物業(yè)管理制度與政策
一、內(nèi)容提要：1、物業(yè)管理概述2、物業(yè)管理?xiàng)l例3、物業(yè)管理實(shí)施與運(yùn)作要點(diǎn)4、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)二、考試目的和考試要求本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理基本制度、政策的掌握程度?？荚嚮疽螅赫莆瘴飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成，維修基金的性質(zhì)、歸集、使用和管理。熟悉物業(yè)管理的基本概念、物業(yè)管理的基本內(nèi)容。了解業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會，業(yè)主公約的性質(zhì)，物業(yè)管理的基本制度。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)：本章涉及有關(guān)的法律、法規(guī)：1、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第379號）；2、國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號）；3、國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》；4、（建設(shè)部令第125號《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》；5、建設(shè)部和財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號） ；6、《業(yè)主大會》（建住房[2003]131號）；6、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（建住房[2003]131號）。
第一節(jié)物業(yè)管理
概述
一、物業(yè)與物業(yè)管理基本概念（熟悉）
1、物業(yè)的含義從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。各類房屋可以是建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等，也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈等；同時(shí)，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地是指為實(shí)現(xiàn)建筑物使用功能、與建筑物相配套的各類設(shè)備、設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、道路等。
例題：下列關(guān)于物業(yè)的含義，說法正確的是（ ）。
A、從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地
B、物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂
C、物業(yè)不是單元房地產(chǎn)的稱謂
D、同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者
E、同一宗物業(yè)，只能分屬一個產(chǎn)權(quán)所有者
答案：ABD
解析：“物業(yè)也不是單元房地產(chǎn)的稱謂；同一宗物業(yè)，只能分屬一個產(chǎn)權(quán)所有者”。都是不對的。
2 、物業(yè)管理的含義物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理的定義表明：①物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的；②物業(yè)管理活動的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同；③物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。
物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。業(yè)主，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人。
3 、物業(yè)管理的主要目的物業(yè)管理的主要目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。
例題：下列關(guān)于物業(yè)管理的目的，說法不正確的是（ ）。
A、是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能
B、使物業(yè)保值增值
C、不使物業(yè)保值增值
D、為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境
答案：C
解析：“不使物業(yè)保值增值”，不是物業(yè)管理的目的。
二、物業(yè)管理的基本特征社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。
1.社會化物業(yè)管理的社會化有兩個基本含義，一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。
物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。
2.專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化是指由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實(shí)施專業(yè)化管理。
3、市場化市場化是物業(yè)管理主要的特點(diǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，向業(yè)主和使用人提供服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。這種通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。
例題：物業(yè)管理的三個基本特性是（ ）。
A、社會化
B、專業(yè)化
C、市場化
D、私有化
E、綜合化
答案：ABC
解析：私有化、綜合化不是目前物業(yè)管理的基本特征。
三、物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。
物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：（1）物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理；（2）物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；（4）機(jī)動車和非機(jī)動車的停放管理；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；（6）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；（7）物業(yè)檔案資料的管理。
另外，針對不同類型物業(yè)的具體特點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以通過物業(yè)服務(wù)合同約定其他服務(wù)內(nèi)容。
例題：下列不屬于物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容的是（ ）。
A、物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理
B、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)
C、業(yè)主自用部位的維護(hù)與管理
D、物業(yè)檔案資料的管理
答案：C
解析：業(yè)主自用部位的維護(hù)與管理不屬于物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容。
四、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)（熟悉）
根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時(shí)期的地位、作用、特點(diǎn)及工作內(nèi)容，物業(yè)管理主要有三個環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的準(zhǔn)備階段、前期物業(yè)管理階段和物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。
一、內(nèi)容提要：1、物業(yè)管理概述2、物業(yè)管理?xiàng)l例3、物業(yè)管理實(shí)施與運(yùn)作要點(diǎn)4、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)二、考試目的和考試要求本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理基本制度、政策的掌握程度?？荚嚮疽螅赫莆瘴飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成，維修基金的性質(zhì)、歸集、使用和管理。熟悉物業(yè)管理的基本概念、物業(yè)管理的基本內(nèi)容。了解業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會，業(yè)主公約的性質(zhì)，物業(yè)管理的基本制度。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)：本章涉及有關(guān)的法律、法規(guī)：1、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第379號）；2、國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號）；3、國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》；4、（建設(shè)部令第125號《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》；5、建設(shè)部和財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號） ；6、《業(yè)主大會》（建住房[2003]131號）；6、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（建住房[2003]131號）。
第一節(jié)物業(yè)管理
概述
一、物業(yè)與物業(yè)管理基本概念（熟悉）
1、物業(yè)的含義從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。各類房屋可以是建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等，也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈等；同時(shí)，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地是指為實(shí)現(xiàn)建筑物使用功能、與建筑物相配套的各類設(shè)備、設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、道路等。
例題：下列關(guān)于物業(yè)的含義，說法正確的是（ ）。
A、從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地
B、物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂
C、物業(yè)不是單元房地產(chǎn)的稱謂
D、同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者
E、同一宗物業(yè)，只能分屬一個產(chǎn)權(quán)所有者
答案：ABD
解析：“物業(yè)也不是單元房地產(chǎn)的稱謂；同一宗物業(yè)，只能分屬一個產(chǎn)權(quán)所有者”。都是不對的。
2 、物業(yè)管理的含義物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理的定義表明：①物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的；②物業(yè)管理活動的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同；③物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。
物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。業(yè)主，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人。
3 、物業(yè)管理的主要目的物業(yè)管理的主要目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。
例題：下列關(guān)于物業(yè)管理的目的，說法不正確的是（ ）。
A、是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能
B、使物業(yè)保值增值
C、不使物業(yè)保值增值
D、為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境
答案：C
解析：“不使物業(yè)保值增值”，不是物業(yè)管理的目的。
二、物業(yè)管理的基本特征社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。
1.社會化物業(yè)管理的社會化有兩個基本含義，一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。
物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。
2.專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化是指由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實(shí)施專業(yè)化管理。
3、市場化市場化是物業(yè)管理主要的特點(diǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，向業(yè)主和使用人提供服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。這種通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。
例題：物業(yè)管理的三個基本特性是（ ）。
A、社會化
B、專業(yè)化
C、市場化
D、私有化
E、綜合化
答案：ABC
解析：私有化、綜合化不是目前物業(yè)管理的基本特征。
三、物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。
物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：（1）物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理；（2）物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；（4）機(jī)動車和非機(jī)動車的停放管理；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；（6）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；（7）物業(yè)檔案資料的管理。
另外，針對不同類型物業(yè)的具體特點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以通過物業(yè)服務(wù)合同約定其他服務(wù)內(nèi)容。
例題：下列不屬于物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容的是（ ）。
A、物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理
B、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)
C、業(yè)主自用部位的維護(hù)與管理
D、物業(yè)檔案資料的管理
答案：C
解析：業(yè)主自用部位的維護(hù)與管理不屬于物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容。
四、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)（熟悉）
根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時(shí)期的地位、作用、特點(diǎn)及工作內(nèi)容，物業(yè)管理主要有三個環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的準(zhǔn)備階段、前期物業(yè)管理階段和物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。