第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置
一、土地權(quán)屬的類型
（一）土地所有權(quán)
全民所有制和勞動群眾集體所有制。
（二）劃撥土地使用權(quán)
單獨的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押權(quán)。
劃撥土地使用權(quán)不得單獨租賃。
（三）出讓土地使用權(quán)
商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓。（不允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓）
以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按照出讓合同的約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。
土地使用權(quán)出讓年限按用途分別確定：
1、居住用地70年；
2、工業(yè)用地50年；
3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
5、綜合或者其他用地50年。
（四）集體土地所有權(quán)
二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置（看）
（一）土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定
第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法
一、市場法
（一）市場法及其適用條件
市場法也稱市場比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。
（二）市場法應(yīng)用的步驟與過程
1、 廣泛搜集交易資料，確定比較案例。
選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求：
（1）與待估土地用途應(yīng)相同。
（2）與待估土地交易類型應(yīng)相同。
（3）交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。
（4）與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個別條件要相近。
（5）交易時間與待估土地的股價期日應(yīng)接近或可以進行比較修正。
2、進行交易情況的修正。
（1）有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。
（2）交易時有特別動機，如急于出售或購買。
（3）買方或賣方不了解市場行情。
（4）其他特殊交易情形。
3、進行交易時間的修正。
4、進行區(qū)域因素修正。
5、進行個別因素修正。
6、確定待估土地評估值?？刹捎盟阈g(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。
（三）市場法案例（2006年4月考過計算）
1、地價指數(shù)修正。
2、區(qū)域因素修正系數(shù)。
3、個別因素修正系數(shù)。
4、因素修正及地價計算。
（四）基準地價系數(shù)修正法
基準地價系數(shù)修正法是市場法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當?shù)卣C布的基準地價作為參照物（比較案例），對其各種因素進行系數(shù)修正，求得待估土地評估值的一種方法。
二、收益法
（一）收益法的應(yīng)用形式
土地使用權(quán)評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預測土地未來產(chǎn)生的預期收益，以一定的還原利率將預期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。
（二）土地收益額及其估算
實際收益是指在現(xiàn)狀下實際獲得的收益，實際收益一般來說不能用于評估，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實際收益的影響較大。
客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。
土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括無形收益。
土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。
以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時，通常按下列步驟進行：
1、計算總收入。
2、求取總費用。（此處不包括利息）
3、求取總收益。
4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值＝房屋重置全價－年貶值額×已使用年數(shù)
5、求取土地純收益。
（三）土地還原利率及其估算
土地還原利率實際上是土地投資報酬率。
1、利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。
2、通過完全利率（無風險收益率）加上風險調(diào)整值（風險收益率）的方法求取還原利率。
還原利率＝安全利率＋風險調(diào)整值
3、各種投資及其風險、收益率排序插入法。
（四）土地收益年限及其測算
土地收益年限是指待估土地從評估時點開始，其收益能力延續(xù)的時間長度，通常以年為單位。
土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。
三、成本法
（一）成本法及其適用范圍
成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。
評估值（土地價格）＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益
成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時采用。
同時可在對既無收益有很少有交易情況的公園、學校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評估時采用。
一、土地權(quán)屬的類型
（一）土地所有權(quán)
全民所有制和勞動群眾集體所有制。
（二）劃撥土地使用權(quán)
單獨的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押權(quán)。
劃撥土地使用權(quán)不得單獨租賃。
（三）出讓土地使用權(quán)
商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓。（不允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓）
以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按照出讓合同的約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。
土地使用權(quán)出讓年限按用途分別確定：
1、居住用地70年；
2、工業(yè)用地50年；
3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
5、綜合或者其他用地50年。
（四）集體土地所有權(quán)
二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置（看）
（一）土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定
第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法
一、市場法
（一）市場法及其適用條件
市場法也稱市場比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。
（二）市場法應(yīng)用的步驟與過程
1、 廣泛搜集交易資料，確定比較案例。
選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求：
（1）與待估土地用途應(yīng)相同。
（2）與待估土地交易類型應(yīng)相同。
（3）交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。
（4）與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個別條件要相近。
（5）交易時間與待估土地的股價期日應(yīng)接近或可以進行比較修正。
2、進行交易情況的修正。
（1）有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。
（2）交易時有特別動機，如急于出售或購買。
（3）買方或賣方不了解市場行情。
（4）其他特殊交易情形。
3、進行交易時間的修正。
4、進行區(qū)域因素修正。
5、進行個別因素修正。
6、確定待估土地評估值?？刹捎盟阈g(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。
（三）市場法案例（2006年4月考過計算）
1、地價指數(shù)修正。
2、區(qū)域因素修正系數(shù)。
3、個別因素修正系數(shù)。
4、因素修正及地價計算。
（四）基準地價系數(shù)修正法
基準地價系數(shù)修正法是市場法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當?shù)卣C布的基準地價作為參照物（比較案例），對其各種因素進行系數(shù)修正，求得待估土地評估值的一種方法。
二、收益法
（一）收益法的應(yīng)用形式
土地使用權(quán)評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預測土地未來產(chǎn)生的預期收益，以一定的還原利率將預期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。
（二）土地收益額及其估算
實際收益是指在現(xiàn)狀下實際獲得的收益，實際收益一般來說不能用于評估，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實際收益的影響較大。
客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。
土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括無形收益。
土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。
以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時，通常按下列步驟進行：
1、計算總收入。
2、求取總費用。（此處不包括利息）
3、求取總收益。
4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值＝房屋重置全價－年貶值額×已使用年數(shù)
5、求取土地純收益。
（三）土地還原利率及其估算
土地還原利率實際上是土地投資報酬率。
1、利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。
2、通過完全利率（無風險收益率）加上風險調(diào)整值（風險收益率）的方法求取還原利率。
還原利率＝安全利率＋風險調(diào)整值
3、各種投資及其風險、收益率排序插入法。
（四）土地收益年限及其測算
土地收益年限是指待估土地從評估時點開始，其收益能力延續(xù)的時間長度，通常以年為單位。
土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。
三、成本法
（一）成本法及其適用范圍
成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。
評估值（土地價格）＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益
成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時采用。
同時可在對既無收益有很少有交易情況的公園、學校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評估時采用。