一、注意事項(xiàng)
1.申論考試是對應(yīng)考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達(dá)能力的測試。
2.作答參考時(shí)限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。
3.仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”依次作答。
二、資料
1.2007年3月29日，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠在“2007年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢報(bào)告會”上表示，今年房地產(chǎn)調(diào)控將側(cè)重于結(jié)構(gòu)性調(diào)整，增加有效供給，同時(shí)在保障低收入人群住房制度方面會有進(jìn)展。
在回顧去年房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，沈建忠指出，住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)的調(diào)整已經(jīng)有了一個(gè)好的開端，普通住宅投資的比重在上升，大戶型的問題也在緩慢好轉(zhuǎn)。但他同時(shí)表示，目前全國90平米以下住房僅占34％，結(jié)構(gòu)性問題依然嚴(yán)重。
對于敏感的房價(jià)問題，沈建忠表示，調(diào)控后房價(jià)漲幅已經(jīng)是在比較低的區(qū)間，而且是平緩的區(qū)間。但是，房價(jià)漲幅回落基礎(chǔ)不穩(wěn)固，特別是一些中心城市，房價(jià)上漲的壓力仍然較大。另外，還存在部分地區(qū)保障制度不到位、房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)行為突出，以及有些實(shí)施細(xì)則執(zhí)行情況不好等問題。
沈建忠表示，今年政府和社會對房地產(chǎn)調(diào)控仍將保持持續(xù)關(guān)注，過去調(diào)控效果不太明顯的一些方面，今年可能會有一些比較大的改觀，諸如住宅結(jié)構(gòu)、中小套型供應(yīng)，特別是面向自住的政策性、保障性住房供應(yīng)可能會有較大幅度的提高。
他表示，目前中國房地產(chǎn)市場仍處于高度敏感期，在對房地產(chǎn)的調(diào)控方面仍然會從土地、財(cái)稅和金融政策三方面人手。他說：“今年在房地產(chǎn)稅收方面重點(diǎn)或?qū)⒓訌?qiáng)（對房地產(chǎn)調(diào)控的）支持力度，在這個(gè)基礎(chǔ)上，目前議論較多的持有環(huán)節(jié)征稅等問題將得到推進(jìn)。”
2.2007年4月2日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長宋春華建議，政策性商品房平均面積控制在70平方米；廉租房平均面積控制在50平方米左右。他還建議，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房制度創(chuàng)新，其所含有的保障性功能向廉租房轉(zhuǎn)移。
宋春華提出，政策性商品房面積可根據(jù)地區(qū)、人口和住房類型的差異在61到80平方米之間波動；普通商品房平均面積控制在90平方米，也可以在8l到100平方米之間波動。
宋春華認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)適用房在供應(yīng)對象、準(zhǔn)入條件、住房標(biāo)準(zhǔn)、再上市以及交易以后增值的收益怎么分配等方面還存在實(shí)際操作問題，有些政策不是很清楚。他建議，在公共財(cái)力有限的情況下，應(yīng)該優(yōu)先保證廉租房的供應(yīng)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房不僅有保障性質(zhì)，也有改善性質(zhì)。同時(shí)，將經(jīng)濟(jì)適用房里的“保障”功能向廉租房靠攏，適當(dāng)擴(kuò)大廉租房的范圍：“改善”功能可以歸到中小戶型住房。
3.過去幾年，各地建筑材料價(jià)格都出現(xiàn)了上漲的情況，裝飾裝修用材料的價(jià)格上漲均超過了10％。根據(jù)房地產(chǎn)的一般預(yù)算經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，基礎(chǔ)建筑材料就占整個(gè)建筑成本的70％左右。比如，某樓盤建筑成本為2500元／平方米，那么建筑材料成本就幾乎接近2000元平方米。而建材價(jià)格上漲了20％，除開建筑行業(yè)大批量采購的價(jià)格優(yōu)惠大約5％，建筑成本就可能增加12％，這個(gè)幅度如果反饋到房價(jià)中，變化是很大的。
建材漲價(jià)、嚴(yán)重影響了各地房產(chǎn)開發(fā)速度，其中對于中小發(fā)展商來說，受傷最深。目前很多中小樓盤的開發(fā)商和建筑商之間的合約都是要求建筑商以一定價(jià)錢包工包料的，建材上漲幅度如此之高，如果按照原來的開發(fā)速度，建筑商的利潤無疑將被大大削弱。建材價(jià)格上漲引起建筑成本上升，勢必導(dǎo)致房價(jià)呈上升趨勢。
4.2005年以來，中央出臺一系列平抑房價(jià)的政策，可以用十二道金牌來形容，相隔時(shí)間越來越短，措施一次比一次嚴(yán)厲，央行2005年3月16日宣布上調(diào)商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率并要求上調(diào)個(gè)人房貸首付款比例的調(diào)控措施。2005年5月11日，中央七部門聯(lián)手出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（以下簡稱《意見》）。
這份被稱為“政策組合拳”的《意見》，出自建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會七個(gè)部委。這也是中央各部門第一次對房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)手調(diào)控。
央行宣布上調(diào)商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率并要求上調(diào)個(gè)人房貸首付款比例的調(diào)控措施后，有不少人表現(xiàn)出對政策出臺的憤怒與不滿。社會學(xué)者易憲容在分析這種情況時(shí)指出，其中有既得利益集團(tuán)在借民眾的誤解來要挾政府的因素。
人民網(wǎng)發(fā)表《地產(chǎn)寡頭走向霍多爾科夫斯基？》一文，其中講到，在房地產(chǎn)調(diào)控中，社會被整體挾持。該文說，與其說房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國社會的支柱產(chǎn)業(yè)，不如說已經(jīng)成為中國社會的“挾持者”，因?yàn)樽》咳巳诵枰?，不可缺少。地方政府的GDP貢獻(xiàn)，在普通百姓無法面對的房價(jià)面前，卻過多地倚仗于房地產(chǎn)，一些中低收入者20年乃至30年人生的大部分收入，被住房按揭還款套??；銀行在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、乃至按揭回收這個(gè)漫長的時(shí)間內(nèi)，承擔(dān)了嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。與之相對應(yīng)的是，房地產(chǎn)寡頭們通過不斷推高房價(jià)，力圖在最短時(shí)間內(nèi)使其利益得到保證，而政府必須面對房地產(chǎn)崩潰時(shí)的動蕩風(fēng)險(xiǎn)。眼見著房價(jià)搖搖欲墜，這些出手闊綽的老板們突然變得體恤民情起來，異口同聲地指責(zé)政府調(diào)控房價(jià)最終只會傷害中低收入階層，不僅“讓窮人買不起房子”，還會讓工薪階層現(xiàn)有的房子大幅貶值，家庭資產(chǎn)急劇縮水。正是在這樣的背景下，工薪階層被房地產(chǎn)大鱷綁上了房價(jià)博弈的戰(zhàn)車。
該文指出，所有的論調(diào)都可以歸到同一個(gè)目標(biāo)，那就是阻止更多的后續(xù)調(diào)控政策出臺，拼命保住自己辛苦吹大的房地產(chǎn)泡沫。
5.據(jù)《北京晚報(bào)》2006年1月28日報(bào)道，北京市國土局新聞發(fā)言人張維副局長介紹說，2005年該市土地計(jì)劃進(jìn)行了結(jié)構(gòu)調(diào)整，調(diào)整后的基礎(chǔ)設(shè)施、公益建筑以及經(jīng)濟(jì)適用房用地大幅增加，而商品房土地供應(yīng)由計(jì)劃的1750公頃下降到900余公頃。針對部分開發(fā)商“供地緊張必然引起房價(jià)上漲”的論調(diào)，張維表示，商品房土地供應(yīng)計(jì)劃雖然減少了，但能夠形成有效供應(yīng)的住宅用地仍然在2000公頃左右，與上一年持平。他進(jìn)一步解釋說：“2004年8月31日大限前，大約有1300公頃土地提前投放到市場，這些土地會在2005年形成供應(yīng)，考慮到市場的接受能力，對去年商品房供地計(jì)劃作出了適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后，商品房供地雖然減少了近一半，但是市場總的供應(yīng)量并沒有減少。”張維指出，減少商品房土地供應(yīng)量也是為更好地促進(jìn)目前存量土地的利用，“新的商品房供地減少，開發(fā)商才會將目標(biāo)轉(zhuǎn)向存量土地上，從而有效促進(jìn)存量土地的利用”。據(jù)介紹，目前北京市存量土地規(guī)模大約在4000公頃左右，完全可以滿足一到兩年的建設(shè)使用。
針對住宅土地供應(yīng)，張維說：“2005年共有111個(gè)項(xiàng)目共5400公頃的土地由開發(fā)商進(jìn)行一級開發(fā)，隨著這部分土地開發(fā)的陸續(xù)完成，2006、2007兩年土地供應(yīng)應(yīng)該說很充足。因此，購房人不必?fù)?dān)心住宅土地供應(yīng)不足而引起房價(jià)上漲。”
6.北京市2006年將重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，制定并落實(shí)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)政策，主要滿足大量中低收人家庭住房需要。
2006年北京市計(jì)劃竣工經(jīng)濟(jì)適用住房200萬平方米，該市建委負(fù)責(zé)人介紹說，2006年市建委還將繼續(xù)完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，主要體現(xiàn)政府對部分中低收入家庭、特別是拆遷居民等特殊群體的保障性供應(yīng)，嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象、面積標(biāo)準(zhǔn)和再上市交易；同時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房比例；加快建立住宅發(fā)展與保障體系，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，制定并落實(shí)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)政策，以滿足中低收入家庭的住房需要。
1.申論考試是對應(yīng)考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達(dá)能力的測試。
2.作答參考時(shí)限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。
3.仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”依次作答。
二、資料
1.2007年3月29日，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠在“2007年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢報(bào)告會”上表示，今年房地產(chǎn)調(diào)控將側(cè)重于結(jié)構(gòu)性調(diào)整，增加有效供給，同時(shí)在保障低收入人群住房制度方面會有進(jìn)展。
在回顧去年房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，沈建忠指出，住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)的調(diào)整已經(jīng)有了一個(gè)好的開端，普通住宅投資的比重在上升，大戶型的問題也在緩慢好轉(zhuǎn)。但他同時(shí)表示，目前全國90平米以下住房僅占34％，結(jié)構(gòu)性問題依然嚴(yán)重。
對于敏感的房價(jià)問題，沈建忠表示，調(diào)控后房價(jià)漲幅已經(jīng)是在比較低的區(qū)間，而且是平緩的區(qū)間。但是，房價(jià)漲幅回落基礎(chǔ)不穩(wěn)固，特別是一些中心城市，房價(jià)上漲的壓力仍然較大。另外，還存在部分地區(qū)保障制度不到位、房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)行為突出，以及有些實(shí)施細(xì)則執(zhí)行情況不好等問題。
沈建忠表示，今年政府和社會對房地產(chǎn)調(diào)控仍將保持持續(xù)關(guān)注，過去調(diào)控效果不太明顯的一些方面，今年可能會有一些比較大的改觀，諸如住宅結(jié)構(gòu)、中小套型供應(yīng)，特別是面向自住的政策性、保障性住房供應(yīng)可能會有較大幅度的提高。
他表示，目前中國房地產(chǎn)市場仍處于高度敏感期，在對房地產(chǎn)的調(diào)控方面仍然會從土地、財(cái)稅和金融政策三方面人手。他說：“今年在房地產(chǎn)稅收方面重點(diǎn)或?qū)⒓訌?qiáng)（對房地產(chǎn)調(diào)控的）支持力度，在這個(gè)基礎(chǔ)上，目前議論較多的持有環(huán)節(jié)征稅等問題將得到推進(jìn)。”
2.2007年4月2日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長宋春華建議，政策性商品房平均面積控制在70平方米；廉租房平均面積控制在50平方米左右。他還建議，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房制度創(chuàng)新，其所含有的保障性功能向廉租房轉(zhuǎn)移。
宋春華提出，政策性商品房面積可根據(jù)地區(qū)、人口和住房類型的差異在61到80平方米之間波動；普通商品房平均面積控制在90平方米，也可以在8l到100平方米之間波動。
宋春華認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)適用房在供應(yīng)對象、準(zhǔn)入條件、住房標(biāo)準(zhǔn)、再上市以及交易以后增值的收益怎么分配等方面還存在實(shí)際操作問題，有些政策不是很清楚。他建議，在公共財(cái)力有限的情況下，應(yīng)該優(yōu)先保證廉租房的供應(yīng)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房不僅有保障性質(zhì)，也有改善性質(zhì)。同時(shí)，將經(jīng)濟(jì)適用房里的“保障”功能向廉租房靠攏，適當(dāng)擴(kuò)大廉租房的范圍：“改善”功能可以歸到中小戶型住房。
3.過去幾年，各地建筑材料價(jià)格都出現(xiàn)了上漲的情況，裝飾裝修用材料的價(jià)格上漲均超過了10％。根據(jù)房地產(chǎn)的一般預(yù)算經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，基礎(chǔ)建筑材料就占整個(gè)建筑成本的70％左右。比如，某樓盤建筑成本為2500元／平方米，那么建筑材料成本就幾乎接近2000元平方米。而建材價(jià)格上漲了20％，除開建筑行業(yè)大批量采購的價(jià)格優(yōu)惠大約5％，建筑成本就可能增加12％，這個(gè)幅度如果反饋到房價(jià)中，變化是很大的。
建材漲價(jià)、嚴(yán)重影響了各地房產(chǎn)開發(fā)速度，其中對于中小發(fā)展商來說，受傷最深。目前很多中小樓盤的開發(fā)商和建筑商之間的合約都是要求建筑商以一定價(jià)錢包工包料的，建材上漲幅度如此之高，如果按照原來的開發(fā)速度，建筑商的利潤無疑將被大大削弱。建材價(jià)格上漲引起建筑成本上升，勢必導(dǎo)致房價(jià)呈上升趨勢。
4.2005年以來，中央出臺一系列平抑房價(jià)的政策，可以用十二道金牌來形容，相隔時(shí)間越來越短，措施一次比一次嚴(yán)厲，央行2005年3月16日宣布上調(diào)商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率并要求上調(diào)個(gè)人房貸首付款比例的調(diào)控措施。2005年5月11日，中央七部門聯(lián)手出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（以下簡稱《意見》）。
這份被稱為“政策組合拳”的《意見》，出自建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會七個(gè)部委。這也是中央各部門第一次對房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)手調(diào)控。
央行宣布上調(diào)商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率并要求上調(diào)個(gè)人房貸首付款比例的調(diào)控措施后，有不少人表現(xiàn)出對政策出臺的憤怒與不滿。社會學(xué)者易憲容在分析這種情況時(shí)指出，其中有既得利益集團(tuán)在借民眾的誤解來要挾政府的因素。
人民網(wǎng)發(fā)表《地產(chǎn)寡頭走向霍多爾科夫斯基？》一文，其中講到，在房地產(chǎn)調(diào)控中，社會被整體挾持。該文說，與其說房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國社會的支柱產(chǎn)業(yè)，不如說已經(jīng)成為中國社會的“挾持者”，因?yàn)樽》咳巳诵枰?，不可缺少。地方政府的GDP貢獻(xiàn)，在普通百姓無法面對的房價(jià)面前，卻過多地倚仗于房地產(chǎn)，一些中低收入者20年乃至30年人生的大部分收入，被住房按揭還款套??；銀行在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、乃至按揭回收這個(gè)漫長的時(shí)間內(nèi)，承擔(dān)了嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。與之相對應(yīng)的是，房地產(chǎn)寡頭們通過不斷推高房價(jià)，力圖在最短時(shí)間內(nèi)使其利益得到保證，而政府必須面對房地產(chǎn)崩潰時(shí)的動蕩風(fēng)險(xiǎn)。眼見著房價(jià)搖搖欲墜，這些出手闊綽的老板們突然變得體恤民情起來，異口同聲地指責(zé)政府調(diào)控房價(jià)最終只會傷害中低收入階層，不僅“讓窮人買不起房子”，還會讓工薪階層現(xiàn)有的房子大幅貶值，家庭資產(chǎn)急劇縮水。正是在這樣的背景下，工薪階層被房地產(chǎn)大鱷綁上了房價(jià)博弈的戰(zhàn)車。
該文指出，所有的論調(diào)都可以歸到同一個(gè)目標(biāo)，那就是阻止更多的后續(xù)調(diào)控政策出臺，拼命保住自己辛苦吹大的房地產(chǎn)泡沫。
5.據(jù)《北京晚報(bào)》2006年1月28日報(bào)道，北京市國土局新聞發(fā)言人張維副局長介紹說，2005年該市土地計(jì)劃進(jìn)行了結(jié)構(gòu)調(diào)整，調(diào)整后的基礎(chǔ)設(shè)施、公益建筑以及經(jīng)濟(jì)適用房用地大幅增加，而商品房土地供應(yīng)由計(jì)劃的1750公頃下降到900余公頃。針對部分開發(fā)商“供地緊張必然引起房價(jià)上漲”的論調(diào)，張維表示，商品房土地供應(yīng)計(jì)劃雖然減少了，但能夠形成有效供應(yīng)的住宅用地仍然在2000公頃左右，與上一年持平。他進(jìn)一步解釋說：“2004年8月31日大限前，大約有1300公頃土地提前投放到市場，這些土地會在2005年形成供應(yīng)，考慮到市場的接受能力，對去年商品房供地計(jì)劃作出了適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后，商品房供地雖然減少了近一半，但是市場總的供應(yīng)量并沒有減少。”張維指出，減少商品房土地供應(yīng)量也是為更好地促進(jìn)目前存量土地的利用，“新的商品房供地減少，開發(fā)商才會將目標(biāo)轉(zhuǎn)向存量土地上，從而有效促進(jìn)存量土地的利用”。據(jù)介紹，目前北京市存量土地規(guī)模大約在4000公頃左右，完全可以滿足一到兩年的建設(shè)使用。
針對住宅土地供應(yīng)，張維說：“2005年共有111個(gè)項(xiàng)目共5400公頃的土地由開發(fā)商進(jìn)行一級開發(fā)，隨著這部分土地開發(fā)的陸續(xù)完成，2006、2007兩年土地供應(yīng)應(yīng)該說很充足。因此，購房人不必?fù)?dān)心住宅土地供應(yīng)不足而引起房價(jià)上漲。”
6.北京市2006年將重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，制定并落實(shí)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)政策，主要滿足大量中低收人家庭住房需要。
2006年北京市計(jì)劃竣工經(jīng)濟(jì)適用住房200萬平方米，該市建委負(fù)責(zé)人介紹說，2006年市建委還將繼續(xù)完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，主要體現(xiàn)政府對部分中低收入家庭、特別是拆遷居民等特殊群體的保障性供應(yīng)，嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象、面積標(biāo)準(zhǔn)和再上市交易；同時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房比例；加快建立住宅發(fā)展與保障體系，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，制定并落實(shí)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)政策，以滿足中低收入家庭的住房需要。