第三節(jié)物業(yè)管理實施與運作要點
社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制其核心是市場化。物業(yè)管理市場的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人。
物業(yè)管理實施原則是業(yè)主的自我約束、自我管理與物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合。這種結(jié)合主要是通過物業(yè)管理的市場競爭來實現(xiàn)的。業(yè)主作為物業(yè)管理的委托人，采用招標方式，將所擁有物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)委托給中標的物業(yè)管理企業(yè)來實施；物業(yè)管理企業(yè)通過投標競爭，選擇物業(yè)。
例題：物業(yè)管理市場的供需主體是（ ）。
A、物業(yè)管理企業(yè)
B、業(yè)主
C.政府物業(yè)管理部門
D.使用人
E、房地產(chǎn)開發(fā)商
答案：ABD
解析：政府物業(yè)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)商，不是物業(yè)管理市場的供需主體。
一、物業(yè)管理企業(yè)
（一）物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)
物業(yè)管理企業(yè)是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織。
物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)是具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理企業(yè)按自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機制運行，其指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的。這是物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政部門所屬的房管所和各自管房單位的房管處的最本質(zhì)的區(qū)別。
例題：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當是具有獨立的（ ）。
A.企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織
B.事業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織
C.機關(guān)法人地位的經(jīng)濟組織
D.非法人地位的經(jīng)濟組織
答案：A
解析：物業(yè)管理企業(yè)是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織。
（二）物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立
物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立分工商注冊登記和資質(zhì)審批兩步。
1.物業(yè)管理企業(yè)的注冊登記
設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)須向工商行政管理部門進行注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
例題：設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，必須向（ ）進行注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。
A.建設(shè)行政主管部門
B、工商行政管理部門
C.民政部門
D.勞動人事部門
答案：B
解析：設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)須向工商行政管理部門進行注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
2.物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理
根據(jù)《物業(yè)管理條例》，建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第125號，以下簡稱《資質(zhì)管理辦法》）。房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和物業(yè)管理業(yè)績等因素，對設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級。未經(jīng)主管部門進行資質(zhì)核定并取得資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)，不得從事物業(yè)管理活動。
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級?！顿Y質(zhì)管理辦法》從企業(yè)的資產(chǎn)、人員構(gòu)成、管理物業(yè)的類型與規(guī)模、業(yè)績、誠信和內(nèi)部規(guī)章制度等方面對一、二、三級三個資質(zhì)等級做了規(guī)定。
新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。一年內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)未能承接物業(yè)管理項目，資質(zhì)審批部門應(yīng)當取消其從事物業(yè)管理活動的資格。
物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。國務(wù)院建設(shè)主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
例題：物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行（ ）。
A.一次審批制度
B.二次審批制度
C.一級審批制度
D、分級審批制度
答案：D
解析：一次審批制度、二次審批制度、一級審批制度，不是物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理制度。
3、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中最根本的權(quán)利、義務(wù)是：依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對受委托物業(yè)實施物業(yè)管理的權(quán)利、義務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：①根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策和合同的約定，并結(jié)合實際情況制定物業(yè)管理制度。②依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費。③制止、處理違反物業(yè)管理制度的行為。④要求委托人協(xié)助管理。⑤選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營服務(wù)管理業(yè)務(wù)。⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：①履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)。②接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督。③定期公布物業(yè)管理服務(wù)費用和物業(yè)管理服務(wù)資金收支帳目，接受質(zhì)詢和審計。④接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理。⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
例題：下列屬于物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利的是（ ）。
A、依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費
B、履行物業(yè)管理委托合同，提供物業(yè)管理服務(wù)
C.制止違反物業(yè)管理制度的行為
D.要求委托人協(xié)助管理
E、選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營服務(wù)管理業(yè)務(wù)
答案：ACDE
解析：B項“履行物業(yè)管理委托合同，提供物業(yè)管理服務(wù)”是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，不是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。
社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制其核心是市場化。物業(yè)管理市場的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人。
物業(yè)管理實施原則是業(yè)主的自我約束、自我管理與物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合。這種結(jié)合主要是通過物業(yè)管理的市場競爭來實現(xiàn)的。業(yè)主作為物業(yè)管理的委托人，采用招標方式，將所擁有物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)委托給中標的物業(yè)管理企業(yè)來實施；物業(yè)管理企業(yè)通過投標競爭，選擇物業(yè)。
例題：物業(yè)管理市場的供需主體是（ ）。
A、物業(yè)管理企業(yè)
B、業(yè)主
C.政府物業(yè)管理部門
D.使用人
E、房地產(chǎn)開發(fā)商
答案：ABD
解析：政府物業(yè)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)商，不是物業(yè)管理市場的供需主體。
一、物業(yè)管理企業(yè)
（一）物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)
物業(yè)管理企業(yè)是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織。
物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)是具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理企業(yè)按自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機制運行，其指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的。這是物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政部門所屬的房管所和各自管房單位的房管處的最本質(zhì)的區(qū)別。
例題：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當是具有獨立的（ ）。
A.企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織
B.事業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織
C.機關(guān)法人地位的經(jīng)濟組織
D.非法人地位的經(jīng)濟組織
答案：A
解析：物業(yè)管理企業(yè)是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織。
（二）物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立
物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立分工商注冊登記和資質(zhì)審批兩步。
1.物業(yè)管理企業(yè)的注冊登記
設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)須向工商行政管理部門進行注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
例題：設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，必須向（ ）進行注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。
A.建設(shè)行政主管部門
B、工商行政管理部門
C.民政部門
D.勞動人事部門
答案：B
解析：設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)須向工商行政管理部門進行注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
2.物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理
根據(jù)《物業(yè)管理條例》，建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第125號，以下簡稱《資質(zhì)管理辦法》）。房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和物業(yè)管理業(yè)績等因素，對設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級。未經(jīng)主管部門進行資質(zhì)核定并取得資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)，不得從事物業(yè)管理活動。
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級?！顿Y質(zhì)管理辦法》從企業(yè)的資產(chǎn)、人員構(gòu)成、管理物業(yè)的類型與規(guī)模、業(yè)績、誠信和內(nèi)部規(guī)章制度等方面對一、二、三級三個資質(zhì)等級做了規(guī)定。
新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。一年內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)未能承接物業(yè)管理項目，資質(zhì)審批部門應(yīng)當取消其從事物業(yè)管理活動的資格。
物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。國務(wù)院建設(shè)主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
例題：物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行（ ）。
A.一次審批制度
B.二次審批制度
C.一級審批制度
D、分級審批制度
答案：D
解析：一次審批制度、二次審批制度、一級審批制度，不是物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理制度。
3、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中最根本的權(quán)利、義務(wù)是：依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對受委托物業(yè)實施物業(yè)管理的權(quán)利、義務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：①根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策和合同的約定，并結(jié)合實際情況制定物業(yè)管理制度。②依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費。③制止、處理違反物業(yè)管理制度的行為。④要求委托人協(xié)助管理。⑤選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營服務(wù)管理業(yè)務(wù)。⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：①履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)。②接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督。③定期公布物業(yè)管理服務(wù)費用和物業(yè)管理服務(wù)資金收支帳目，接受質(zhì)詢和審計。④接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理。⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
例題：下列屬于物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利的是（ ）。
A、依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費
B、履行物業(yè)管理委托合同，提供物業(yè)管理服務(wù)
C.制止違反物業(yè)管理制度的行為
D.要求委托人協(xié)助管理
E、選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營服務(wù)管理業(yè)務(wù)
答案：ACDE
解析：B項“履行物業(yè)管理委托合同，提供物業(yè)管理服務(wù)”是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，不是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。