第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法與適用的條件
1.公式
2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是交易中的替代原理。
一般來說，任何經(jīng)濟(jì)主體在市場(chǎng)上的行為，都要以最低代價(jià)獲得的效用，它們?cè)谫?gòu)買商品時(shí)，都要選擇效用而價(jià)格最低的。
根據(jù)上述原理，在評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，可以用類似的土地已知交易價(jià)格，比較求得待估土地的價(jià)格。
3.使用條件
市場(chǎng)法是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待估土地相類似的地產(chǎn)交易較多時(shí)，才是有效的方法。
另外，運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，需要進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，這些都要依靠廣博的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)。如果評(píng)估人員缺乏這些，很難通過這種方法得出正確的價(jià)格。
二、市場(chǎng)法的操作步驟和方法
（一）廣泛搜集交易資料，確定比較案例
選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求。
1.與待估土地用途應(yīng)相同。
2.與待估土地交易類型應(yīng)相同。
3.交易案例應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。
4.與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個(gè)別條件要相近。
5.交易時(shí)間與待估土地的估價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。
（二）進(jìn)行交易情況的修正
交易情況的修正實(shí)際上就是要剔除比較案例的交易價(jià)格中包含的一些特殊因素。這些特殊因素主要有以下幾方面。
1.有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。
2.交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)，如急于出售或購(gòu)買。
3.買方或賣方不了解市場(chǎng)行情。
4.其他特殊交易情形。
注意：這和第三章78-79頁(yè)講得內(nèi)容不完全一樣
（三）進(jìn)行交易時(shí)間的修正
比例案例的成交時(shí)間與待估土地交易時(shí)間不一致，時(shí)間差異會(huì)造成地價(jià)變化。因此，應(yīng)修正比較案例成交時(shí)間與待估土地交易時(shí)間差異對(duì)地價(jià)的影響。
（四）進(jìn)行區(qū)域因素修正
區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要有繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等。
（五）進(jìn)行個(gè)別因素修正
1.個(gè)別因素修正的內(nèi)容
主要包括土地使用年限、容積率、臨街寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)等。
2.土地使用年限修正時(shí)，
（六）確定待估土地評(píng)估值
一般地，采用市場(chǎng)法至少應(yīng)選用三個(gè)或三個(gè)以上的比較案例，經(jīng)過上述評(píng)定估算過程，至少應(yīng)得到三個(gè)或三個(gè)以上的初步評(píng)估結(jié)果。最后，要將上述結(jié)果采用適當(dāng)方法進(jìn)行處理，得到最終評(píng)估結(jié)論。具體操作中一般可采用算術(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。
三、市場(chǎng)法案例
某股份公司申請(qǐng)上市發(fā)行股票，對(duì)包括土地使用權(quán)在內(nèi)的全部資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估?，F(xiàn)有一宗生產(chǎn)性用地，總面積40000平方米，使用年限為50年。至評(píng)估基準(zhǔn)日（1998年9月30日），待估宗地為劃撥用地，集團(tuán)公司擬將該土地以出讓方式獲得土地使用權(quán)，再租賃給股份公司?，F(xiàn)需評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值及租金標(biāo)準(zhǔn)。
四、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
（一）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的特點(diǎn)
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是市場(chǎng)法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣贫C布的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物（比較案例），對(duì)其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地評(píng)估值的一種方法。
（二）其計(jì)算公式：
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是市場(chǎng)法的一種特殊形態(tài)，相應(yīng)地各種系數(shù)修正方法在前面已有詳細(xì)介紹，這里不再贅述。
（三）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法應(yīng)用時(shí)需要注意以下幾個(gè)問題：
1.基準(zhǔn)地價(jià)的構(gòu)成內(nèi)容，各地政府規(guī)定不一致，有的含有土地出讓金，有的則不包含有土地出讓金，評(píng)估時(shí)應(yīng)注意其內(nèi)涵。
2.各地基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的土地使用權(quán)使用年限不一致，有的為有限年限，有的則為無限年限，應(yīng)注意年限的修正。
3.各地的基準(zhǔn)地價(jià)，有的數(shù)年公布一次，隨著土地交易市場(chǎng)的完善和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已不適合，應(yīng)注意對(duì)其進(jìn)行時(shí)間因素的修正。
一、市場(chǎng)法與適用的條件
1.公式
2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是交易中的替代原理。
一般來說，任何經(jīng)濟(jì)主體在市場(chǎng)上的行為，都要以最低代價(jià)獲得的效用，它們?cè)谫?gòu)買商品時(shí)，都要選擇效用而價(jià)格最低的。
根據(jù)上述原理，在評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，可以用類似的土地已知交易價(jià)格，比較求得待估土地的價(jià)格。
3.使用條件
市場(chǎng)法是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待估土地相類似的地產(chǎn)交易較多時(shí)，才是有效的方法。
另外，運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，需要進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，這些都要依靠廣博的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)。如果評(píng)估人員缺乏這些，很難通過這種方法得出正確的價(jià)格。
二、市場(chǎng)法的操作步驟和方法
（一）廣泛搜集交易資料，確定比較案例
選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求。
1.與待估土地用途應(yīng)相同。
2.與待估土地交易類型應(yīng)相同。
3.交易案例應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。
4.與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個(gè)別條件要相近。
5.交易時(shí)間與待估土地的估價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。
（二）進(jìn)行交易情況的修正
交易情況的修正實(shí)際上就是要剔除比較案例的交易價(jià)格中包含的一些特殊因素。這些特殊因素主要有以下幾方面。
1.有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。
2.交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)，如急于出售或購(gòu)買。
3.買方或賣方不了解市場(chǎng)行情。
4.其他特殊交易情形。
注意：這和第三章78-79頁(yè)講得內(nèi)容不完全一樣
（三）進(jìn)行交易時(shí)間的修正
比例案例的成交時(shí)間與待估土地交易時(shí)間不一致，時(shí)間差異會(huì)造成地價(jià)變化。因此，應(yīng)修正比較案例成交時(shí)間與待估土地交易時(shí)間差異對(duì)地價(jià)的影響。
（四）進(jìn)行區(qū)域因素修正
區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要有繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等。
（五）進(jìn)行個(gè)別因素修正
1.個(gè)別因素修正的內(nèi)容
主要包括土地使用年限、容積率、臨街寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)等。
2.土地使用年限修正時(shí)，
（六）確定待估土地評(píng)估值
一般地，采用市場(chǎng)法至少應(yīng)選用三個(gè)或三個(gè)以上的比較案例，經(jīng)過上述評(píng)定估算過程，至少應(yīng)得到三個(gè)或三個(gè)以上的初步評(píng)估結(jié)果。最后，要將上述結(jié)果采用適當(dāng)方法進(jìn)行處理，得到最終評(píng)估結(jié)論。具體操作中一般可采用算術(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。
三、市場(chǎng)法案例
某股份公司申請(qǐng)上市發(fā)行股票，對(duì)包括土地使用權(quán)在內(nèi)的全部資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估?，F(xiàn)有一宗生產(chǎn)性用地，總面積40000平方米，使用年限為50年。至評(píng)估基準(zhǔn)日（1998年9月30日），待估宗地為劃撥用地，集團(tuán)公司擬將該土地以出讓方式獲得土地使用權(quán)，再租賃給股份公司?，F(xiàn)需評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值及租金標(biāo)準(zhǔn)。
四、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
（一）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的特點(diǎn)
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是市場(chǎng)法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣贫C布的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物（比較案例），對(duì)其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地評(píng)估值的一種方法。
（二）其計(jì)算公式：
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是市場(chǎng)法的一種特殊形態(tài)，相應(yīng)地各種系數(shù)修正方法在前面已有詳細(xì)介紹，這里不再贅述。
（三）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法應(yīng)用時(shí)需要注意以下幾個(gè)問題：
1.基準(zhǔn)地價(jià)的構(gòu)成內(nèi)容，各地政府規(guī)定不一致，有的含有土地出讓金，有的則不包含有土地出讓金，評(píng)估時(shí)應(yīng)注意其內(nèi)涵。
2.各地基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的土地使用權(quán)使用年限不一致，有的為有限年限，有的則為無限年限，應(yīng)注意年限的修正。
3.各地的基準(zhǔn)地價(jià)，有的數(shù)年公布一次，隨著土地交易市場(chǎng)的完善和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已不適合，應(yīng)注意對(duì)其進(jìn)行時(shí)間因素的修正。