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利(抵押權(quán)和承租權(quán)等)進(jìn)行登記。依法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記以宗地為基本單元，擁有或使用兩宗以上土地應(yīng)當(dāng)分宗申請登記。兩個(gè)以上使用者共同使用一宗土地也要分別登記?？缈h級使用土地的，也要分別向土地所在地的土地管理部門分別登記。
②土地有償有限期使用制度，除了國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實(shí)行有償、有限期使用。
③土地用途管制制度，土地被分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。土地用途管制制度的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。
④耕地保護(hù)制度。
5、土地征收是所有權(quán)改變，征用是使用權(quán)改變，當(dāng)使用結(jié)束后被征用的土地如數(shù)返還給原權(quán)利人。征收土地的特點(diǎn)：①具有一定的強(qiáng)制性②要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。③被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，從集體所有變?yōu)閲?。征收土地的原則：①珍惜耕地，合理利用土地的原則②保證國家建設(shè)用地原則③妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則④有償使用土地的原則，土地征收后，除一些公共設(shè)施、公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施外，國有土地供應(yīng)原則上都應(yīng)實(shí)行有償使用。⑤依法征地的原則。
6、為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地。在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T應(yīng)當(dāng)書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的和農(nóng)民關(guān)于征地情況，并對一些情況與他們共同確認(rèn)，并可能組織聽證。
征收土地實(shí)行兩級審批制度，即國務(wù)院和省級人民政府。征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃的由國務(wù)院審批。其他的由省級人民政府審批。 一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要征收的土地應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請批準(zhǔn)，不得化整為零，或者分期征地、分段征地。征收土地，由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地期限，最多不得超過2年，并且不得改變批準(zhǔn)的用途。臨時(shí)用地超過批準(zhǔn)時(shí)間可再提出申請，不退地又不申請的按違章用地處理。全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資興辦聯(lián)營企業(yè)要用集體土地的，由聯(lián)營企業(yè)向縣級土地局提出用地申請，按國家建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)的土地可以實(shí) 行征收，也可以作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地作為聯(lián)營條件。聯(lián)營企業(yè)用地可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)。
被征收土地所在的市縣人民政府在收到征收土地方案后，10日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。公告中要包含征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑。未進(jìn)行征地、補(bǔ)償、安置公告的，被征地單位和個(gè)人有權(quán)拒絕辦理征地相關(guān)手續(xù)。
7、在征地告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。
征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)。還應(yīng)當(dāng)安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為人均該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍，但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。在人均耕地特別少的地區(qū)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。還不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a(bǔ)貼。地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省規(guī)定。征用臨時(shí)用地要簽訂臨時(shí)用地協(xié)議，并按該土地前三年平均年產(chǎn)值逐年進(jìn)行補(bǔ)償，但不超過按征收土地時(shí)計(jì)算的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和。
8、征收集體土地的工作程序：①申請用地②受理申請并審查有關(guān)文件，縣級土地局在30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，經(jīng)同級人民政府同意后報(bào)上一級土地管理部門審查。③審查用地，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政管理部門，收到上報(bào)土地審批文件，征得有關(guān)部門意見后，實(shí)行土地管理部門內(nèi)部會審制度審批土地。④征地實(shí)施。征地公告，支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，安置農(nóng)業(yè)人口，協(xié)調(diào)征地爭議。⑤簽發(fā)用地證書⑥征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理。⑦建立征收土地檔案。
9、出讓土地中的地下埋藏物歸國家所有。集體土地不經(jīng)征收不得出讓。土地使用權(quán)出讓方式有：拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地必須采用拍賣、招標(biāo)或掛牌方式出讓。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或掛牌開始日前20日內(nèi)發(fā)布招標(biāo)、拍賣或掛牌公告。招標(biāo)是以書面投標(biāo)形式，拍賣是競報(bào)者輪番報(bào)價(jià)，當(dāng)競買人不足三人或競買人的應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止拍賣。協(xié)議出讓主要用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團(tuán)體機(jī)關(guān)單位用地和特殊用地。掛牌出讓方式是在土地交易所進(jìn)行掛牌公布，掛牌期限不少于10個(gè)工作日。只有一個(gè)人競買人的但報(bào)價(jià)高于底價(jià)可以成交。若報(bào)價(jià)相同的，先提交者為競得人。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或以上的要求報(bào)價(jià)的可以進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，出價(jià)高者為競得人。工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓。