第三節(jié) 商品房銷(xiāo)售管理
一、商品房預(yù)售的概念
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
由于從預(yù)售到竣工交付的時(shí)間一般較長(zhǎng)，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，涉及到廣大購(gòu)房者的切身利益。《城市房地產(chǎn)管理法》明確了“商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度”。建設(shè)部第95號(hào)令《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)商品房預(yù)售管理的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作了細(xì)化。
例題：（ ）是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
a、商品房銷(xiāo)售 b．商品房預(yù)售 c．商品房轉(zhuǎn)讓 d．商品房買(mǎi)賣(mài)
答案：b
二、商品房預(yù)售的條件
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
(4)開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
例題：商品房預(yù)售的條件包括（ ）。
a、取得土地使用權(quán)證書(shū) b．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 c．按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 d．取得《商品房預(yù)售許可證》
答案：abd
解析：c項(xiàng)“按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 ”是錯(cuò)誤的，應(yīng)在25%以上。
三、商品房預(yù)售許可
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)提交下列證件及資料：
(1)土地使用權(quán)證書(shū)；
(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
(3)投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25％以上的證明；
(4)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；
(5)工程施工合同；
(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；
(7)其他有關(guān)資料。
例題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得（ ）方能預(yù)售商品房。
a、《商品房銷(xiāo)售許可證》 b．《商品房預(yù)售許可證》 c．《商品房經(jīng)營(yíng)許可證》 d．《商品房買(mǎi)賣(mài)許可證》
答案：b
四、商品房預(yù)售合同登記備案
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)售許可證》后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書(shū)面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。
例題：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起（ ）日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。
a、10 b．20 c．30 d．60
答案：c
五、 商品房銷(xiāo)售
2001年4月4日頒布了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(建設(shè)部令第88號(hào))。
商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：
(1)出售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
(2)取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件；
(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
(4)已通過(guò)竣工驗(yàn)收；
(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
(6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；
(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
例題： 以下符合商品房現(xiàn)售的條件包括（ ）。
a、取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件 b．取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件 c．拆遷安置已經(jīng)落實(shí) d．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí) e、尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收
答案：abcd
解析：因?yàn)樵擁?xiàng)目尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收，是不能進(jìn)行商品房現(xiàn)售的，因此，這項(xiàng)是錯(cuò)誤的。
六、 商品房銷(xiāo)售代理
房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)委托專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷(xiāo)售的一種經(jīng)營(yíng)方式。
(1)實(shí)行銷(xiāo)售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。
(2)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。
(3)房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格條件。對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
例題：下列關(guān)于商品房銷(xiāo)售代理，表述正確的包括（ ）。
a、房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)委托專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷(xiāo)售的一種經(jīng)營(yíng)方式 b． 實(shí)行銷(xiāo)售代理可以不簽訂委托合同 c．受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用 d．房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
答案：acd
一、商品房預(yù)售的概念
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
由于從預(yù)售到竣工交付的時(shí)間一般較長(zhǎng)，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，涉及到廣大購(gòu)房者的切身利益。《城市房地產(chǎn)管理法》明確了“商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度”。建設(shè)部第95號(hào)令《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)商品房預(yù)售管理的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作了細(xì)化。
例題：（ ）是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
a、商品房銷(xiāo)售 b．商品房預(yù)售 c．商品房轉(zhuǎn)讓 d．商品房買(mǎi)賣(mài)
答案：b
二、商品房預(yù)售的條件
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
(4)開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
例題：商品房預(yù)售的條件包括（ ）。
a、取得土地使用權(quán)證書(shū) b．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 c．按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 d．取得《商品房預(yù)售許可證》
答案：abd
解析：c項(xiàng)“按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 ”是錯(cuò)誤的，應(yīng)在25%以上。
三、商品房預(yù)售許可
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)提交下列證件及資料：
(1)土地使用權(quán)證書(shū)；
(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
(3)投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25％以上的證明；
(4)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；
(5)工程施工合同；
(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；
(7)其他有關(guān)資料。
例題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得（ ）方能預(yù)售商品房。
a、《商品房銷(xiāo)售許可證》 b．《商品房預(yù)售許可證》 c．《商品房經(jīng)營(yíng)許可證》 d．《商品房買(mǎi)賣(mài)許可證》
答案：b
四、商品房預(yù)售合同登記備案
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)售許可證》后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書(shū)面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。
例題：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起（ ）日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。
a、10 b．20 c．30 d．60
答案：c
五、 商品房銷(xiāo)售
2001年4月4日頒布了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(建設(shè)部令第88號(hào))。
商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：
(1)出售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
(2)取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件；
(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
(4)已通過(guò)竣工驗(yàn)收；
(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
(6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；
(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
例題： 以下符合商品房現(xiàn)售的條件包括（ ）。
a、取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件 b．取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件 c．拆遷安置已經(jīng)落實(shí) d．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí) e、尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收
答案：abcd
解析：因?yàn)樵擁?xiàng)目尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收，是不能進(jìn)行商品房現(xiàn)售的，因此，這項(xiàng)是錯(cuò)誤的。
六、 商品房銷(xiāo)售代理
房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)委托專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷(xiāo)售的一種經(jīng)營(yíng)方式。
(1)實(shí)行銷(xiāo)售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。
(2)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。
(3)房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格條件。對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
例題：下列關(guān)于商品房銷(xiāo)售代理，表述正確的包括（ ）。
a、房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)委托專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷(xiāo)售的一種經(jīng)營(yíng)方式 b． 實(shí)行銷(xiāo)售代理可以不簽訂委托合同 c．受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用 d．房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
答案：acd