四、綜合分析題(共2大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
(一)
甲公司依法取得15畝蔬菜生產(chǎn)基地和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)20畝國有土地的土地使用權(quán)，用于開發(fā)商品房和經(jīng)濟適用住房，并委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。開發(fā)建設(shè)過程中，甲公司依法取得商品房預售許可證后，委托乙公司代理預（銷）售商品房，委托協(xié)議簽訂后，乙公司在媒體發(fā)布商品房預售廣告，并協(xié)助甲公司為部分購房者辦理抵押貸款手續(xù)。該小區(qū)全部竣工后，購房者陳某對所購商品房面積提出疑問，乙公司的銷售人員進行了解釋。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)。
1、征收15畝蔬菜生產(chǎn)基地，應當（）。
A、由省人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時辦理征地審批手續(xù)
B、由省人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理得地審批
C、由國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時辦理征地審批手續(xù)
D、由國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
答案：C
解析：蔬菜生產(chǎn)基地屬于基本農(nóng)田?！锻恋毓芾矸ā返谒氖鍡l征用下列土地的，由國務(wù)院批準：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)，直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。征收農(nóng)用地的，應當依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批。
2、房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行房屋拆遷估價時，估價時點應當為（）
A、拆遷公告之日
B、拆遷許可證頒發(fā)之日
C、拆遷補償協(xié)議簽訂之日
D、拆遷動員之日
答案：B
解析：拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日．
3、下列關(guān)于經(jīng)濟適用住房表述中，正確的為（）
A、經(jīng)濟適用住房實質(zhì)上就是廉租住房
B、低收入家庭可購買經(jīng)濟適用住房
C、經(jīng)濟適用住房土地可以劃撥取得
D、經(jīng)濟適用住房供應實行申請、審批和公示制度
答案：BCD
解析：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房等普通商品住房。對經(jīng)濟適用住房供應實行申請、審批和公示制度。經(jīng)濟適用住房土地劃撥取得。
4．下列條件中，是甲公司申領(lǐng)建筑工程許可證須具備的為（)。
A．有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施
B．施工企業(yè)必須保證按工程設(shè)計施工
C．建設(shè)資金已落實
D．已確定施工企業(yè)
答案：ACD
解析：施工企業(yè)必須保證按工程設(shè)計施工，不是建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證應當具備的條件。
5．在代理商品房預（銷）售中，乙公司（)。
A．應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)
B．發(fā)布商品房預售廣告不得涉及裝修內(nèi)容
C．不得收取傭金以外的其他費用
D．不必向買受人出具商品房的有關(guān)證件
答案：BC
解析：開發(fā)商應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。因此，A項工作應由甲公司來做。代理商品房預（銷）售中，乙公司必須向買受人出具商品房的有關(guān)證件。
6．陳某等人在預售期間通過抵押貸款方式購買了商品房，有關(guān)該抵押貸款不正確的表述為（)。
A．因為該商品房還在建設(shè)，所以應當辦理在建工程抵押登記
B．因為是預購，所以應當辦理預購商品房抵押登記
C．由于預購商品房風險較大，抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險，由抵押人為抵押房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。在抵押期間，抵押人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?BR> D．抵押房地產(chǎn)價值可以由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估
答案：AC
解析：在建工程抵押一般是開發(fā)商抵押行為，在建工程抵押登記一般由開發(fā)商辦理。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?BR> 7．按照現(xiàn)行政策，陳某購買商品房應交納的稅為（)。
A．契稅
B．營業(yè)稅
C．城市維護建設(shè)稅
D．印花稅
答案：AD
解析：按照現(xiàn)行政策，陳某購買商品房不用交納城建維護稅。
8．甲公司對陳某所購商品房承擔的維修期從（)之日起計算。
A．物業(yè)管理企業(yè)進駐小區(qū)
B．小區(qū)全部竣工驗收合格
C．商品房交付給陳某
D．陳某實際入住
答案：C
解析：甲公司對陳某所購商品房承擔的維修期從商品房交付給陳某之日起計算。
9．乙公司銷售人員向陳某就房屋建筑面積作的下列解釋中，正確的是（)。
A．全封閉陽臺按其外圍水平投影計算全部面積
B．有圍護結(jié)構(gòu)門廊按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算全部面積
C．伸縮縫與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算全部面積
D．室外與室內(nèi)不相通的花架，按花架外圍水平的投影計算一半面積
答案：ABC
解析：有圍護結(jié)構(gòu)的門廓、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計算建筑面積。與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊，槽廊的建筑，不計算建筑面積。因此，室外與室內(nèi)不相通的花架不計算建筑面積。
(一)
甲公司依法取得15畝蔬菜生產(chǎn)基地和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)20畝國有土地的土地使用權(quán)，用于開發(fā)商品房和經(jīng)濟適用住房，并委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。開發(fā)建設(shè)過程中，甲公司依法取得商品房預售許可證后，委托乙公司代理預（銷）售商品房，委托協(xié)議簽訂后，乙公司在媒體發(fā)布商品房預售廣告，并協(xié)助甲公司為部分購房者辦理抵押貸款手續(xù)。該小區(qū)全部竣工后，購房者陳某對所購商品房面積提出疑問，乙公司的銷售人員進行了解釋。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)。
1、征收15畝蔬菜生產(chǎn)基地，應當（）。
A、由省人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時辦理征地審批手續(xù)
B、由省人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理得地審批
C、由國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時辦理征地審批手續(xù)
D、由國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
答案：C
解析：蔬菜生產(chǎn)基地屬于基本農(nóng)田?！锻恋毓芾矸ā返谒氖鍡l征用下列土地的，由國務(wù)院批準：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)，直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。征收農(nóng)用地的，應當依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批。
2、房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行房屋拆遷估價時，估價時點應當為（）
A、拆遷公告之日
B、拆遷許可證頒發(fā)之日
C、拆遷補償協(xié)議簽訂之日
D、拆遷動員之日
答案：B
解析：拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日．
3、下列關(guān)于經(jīng)濟適用住房表述中，正確的為（）
A、經(jīng)濟適用住房實質(zhì)上就是廉租住房
B、低收入家庭可購買經(jīng)濟適用住房
C、經(jīng)濟適用住房土地可以劃撥取得
D、經(jīng)濟適用住房供應實行申請、審批和公示制度
答案：BCD
解析：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房等普通商品住房。對經(jīng)濟適用住房供應實行申請、審批和公示制度。經(jīng)濟適用住房土地劃撥取得。
4．下列條件中，是甲公司申領(lǐng)建筑工程許可證須具備的為（)。
A．有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施
B．施工企業(yè)必須保證按工程設(shè)計施工
C．建設(shè)資金已落實
D．已確定施工企業(yè)
答案：ACD
解析：施工企業(yè)必須保證按工程設(shè)計施工，不是建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證應當具備的條件。
5．在代理商品房預（銷）售中，乙公司（)。
A．應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)
B．發(fā)布商品房預售廣告不得涉及裝修內(nèi)容
C．不得收取傭金以外的其他費用
D．不必向買受人出具商品房的有關(guān)證件
答案：BC
解析：開發(fā)商應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。因此，A項工作應由甲公司來做。代理商品房預（銷）售中，乙公司必須向買受人出具商品房的有關(guān)證件。
6．陳某等人在預售期間通過抵押貸款方式購買了商品房，有關(guān)該抵押貸款不正確的表述為（)。
A．因為該商品房還在建設(shè)，所以應當辦理在建工程抵押登記
B．因為是預購，所以應當辦理預購商品房抵押登記
C．由于預購商品房風險較大，抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險，由抵押人為抵押房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。在抵押期間，抵押人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?BR> D．抵押房地產(chǎn)價值可以由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估
答案：AC
解析：在建工程抵押一般是開發(fā)商抵押行為，在建工程抵押登記一般由開發(fā)商辦理。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?BR> 7．按照現(xiàn)行政策，陳某購買商品房應交納的稅為（)。
A．契稅
B．營業(yè)稅
C．城市維護建設(shè)稅
D．印花稅
答案：AD
解析：按照現(xiàn)行政策，陳某購買商品房不用交納城建維護稅。
8．甲公司對陳某所購商品房承擔的維修期從（)之日起計算。
A．物業(yè)管理企業(yè)進駐小區(qū)
B．小區(qū)全部竣工驗收合格
C．商品房交付給陳某
D．陳某實際入住
答案：C
解析：甲公司對陳某所購商品房承擔的維修期從商品房交付給陳某之日起計算。
9．乙公司銷售人員向陳某就房屋建筑面積作的下列解釋中，正確的是（)。
A．全封閉陽臺按其外圍水平投影計算全部面積
B．有圍護結(jié)構(gòu)門廊按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算全部面積
C．伸縮縫與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算全部面積
D．室外與室內(nèi)不相通的花架，按花架外圍水平的投影計算一半面積
答案：ABC
解析：有圍護結(jié)構(gòu)的門廓、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計算建筑面積。與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊，槽廊的建筑，不計算建筑面積。因此，室外與室內(nèi)不相通的花架不計算建筑面積。