第二章
第一節(jié) 市場法
一、市場法及其適用的前提條件
（一）市場法的含義
市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。
市場法是一種最簡單、有效的方法，是因為評估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價。
（二）市場法應用的前提條件
應用市場法進行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件。
1.需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。
2.參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術參數(shù)等資料是可搜集到的。
有關調(diào)整的指標、技術參數(shù)能否獲取，是決定市場法運用與否的關鍵。
補充：這一條大多數(shù)教材稱之為資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同
（2）參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等
（3）參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能夠過長
注意：補充的內(nèi)容大家可以不掌握。
二、運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式
方式一：直接比較法
一般地說，在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產(chǎn)的評估價值。
方式二：市場成交價格比較法
1.特點：
一項被評估資產(chǎn)需要評估時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)以相類似的資產(chǎn)為參照物，并依其價格再做相應的差異調(diào)整，確定被評估資產(chǎn)價值。
2.參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：
（1）時間因素。
時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)價格的差異。不同的時間條件下，資產(chǎn)價格不同，應特別注意時間因素引致的價格變化。
（2）地域因素。
地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。
（3）功能因素。
功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。
如一座房屋或一臺機器設備，就特定資產(chǎn)實體而言，效能較高，用途廣泛，但購買者未來使用并不需要如此高的效能：反之，購買者也可能有超出特定資產(chǎn)現(xiàn)有條件的要求，因而產(chǎn)生實體功能對價格的影響。一般情況下，功能越高，售價越高，但買主未來若對資產(chǎn)特定效能沒有需求，就不愿意多花錢去購買這項資產(chǎn)，特殊功能的資產(chǎn)對所有者來講并沒有特殊價值。
三、運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析
（一）運用市場法評估資產(chǎn)的程序
運用市場法評估資產(chǎn)時，一般按下列步驟進行：
1.明確評估對象。
2.進行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。
3.分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。
評估人員對收集到的資料，應認真分析驗證其真實可信程度，分析其交易條件和背景，選擇三個或三個以上的可比參照物。
4.把被評估資產(chǎn)與參照物比較。
5.分析調(diào)整差異，做出結論。
一般來說，市場愈活躍，市場法運用的空間越大，評估結論愈準確。
（二）市場法的優(yōu)缺點
1.市場法的優(yōu)點表現(xiàn)在：
（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得。
（2）評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結果易于被各方理解和接受。
2.市場法的缺點表現(xiàn)在：
（1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應用。
（2）不適用于專用機器設備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。
第一節(jié) 市場法
一、市場法及其適用的前提條件
（一）市場法的含義
市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。
市場法是一種最簡單、有效的方法，是因為評估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價。
（二）市場法應用的前提條件
應用市場法進行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件。
1.需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。
2.參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術參數(shù)等資料是可搜集到的。
有關調(diào)整的指標、技術參數(shù)能否獲取，是決定市場法運用與否的關鍵。
補充：這一條大多數(shù)教材稱之為資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同
（2）參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等
（3）參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能夠過長
注意：補充的內(nèi)容大家可以不掌握。
二、運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式
方式一：直接比較法
一般地說，在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產(chǎn)的評估價值。
方式二：市場成交價格比較法
1.特點：
一項被評估資產(chǎn)需要評估時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)以相類似的資產(chǎn)為參照物，并依其價格再做相應的差異調(diào)整，確定被評估資產(chǎn)價值。
2.參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：
（1）時間因素。
時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)價格的差異。不同的時間條件下，資產(chǎn)價格不同，應特別注意時間因素引致的價格變化。
（2）地域因素。
地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。
（3）功能因素。
功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。
如一座房屋或一臺機器設備，就特定資產(chǎn)實體而言，效能較高，用途廣泛，但購買者未來使用并不需要如此高的效能：反之，購買者也可能有超出特定資產(chǎn)現(xiàn)有條件的要求，因而產(chǎn)生實體功能對價格的影響。一般情況下，功能越高，售價越高，但買主未來若對資產(chǎn)特定效能沒有需求，就不愿意多花錢去購買這項資產(chǎn)，特殊功能的資產(chǎn)對所有者來講并沒有特殊價值。
三、運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析
（一）運用市場法評估資產(chǎn)的程序
運用市場法評估資產(chǎn)時，一般按下列步驟進行：
1.明確評估對象。
2.進行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。
3.分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。
評估人員對收集到的資料，應認真分析驗證其真實可信程度，分析其交易條件和背景，選擇三個或三個以上的可比參照物。
4.把被評估資產(chǎn)與參照物比較。
5.分析調(diào)整差異，做出結論。
一般來說，市場愈活躍，市場法運用的空間越大，評估結論愈準確。
（二）市場法的優(yōu)缺點
1.市場法的優(yōu)點表現(xiàn)在：
（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得。
（2）評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結果易于被各方理解和接受。
2.市場法的缺點表現(xiàn)在：
（1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應用。
（2）不適用于專用機器設備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。