第一節(jié) 建筑物評(píng)估的特性
一、建筑物及其特性
1.建筑物含義：
是指與土地組合的建設(shè)成果
2.建筑物分類
（1）分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。
（2）房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動(dòng)的場(chǎng)所；
（3）構(gòu)筑物是相對(duì)房屋而言，是指人們通常不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場(chǎng)所
如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等。
3.房屋建筑基本組成：
①基礎(chǔ)②主體承重結(jié)構(gòu)和③屋頂及④圍護(hù)結(jié)構(gòu)
4.建筑物的特殊屬性
（1）不可位移性
（2）產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性
一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)邊界是較清楚的。對(duì)于一個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其產(chǎn)權(quán)邊界應(yīng)劃分得很清楚，要么是所有權(quán)，要么是使用權(quán)、租用權(quán)等等。但對(duì)建筑物來(lái)說(shuō)，其產(chǎn)權(quán)邊界就要復(fù)雜得多。在評(píng)估中會(huì)經(jīng)常遇到同一幢建筑物具有多重產(chǎn)權(quán)屬性的情況，如公私同幢、私私同幢等；或表現(xiàn)為在同一幢房產(chǎn)中既有部分所有權(quán)而另一部分體現(xiàn)為租賃權(quán)。
（3）功能變異性
對(duì)于多數(shù)資產(chǎn)，其功能通常是固定的或不可改變的。這些資產(chǎn)是為了滿足人們特定的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要。一經(jīng)改變，其使用價(jià)值將隨之消失。但建筑物不同，功能改變?cè)诤芏嗲闆r下不僅不會(huì)降低，反而會(huì)提高其使用價(jià)值。如商業(yè)區(qū)的廠房、車間改造，臨街工業(yè)用房改造成商業(yè)用房等，就極大地提高了這些房屋的使用價(jià)值。
二、建筑物的分類
（一）按房屋承重結(jié)構(gòu)分類
1.房屋建筑物的承重結(jié)構(gòu)不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區(qū)別。
2.房屋建筑物按其結(jié)構(gòu)承重形式不同，可分為以下四種。
（1）鋼結(jié)構(gòu)
鋼結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)：
①由鋼主梁、次梁和柱形成建筑物的骨架。
②屋架由鋼或鋼網(wǎng)架構(gòu)成，
③樓板由鋼筋混凝土制成，
④墻體由磚或其他材料制成。
（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
特點(diǎn)：
①建筑物由鋼筋混凝土澆筑而成。房屋的梁柱、屋面板、樓板均以鋼筋混凝土制作。
②墻體用磚或其他材料制作。
分類：
①鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)（大型單層工業(yè)廠房）
②框架結(jié)構(gòu)
③框架剪力墻結(jié)構(gòu)
④剪力墻結(jié)構(gòu)。
框架結(jié)構(gòu)
①特點(diǎn)：由鋼筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作為建筑物的骨架，屋面、樓板上的荷載通過(guò)梁柱傳到基礎(chǔ)。
②優(yōu)點(diǎn)：框架結(jié)構(gòu)的房間布置靈活，不受樓板跨度的限制，適于建造寬敞、空間大的辦公樓、商店和工業(yè)廠房。
③缺點(diǎn)：框架結(jié)構(gòu)的墻體全部為非承重墻，只起分隔和圍護(hù)作用。
鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)
①特點(diǎn)：墻體承重，可承受垂直荷載和水平地震荷載。
②優(yōu)點(diǎn)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)高層建筑，其樓板和墻體均為現(xiàn)澆或預(yù)制鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，具有良好的整體性，抗震能力比磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)強(qiáng)。
框架剪力墻結(jié)構(gòu)是框架結(jié)構(gòu)與剪力墻結(jié)構(gòu)的結(jié)合體。
（3）混合結(jié)構(gòu)。
①混合結(jié)構(gòu)可進(jìn)一步劃分為磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)。
②磚混結(jié)構(gòu)。
建筑物的屋蓋、墻體、樓板、過(guò)梁為鋼或鋼筋混凝土制作，墻、柱為磚砌。結(jié)構(gòu)荷載是通過(guò)屋蓋、樓板傳到承重墻上，再由承重墻傳到基礎(chǔ)。因此，承重墻磚砌筑質(zhì)量好壞、砌體強(qiáng)度的大小將直接關(guān)系到磚混結(jié)構(gòu)的質(zhì)量和壽命?；A(chǔ)不均勻下沉，承重墻體出現(xiàn)裂縫，將意味著磚混結(jié)構(gòu)建筑的整體破壞。
③磚木結(jié)構(gòu)。建筑物的墻、柱用磚砌筑，樓層、屋架采用木材建造。
（4）其他結(jié)構(gòu)。主要包括木結(jié)構(gòu)、竹木混合結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易建筑物等。
一、建筑物及其特性
1.建筑物含義：
是指與土地組合的建設(shè)成果
2.建筑物分類
（1）分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。
（2）房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動(dòng)的場(chǎng)所；
（3）構(gòu)筑物是相對(duì)房屋而言，是指人們通常不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場(chǎng)所
如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等。
3.房屋建筑基本組成：
①基礎(chǔ)②主體承重結(jié)構(gòu)和③屋頂及④圍護(hù)結(jié)構(gòu)
4.建筑物的特殊屬性
（1）不可位移性
（2）產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性
一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)邊界是較清楚的。對(duì)于一個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其產(chǎn)權(quán)邊界應(yīng)劃分得很清楚，要么是所有權(quán)，要么是使用權(quán)、租用權(quán)等等。但對(duì)建筑物來(lái)說(shuō)，其產(chǎn)權(quán)邊界就要復(fù)雜得多。在評(píng)估中會(huì)經(jīng)常遇到同一幢建筑物具有多重產(chǎn)權(quán)屬性的情況，如公私同幢、私私同幢等；或表現(xiàn)為在同一幢房產(chǎn)中既有部分所有權(quán)而另一部分體現(xiàn)為租賃權(quán)。
（3）功能變異性
對(duì)于多數(shù)資產(chǎn)，其功能通常是固定的或不可改變的。這些資產(chǎn)是為了滿足人們特定的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要。一經(jīng)改變，其使用價(jià)值將隨之消失。但建筑物不同，功能改變?cè)诤芏嗲闆r下不僅不會(huì)降低，反而會(huì)提高其使用價(jià)值。如商業(yè)區(qū)的廠房、車間改造，臨街工業(yè)用房改造成商業(yè)用房等，就極大地提高了這些房屋的使用價(jià)值。
二、建筑物的分類
（一）按房屋承重結(jié)構(gòu)分類
1.房屋建筑物的承重結(jié)構(gòu)不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區(qū)別。
2.房屋建筑物按其結(jié)構(gòu)承重形式不同，可分為以下四種。
（1）鋼結(jié)構(gòu)
鋼結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)：
①由鋼主梁、次梁和柱形成建筑物的骨架。
②屋架由鋼或鋼網(wǎng)架構(gòu)成，
③樓板由鋼筋混凝土制成，
④墻體由磚或其他材料制成。
（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
特點(diǎn)：
①建筑物由鋼筋混凝土澆筑而成。房屋的梁柱、屋面板、樓板均以鋼筋混凝土制作。
②墻體用磚或其他材料制作。
分類：
①鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)（大型單層工業(yè)廠房）
②框架結(jié)構(gòu)
③框架剪力墻結(jié)構(gòu)
④剪力墻結(jié)構(gòu)。
框架結(jié)構(gòu)
①特點(diǎn)：由鋼筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作為建筑物的骨架，屋面、樓板上的荷載通過(guò)梁柱傳到基礎(chǔ)。
②優(yōu)點(diǎn)：框架結(jié)構(gòu)的房間布置靈活，不受樓板跨度的限制，適于建造寬敞、空間大的辦公樓、商店和工業(yè)廠房。
③缺點(diǎn)：框架結(jié)構(gòu)的墻體全部為非承重墻，只起分隔和圍護(hù)作用。
鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)
①特點(diǎn)：墻體承重，可承受垂直荷載和水平地震荷載。
②優(yōu)點(diǎn)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)高層建筑，其樓板和墻體均為現(xiàn)澆或預(yù)制鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，具有良好的整體性，抗震能力比磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)強(qiáng)。
框架剪力墻結(jié)構(gòu)是框架結(jié)構(gòu)與剪力墻結(jié)構(gòu)的結(jié)合體。
（3）混合結(jié)構(gòu)。
①混合結(jié)構(gòu)可進(jìn)一步劃分為磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)。
②磚混結(jié)構(gòu)。
建筑物的屋蓋、墻體、樓板、過(guò)梁為鋼或鋼筋混凝土制作，墻、柱為磚砌。結(jié)構(gòu)荷載是通過(guò)屋蓋、樓板傳到承重墻上，再由承重墻傳到基礎(chǔ)。因此，承重墻磚砌筑質(zhì)量好壞、砌體強(qiáng)度的大小將直接關(guān)系到磚混結(jié)構(gòu)的質(zhì)量和壽命?；A(chǔ)不均勻下沉，承重墻體出現(xiàn)裂縫，將意味著磚混結(jié)構(gòu)建筑的整體破壞。
③磚木結(jié)構(gòu)。建筑物的墻、柱用磚砌筑，樓層、屋架采用木材建造。
（4）其他結(jié)構(gòu)。主要包括木結(jié)構(gòu)、竹木混合結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易建筑物等。