四、物業(yè)的承接
驗(yàn)收物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)后，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交上述資料。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述資料交還給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
例題：下列關(guān)于物業(yè)的承接驗(yàn)收，說(shuō)法不正確的是（ ?。?。
A、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)
B、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)后，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)
C、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料D、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可不將有關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)
答案：D
解析：物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述資料交還給業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)第四節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。
一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為。
二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式主要包括包干制和酬金制兩種方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
例題：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式主要包括（ ）。
A、包干制
B、酬金制
C.社會(huì)服務(wù)費(fèi)
D.社區(qū)服務(wù)費(fèi)
E.一般服務(wù)費(fèi)
答案：AB
解析：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式主要包括包干制和酬金制兩種方式。
四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法（掌握）
（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：①管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；⑥辦公費(fèi)用；⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；⑨經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
例題：實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括（ ?。?BR> A、物業(yè)服務(wù)成本
B、小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)
C、法定稅費(fèi)
D、小區(qū)綠化費(fèi)
E、物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)
答案：ACE
解析：實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。
（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算方法物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的測(cè)算可用一個(gè)簡(jiǎn)單的公式來(lái)表示：X＝ΣXi（i＝1，9）
式中X——物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出標(biāo)準(zhǔn)，單位為元／月。平方米；Xi——各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元／月。平方米；i——分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)；Σ——表示對(duì)各分項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和。
1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)——X1該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用。包括基本工資、社會(huì)保險(xiǎn)、按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。不包括管理服務(wù)人員的獎(jiǎng)金。獎(jiǎng)金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提取。
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)——X2該項(xiàng)費(fèi)用包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位各種土建零修費(fèi)，各類共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更換與更新費(fèi)用，共用設(shè)備設(shè)施的大、中修及更新改造費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用在物業(yè)管理費(fèi)用中占較大比例，且分項(xiàng)較多。
3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)——X3清潔衛(wèi)生費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通等項(xiàng)費(fèi)用。
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化管理費(fèi)——X4綠化管理費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化的養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用。包括綠化工具費(fèi)（如草剪、枝剪、噴霧器等）、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)用、雜草雜物清運(yùn)費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、公共環(huán)境內(nèi)擺設(shè)的花卉等項(xiàng)費(fèi)用。
5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)——X5秩序維護(hù)費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的停放管理及公共秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理等項(xiàng)費(fèi)用。
6.辦公費(fèi)——X6辦公費(fèi)指物業(yè)管理企業(yè)在本物業(yè)管理區(qū)域開展正常工作所需的有關(guān)費(fèi)辦公費(fèi)用。主要包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費(fèi)和其他與現(xiàn)場(chǎng)辦公室運(yùn)作相關(guān)的費(fèi)用，如常年聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的費(fèi)用等。
7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)——X7該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)用于本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理活動(dòng)的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。
8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)——X8該項(xiàng)費(fèi)用指對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備投保及公眾責(zé)任保險(xiǎn)的支出。
9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用——X9該項(xiàng)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供業(yè)主委托的其他服務(wù)的費(fèi)用。
另外，實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成除上述9項(xiàng)外，還包括法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)；實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金除上述9項(xiàng)外，還包括物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
1.法定稅費(fèi)法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)，一般包括營(yíng)業(yè)稅及附加。
在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)總收入不包括物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、房租及專項(xiàng)維修資金，即對(duì)這些費(fèi)用不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)其從事這些代收項(xiàng)目所收取的手續(xù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
2.利潤(rùn)物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也應(yīng)獲得一定的利潤(rùn)。利潤(rùn)率根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況確定的比率計(jì)算。對(duì)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的利潤(rùn)率一般以不高于社會(huì)平均利潤(rùn)率為宜。按前9項(xiàng)之和乘以利潤(rùn)率即得到每月每平方米收費(fèi)面積分?jǐn)偟睦麧?rùn)額。
3.酬金根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，酬金可按某個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)從物業(yè)服務(wù)資金中提取，也可按預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)額的一定比例提取。
物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算有結(jié)余的，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算虧損的，由業(yè)主承擔(dān)。
（三）漏交率問(wèn)題由于多種原因，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳很難達(dá)到100％，這就產(chǎn)生了漏交率的問(wèn)題。解決這一問(wèn)題的正確途徑是，一方面物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)；另一方面業(yè)主要增強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)觀念，按時(shí)繳費(fèi)。
例題：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式時(shí)，物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算虧損的，由（ ?。┏袚?dān)。
A、物業(yè)管理企業(yè)
B、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理
C、業(yè)主
D、業(yè)主代表
答案：C
解析：物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算有結(jié)余的，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算虧損的，由業(yè)主承擔(dān)。
驗(yàn)收物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)后，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交上述資料。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述資料交還給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
例題：下列關(guān)于物業(yè)的承接驗(yàn)收，說(shuō)法不正確的是（ ?。?。
A、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)
B、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)后，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)
C、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料D、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可不將有關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)
答案：D
解析：物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述資料交還給業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)第四節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。
一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為。
二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式主要包括包干制和酬金制兩種方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
例題：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式主要包括（ ）。
A、包干制
B、酬金制
C.社會(huì)服務(wù)費(fèi)
D.社區(qū)服務(wù)費(fèi)
E.一般服務(wù)費(fèi)
答案：AB
解析：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式主要包括包干制和酬金制兩種方式。
四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法（掌握）
（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：①管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；⑥辦公費(fèi)用；⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；⑨經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
例題：實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括（ ?。?BR> A、物業(yè)服務(wù)成本
B、小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)
C、法定稅費(fèi)
D、小區(qū)綠化費(fèi)
E、物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)
答案：ACE
解析：實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。
（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算方法物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的測(cè)算可用一個(gè)簡(jiǎn)單的公式來(lái)表示：X＝ΣXi（i＝1，9）
式中X——物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出標(biāo)準(zhǔn)，單位為元／月。平方米；Xi——各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元／月。平方米；i——分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)；Σ——表示對(duì)各分項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和。
1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)——X1該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用。包括基本工資、社會(huì)保險(xiǎn)、按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。不包括管理服務(wù)人員的獎(jiǎng)金。獎(jiǎng)金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提取。
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)——X2該項(xiàng)費(fèi)用包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位各種土建零修費(fèi)，各類共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更換與更新費(fèi)用，共用設(shè)備設(shè)施的大、中修及更新改造費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用在物業(yè)管理費(fèi)用中占較大比例，且分項(xiàng)較多。
3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)——X3清潔衛(wèi)生費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通等項(xiàng)費(fèi)用。
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化管理費(fèi)——X4綠化管理費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化的養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用。包括綠化工具費(fèi)（如草剪、枝剪、噴霧器等）、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)用、雜草雜物清運(yùn)費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、公共環(huán)境內(nèi)擺設(shè)的花卉等項(xiàng)費(fèi)用。
5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)——X5秩序維護(hù)費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的停放管理及公共秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理等項(xiàng)費(fèi)用。
6.辦公費(fèi)——X6辦公費(fèi)指物業(yè)管理企業(yè)在本物業(yè)管理區(qū)域開展正常工作所需的有關(guān)費(fèi)辦公費(fèi)用。主要包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費(fèi)和其他與現(xiàn)場(chǎng)辦公室運(yùn)作相關(guān)的費(fèi)用，如常年聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的費(fèi)用等。
7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)——X7該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)用于本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理活動(dòng)的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。
8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)——X8該項(xiàng)費(fèi)用指對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備投保及公眾責(zé)任保險(xiǎn)的支出。
9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用——X9該項(xiàng)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供業(yè)主委托的其他服務(wù)的費(fèi)用。
另外，實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成除上述9項(xiàng)外，還包括法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)；實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金除上述9項(xiàng)外，還包括物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
1.法定稅費(fèi)法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)，一般包括營(yíng)業(yè)稅及附加。
在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)總收入不包括物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、房租及專項(xiàng)維修資金，即對(duì)這些費(fèi)用不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)其從事這些代收項(xiàng)目所收取的手續(xù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
2.利潤(rùn)物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也應(yīng)獲得一定的利潤(rùn)。利潤(rùn)率根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況確定的比率計(jì)算。對(duì)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的利潤(rùn)率一般以不高于社會(huì)平均利潤(rùn)率為宜。按前9項(xiàng)之和乘以利潤(rùn)率即得到每月每平方米收費(fèi)面積分?jǐn)偟睦麧?rùn)額。
3.酬金根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，酬金可按某個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)從物業(yè)服務(wù)資金中提取，也可按預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)額的一定比例提取。
物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算有結(jié)余的，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算虧損的，由業(yè)主承擔(dān)。
（三）漏交率問(wèn)題由于多種原因，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳很難達(dá)到100％，這就產(chǎn)生了漏交率的問(wèn)題。解決這一問(wèn)題的正確途徑是，一方面物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)；另一方面業(yè)主要增強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)觀念，按時(shí)繳費(fèi)。
例題：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式時(shí)，物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算虧損的，由（ ?。┏袚?dān)。
A、物業(yè)管理企業(yè)
B、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理
C、業(yè)主
D、業(yè)主代表
答案：C
解析：物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算有結(jié)余的，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算虧損的，由業(yè)主承擔(dān)。