第五章 房地產(chǎn)會計
第一節(jié) 房地產(chǎn)會計概述
一、房地產(chǎn)業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)是從事房屋和土地開發(fā)經(jīng)營的獨立行業(yè)。一般包括征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計、組織開發(fā)建設(shè)。（2002年考過選擇）
房地產(chǎn)經(jīng)營一般包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，以及住宅的買賣、租賃等經(jīng)營活動。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的營運：包括兩個過程，即生產(chǎn)過程和流通過程。
（三）反帝產(chǎn)業(yè)的特點
1、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性。
2、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動性。
3、房地產(chǎn)業(yè)是城市型的產(chǎn)業(yè)。
4、房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長。
5、房地產(chǎn)商品的開發(fā)大都需要舉債經(jīng)營。
6、房地產(chǎn)市場與多種行業(yè)經(jīng)濟聯(lián)系緊密。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中的上述特點，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金籌措（負債）、工程價款的結(jié)算方式（分期）、成本核算以及生產(chǎn)經(jīng)營等方面，有著不同于其他行業(yè)的特點。
二、房地產(chǎn)會計的賬務(wù)處理原則
（一）開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算
（二）營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進行確認
1、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地及商品房，在所有權(quán)移交后將結(jié)算帳單提交給買方并得到認可時，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
2、代建房屋及代理其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算帳單經(jīng)委托單位驗證后，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
3、出租房屋時，出租方與承租方簽訂合同、協(xié)議后，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
4、以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應(yīng)收價款，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
（三）土地使用權(quán)要根據(jù)不同的開發(fā)目的進行不同的帳務(wù)處理
一是企業(yè)為建設(shè)自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權(quán)，對此，列為企業(yè)的無形資產(chǎn)進行核算；二是企業(yè)在從事開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動中獲得的土地使用權(quán)，由于其隨同開發(fā)產(chǎn)品在銷售時轉(zhuǎn)讓，故此類土地使用權(quán)應(yīng)該計入受益開發(fā)產(chǎn)品的成本。
（四）出租房產(chǎn)作為企業(yè)庫存核算
（五）建房貸款利息作為資本性支出
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的核算
一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序
一般要經(jīng)過計劃、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、七通一平、施工、驗收、銷售與售后服務(wù)等環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)開發(fā)大體分為四個階段，即投資決策分析階段、項目前期工作階段、前期建設(shè)階段、房屋租售階段。
投資決策分析階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段，也是項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用核算對象的確定
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容
為了滿足開發(fā)成本核算的需要，可對開發(fā)產(chǎn)品按用途分為以下四類二級明細核算：
1、土地（建設(shè)場地）開發(fā)項目成本費用支出。
2、房屋建設(shè)項目成本費用支出。
3、配套設(shè)施工程項目成本費用支出，指開發(fā)建設(shè)城市規(guī)劃中的大型配套設(shè)施發(fā)生的各項費用支出。
4、代建工程項目成本費用支出。
可進一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設(shè)專項進行明細核算：
1、土地征用及拆遷補償費。
2、前期工程費。
3、基礎(chǔ)設(shè)施費。
4、建筑安裝工程費。
5、配套設(shè)施費。
6、開發(fā)間接費。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本核算采用的是制造成本法。
第一節(jié) 房地產(chǎn)會計概述
一、房地產(chǎn)業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)是從事房屋和土地開發(fā)經(jīng)營的獨立行業(yè)。一般包括征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計、組織開發(fā)建設(shè)。（2002年考過選擇）
房地產(chǎn)經(jīng)營一般包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，以及住宅的買賣、租賃等經(jīng)營活動。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的營運：包括兩個過程，即生產(chǎn)過程和流通過程。
（三）反帝產(chǎn)業(yè)的特點
1、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性。
2、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動性。
3、房地產(chǎn)業(yè)是城市型的產(chǎn)業(yè)。
4、房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長。
5、房地產(chǎn)商品的開發(fā)大都需要舉債經(jīng)營。
6、房地產(chǎn)市場與多種行業(yè)經(jīng)濟聯(lián)系緊密。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中的上述特點，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金籌措（負債）、工程價款的結(jié)算方式（分期）、成本核算以及生產(chǎn)經(jīng)營等方面，有著不同于其他行業(yè)的特點。
二、房地產(chǎn)會計的賬務(wù)處理原則
（一）開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算
（二）營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進行確認
1、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地及商品房，在所有權(quán)移交后將結(jié)算帳單提交給買方并得到認可時，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
2、代建房屋及代理其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算帳單經(jīng)委托單位驗證后，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
3、出租房屋時，出租方與承租方簽訂合同、協(xié)議后，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
4、以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應(yīng)收價款，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
（三）土地使用權(quán)要根據(jù)不同的開發(fā)目的進行不同的帳務(wù)處理
一是企業(yè)為建設(shè)自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權(quán)，對此，列為企業(yè)的無形資產(chǎn)進行核算；二是企業(yè)在從事開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動中獲得的土地使用權(quán)，由于其隨同開發(fā)產(chǎn)品在銷售時轉(zhuǎn)讓，故此類土地使用權(quán)應(yīng)該計入受益開發(fā)產(chǎn)品的成本。
（四）出租房產(chǎn)作為企業(yè)庫存核算
（五）建房貸款利息作為資本性支出
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的核算
一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序
一般要經(jīng)過計劃、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、七通一平、施工、驗收、銷售與售后服務(wù)等環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)開發(fā)大體分為四個階段，即投資決策分析階段、項目前期工作階段、前期建設(shè)階段、房屋租售階段。
投資決策分析階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段，也是項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用核算對象的確定
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容
為了滿足開發(fā)成本核算的需要，可對開發(fā)產(chǎn)品按用途分為以下四類二級明細核算：
1、土地（建設(shè)場地）開發(fā)項目成本費用支出。
2、房屋建設(shè)項目成本費用支出。
3、配套設(shè)施工程項目成本費用支出，指開發(fā)建設(shè)城市規(guī)劃中的大型配套設(shè)施發(fā)生的各項費用支出。
4、代建工程項目成本費用支出。
可進一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設(shè)專項進行明細核算：
1、土地征用及拆遷補償費。
2、前期工程費。
3、基礎(chǔ)設(shè)施費。
4、建筑安裝工程費。
5、配套設(shè)施費。
6、開發(fā)間接費。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本核算采用的是制造成本法。