四、建筑物的功能性貶值的分析測(cè)算
1.建筑物的功能性貶值產(chǎn)生的原因
指由于建筑物①用途、②使用強(qiáng)度、③設(shè)計(jì)、④結(jié)構(gòu)、⑤裝修、⑥設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。
2.建筑物用途與強(qiáng)度不合理是相對(duì)于其所占用的土地的使用而言的。
（1）導(dǎo)致貶值的原因：
如果出現(xiàn)了建筑物用途及使用強(qiáng)度，與其占用土地的使用不一致的時(shí)候，土地的效用沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，土地的價(jià)值就沒(méi)有得到充分實(shí)現(xiàn)。但是，在資產(chǎn)評(píng)估中，土地使用權(quán)的評(píng)估通常是按其使用用途為依據(jù)進(jìn)行的，對(duì)土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價(jià)值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)的。有時(shí)當(dāng)建筑物的用途、使用強(qiáng)度等與其占用的土地的使用嚴(yán)重沖突的時(shí)候，甚至可能出現(xiàn)建筑物的功能性貶值超過(guò)其考慮了成新率后的重置成本。
（2）關(guān)于建筑物用途及使用強(qiáng)度與其占用土地使用不一致、不協(xié)調(diào)形成的功能性貶值的量的計(jì)算。
從理論上講，相當(dāng)于建筑物所占用土地的現(xiàn)實(shí)用途與其使用之間的價(jià)值差。
（3）例如，繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)的低矮非商業(yè)用建筑物的功能性貶值可能就會(huì)很大，以致于出現(xiàn)建筑物部分的價(jià)值為負(fù)值，即建筑物不僅沒(méi)有價(jià)值，反而由于拆遷還要扣減土地使用權(quán)的一部分價(jià)值。
3.建筑物的設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷導(dǎo)致貶值的原因
將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和限度發(fā)揮其效用。不合理的設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)建筑物面積較大而有效使用面積卻與建筑面積不成比例，從而影響了建筑物的有效利用。
建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例部分所形成的價(jià)值損失，也是建筑物的一種功能性貶值。
4.建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功能的不協(xié)調(diào)，也會(huì)出現(xiàn)“檔次不夠”情況。
這種兩極分化的情況也會(huì)造成建筑物的功能性貶值。尤其是建筑物裝修和設(shè)備“超標(biāo)準(zhǔn)”情況，豪華的裝修以及與建筑物總體功能不協(xié)調(diào)的超一流設(shè)備，在增加建筑物使用價(jià)值不明顯的前提下往往形成建筑物局部功能浪費(fèi)，其部分價(jià)值是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。
五、建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值的分析測(cè)算
1.建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值的產(chǎn)生原因和表現(xiàn)形式。
由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等，從建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值所造成的后果看，最終都會(huì)導(dǎo)致建筑物的收益下降。
六、成本法案例分析
某市××企業(yè)主控建筑
（一）待估物狀況
單層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積1685.04平方米，層高3.5米。1995年12月竣工建成。該樓為鋼筋混凝土基礎(chǔ)，240磚外墻。屋面二氈三油防水層；內(nèi)隔墻為120磚墻，主控室為鋁合金玻璃隔斷，外飾裝修為貼白色瓷磚墻裙，鋁扣板吊頂，通體磚地面；鋁合金門(mén)窗（內(nèi)門(mén)為木門(mén)），一般水電配備，無(wú)采暖。
（二）評(píng)估日期
1998年1月10～20日。
（三）評(píng)估基準(zhǔn)日
1997年12月31日。
（四）評(píng)估目的
改制上市。
（五）評(píng)估方法
采用成本法。
（六）評(píng)估過(guò)程
1.資料準(zhǔn)備和核實(shí)。評(píng)估人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后根據(jù)委托提供的待估建筑物評(píng)估申報(bào)表進(jìn)行核實(shí)。對(duì)申報(bào)表中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)與企業(yè)賬表進(jìn)行核對(duì)，并進(jìn)行合理調(diào)整。
2.現(xiàn)場(chǎng)勘察。評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估申報(bào)表深入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，核對(duì)建筑物名稱、坐落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型、建筑面積等與申報(bào)表是否一致。對(duì)待估建筑物的外型、高度、精度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況及維修使用情況進(jìn)行詳細(xì)觀察和記錄。
3.準(zhǔn)備文件。根據(jù)待估建筑物所處的位置及企業(yè)所屬行業(yè)特點(diǎn)，重點(diǎn)收集評(píng)估所需的各項(xiàng)文件資料包括：
（1）國(guó)資辦[1996]23號(hào)文《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》；
（2）《廣東省建筑工程預(yù)算定額》；
（3）廣東省××市1997年《建筑安裝工程計(jì)費(fèi)程序表》；
（4）××市《建設(shè)工程價(jià)格信息》（1997年第四季度）；
（5）工程竣工結(jié)算造價(jià)資料、施工圖、竣工資料等；
（6）中石化及××市關(guān)于建設(shè)工程前期費(fèi)用文件規(guī)定資料；
（7）XX市現(xiàn)行造價(jià)狀況的調(diào)查資料；
（8）委托方提供的建筑物評(píng)估申報(bào)表；
（9）房屋產(chǎn)權(quán)證明資料。
（七）評(píng)估測(cè)算
1.重置全價(jià)的計(jì)算。
（1）建筑安裝工程費(fèi)（綜合造價(jià)）的計(jì)算。根據(jù)待估建筑物竣工決算資料，考慮到待估建筑物竣工時(shí)間至評(píng)估基準(zhǔn)日間隔較短，故采用預(yù)決算調(diào)整法確定綜合造價(jià)。按照X X市《建設(shè)工程價(jià)格信息》（1997年第四季度）的材料預(yù)算價(jià)格、人工工資及現(xiàn)行的建筑。
1.建筑物的功能性貶值產(chǎn)生的原因
指由于建筑物①用途、②使用強(qiáng)度、③設(shè)計(jì)、④結(jié)構(gòu)、⑤裝修、⑥設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。
2.建筑物用途與強(qiáng)度不合理是相對(duì)于其所占用的土地的使用而言的。
（1）導(dǎo)致貶值的原因：
如果出現(xiàn)了建筑物用途及使用強(qiáng)度，與其占用土地的使用不一致的時(shí)候，土地的效用沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，土地的價(jià)值就沒(méi)有得到充分實(shí)現(xiàn)。但是，在資產(chǎn)評(píng)估中，土地使用權(quán)的評(píng)估通常是按其使用用途為依據(jù)進(jìn)行的，對(duì)土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價(jià)值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)的。有時(shí)當(dāng)建筑物的用途、使用強(qiáng)度等與其占用的土地的使用嚴(yán)重沖突的時(shí)候，甚至可能出現(xiàn)建筑物的功能性貶值超過(guò)其考慮了成新率后的重置成本。
（2）關(guān)于建筑物用途及使用強(qiáng)度與其占用土地使用不一致、不協(xié)調(diào)形成的功能性貶值的量的計(jì)算。
從理論上講，相當(dāng)于建筑物所占用土地的現(xiàn)實(shí)用途與其使用之間的價(jià)值差。
（3）例如，繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)的低矮非商業(yè)用建筑物的功能性貶值可能就會(huì)很大，以致于出現(xiàn)建筑物部分的價(jià)值為負(fù)值，即建筑物不僅沒(méi)有價(jià)值，反而由于拆遷還要扣減土地使用權(quán)的一部分價(jià)值。
3.建筑物的設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷導(dǎo)致貶值的原因
將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和限度發(fā)揮其效用。不合理的設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)建筑物面積較大而有效使用面積卻與建筑面積不成比例，從而影響了建筑物的有效利用。
建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例部分所形成的價(jià)值損失，也是建筑物的一種功能性貶值。
4.建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功能的不協(xié)調(diào)，也會(huì)出現(xiàn)“檔次不夠”情況。
這種兩極分化的情況也會(huì)造成建筑物的功能性貶值。尤其是建筑物裝修和設(shè)備“超標(biāo)準(zhǔn)”情況，豪華的裝修以及與建筑物總體功能不協(xié)調(diào)的超一流設(shè)備，在增加建筑物使用價(jià)值不明顯的前提下往往形成建筑物局部功能浪費(fèi)，其部分價(jià)值是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。
五、建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值的分析測(cè)算
1.建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值的產(chǎn)生原因和表現(xiàn)形式。
由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等，從建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值所造成的后果看，最終都會(huì)導(dǎo)致建筑物的收益下降。
六、成本法案例分析
某市××企業(yè)主控建筑
（一）待估物狀況
單層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積1685.04平方米，層高3.5米。1995年12月竣工建成。該樓為鋼筋混凝土基礎(chǔ)，240磚外墻。屋面二氈三油防水層；內(nèi)隔墻為120磚墻，主控室為鋁合金玻璃隔斷，外飾裝修為貼白色瓷磚墻裙，鋁扣板吊頂，通體磚地面；鋁合金門(mén)窗（內(nèi)門(mén)為木門(mén)），一般水電配備，無(wú)采暖。
（二）評(píng)估日期
1998年1月10～20日。
（三）評(píng)估基準(zhǔn)日
1997年12月31日。
（四）評(píng)估目的
改制上市。
（五）評(píng)估方法
采用成本法。
（六）評(píng)估過(guò)程
1.資料準(zhǔn)備和核實(shí)。評(píng)估人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后根據(jù)委托提供的待估建筑物評(píng)估申報(bào)表進(jìn)行核實(shí)。對(duì)申報(bào)表中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)與企業(yè)賬表進(jìn)行核對(duì)，并進(jìn)行合理調(diào)整。
2.現(xiàn)場(chǎng)勘察。評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估申報(bào)表深入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，核對(duì)建筑物名稱、坐落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型、建筑面積等與申報(bào)表是否一致。對(duì)待估建筑物的外型、高度、精度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況及維修使用情況進(jìn)行詳細(xì)觀察和記錄。
3.準(zhǔn)備文件。根據(jù)待估建筑物所處的位置及企業(yè)所屬行業(yè)特點(diǎn)，重點(diǎn)收集評(píng)估所需的各項(xiàng)文件資料包括：
（1）國(guó)資辦[1996]23號(hào)文《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》；
（2）《廣東省建筑工程預(yù)算定額》；
（3）廣東省××市1997年《建筑安裝工程計(jì)費(fèi)程序表》；
（4）××市《建設(shè)工程價(jià)格信息》（1997年第四季度）；
（5）工程竣工結(jié)算造價(jià)資料、施工圖、竣工資料等；
（6）中石化及××市關(guān)于建設(shè)工程前期費(fèi)用文件規(guī)定資料；
（7）XX市現(xiàn)行造價(jià)狀況的調(diào)查資料；
（8）委托方提供的建筑物評(píng)估申報(bào)表；
（9）房屋產(chǎn)權(quán)證明資料。
（七）評(píng)估測(cè)算
1.重置全價(jià)的計(jì)算。
（1）建筑安裝工程費(fèi)（綜合造價(jià)）的計(jì)算。根據(jù)待估建筑物竣工決算資料，考慮到待估建筑物竣工時(shí)間至評(píng)估基準(zhǔn)日間隔較短，故采用預(yù)決算調(diào)整法確定綜合造價(jià)。按照X X市《建設(shè)工程價(jià)格信息》（1997年第四季度）的材料預(yù)算價(jià)格、人工工資及現(xiàn)行的建筑。