一、更正登記的適用范圍
更正登記適用的前提，是登記簿上所記載的權(quán)利狀態(tài)與事實狀態(tài)不符，即出現(xiàn)了“不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤”。因此，對“登記錯誤”的界定是適用更正登記的關(guān)鍵。我國物權(quán)法并無“登記錯誤”的說明，只是在第二十一條第二款規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！辈榱⒎ü賳T的解釋，該條只是從“登記錯誤發(fā)生的兩個主要原因”方面確定賠償責任的承擔者。[①]然登記錯誤是責任承擔的前提，事關(guān)不動產(chǎn)登記的真實權(quán)利人的權(quán)利的喪失，有必要予以厘清。
關(guān)于何謂錯誤登記，有三種理解：
1、廣義說。該說認為，所謂“錯誤登記”，是指登記簿上所記載的事項與原始事實狀態(tài)不符的現(xiàn)象，這種不一致既可基于有效的登記原因，也可基于登記原因行為的瑕疵，還可因有效登記完畢后的一些嗣后的原因（例如，繼承、合并或法院的判決等）所致。德國民法典采納了該種觀點。
2、狹義說。該說認為所謂“錯誤登記”，是指基于有效的登記原因而為的登記，因登記柴錯誤或者遺漏所致的登記簿上的內(nèi)容與登記原因證明文件所記載的內(nèi)容不符。而對因登記原因行為的瑕疵以及有效登記完畢后的事由導(dǎo)致的登記簿狀態(tài)與真實權(quán)利關(guān)系不符合的情形則屬于涂銷登記的范圍。該說為日本、我國臺灣地區(qū)所采納。
3、折中說。該說所謂的“錯誤登記”，不僅包括上述狹義的錯誤登記，同時也包括了因登記原因瑕疵導(dǎo)致的錯誤登記。但不包括因嗣后原因?qū)е碌牡怯洸居涊d與現(xiàn)實權(quán)利狀態(tài)不一致的情況。瑞士采此立法例。
參考上述三種立法例，我贊同折中說的觀點。因為：
首先，狹義說不適當?shù)乜s小了錯誤登記的范圍，將因登記原因瑕疵導(dǎo)致的不正確登記排除在錯誤登記之外。事實上，這種情況與因申請登記過程中的原因?qū)е碌腻e誤登記一樣，都是均已構(gòu)成對物權(quán)公示原則和不動產(chǎn)交易安全的妨害，二者并無本質(zhì)上的區(qū)別，自應(yīng)歸于一類。
其次，廣義說不適當?shù)財U大了錯誤登記的范圍。錯誤登記即指登記簿記載的權(quán)利事項與真實的權(quán)利事項不相符的情形，這會對真正權(quán)利人的物權(quán)造成妨害。而在因嗣后原因?qū)е碌牡怯洸镜挠涊d與現(xiàn)實權(quán)利狀態(tài)不一致的情形，登記簿的初始記載并無錯誤，只是嗣后真實權(quán)利發(fā)生的變動沒有在登記簿中顯示，如因繼承、行政征收、法院判決等原因發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動，對此類情況可通過變更登記予以調(diào)整，不能認為是“錯誤”。[②]
二、我國物權(quán)法中的更正登記
（一）更正登記的界定
所謂更正登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)人或登記機關(guān)發(fā)現(xiàn)登記的錯誤而進行的予以更正的登記。更正登記屬于本登記，具有確定的、終局的效力。更正登記是徹底地終止現(xiàn)時登記權(quán)利的正確性推定效力，徹底地排除第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿對現(xiàn)時登記權(quán)利的取得。因此，更正登記是對原登記權(quán)利的涂銷登記，同時也是對真正權(quán)利的初始登記。[③]
更正登記欲要消除登記錯誤，其必須在既有錯誤登記發(fā)生公信力之前完成，更正登記的效力才能溯及原始登記之時。否則的話，在第三人善意取得不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利之后再更正，而第三人又不同意，第三人原所取得的權(quán)利將不受影響，也就是說，更正登記不得對抗更正登記完成之前的善意交易人。
（二）更正登記的程序
更正登記的程序有兩種，一是依申請的更正登記，二是依職權(quán)的更正登記。我國物權(quán)法第十九條只是原則性地規(guī)定了依申請的更正登記，未規(guī)定依職權(quán)的更正登記，對于更正登記的具體程序也未作明確規(guī)定，因此，有必要具體分析一下。
1、依申請的更正登記
依申請的更正登記，是指經(jīng)權(quán)利人或者利害關(guān)系人申請而啟動的更正登記。依申請的更正登記是建立在更正請求權(quán)基礎(chǔ)上的。所謂更正請求權(quán)是指在登記錯誤時，因此而受損害者請求因此而受益的當事人向登記機關(guān)表示同意更正登記的權(quán)利制度。更正請求權(quán)行使的結(jié)果有兩種，第一，義務(wù)人同意協(xié)助請求權(quán)人申請辦理更正登記，即雙方當事人共同向登記機關(guān)提出更正登記的申請。對此，我國物權(quán)法作了規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人申請更正登記，不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正?！钡诙x務(wù)人不同意協(xié)助申請辦理更正登記。對此，有兩種解決方案：其一，請求權(quán)人持登記確有錯誤的證據(jù)，單方向登記機關(guān)申請更正登記。我國物權(quán)法規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正?！辈贿^，對這里的“登記錯誤”應(yīng)做限縮解釋，即僅限于登記的標示事項存在錯誤，而對于登記權(quán)利存在的錯誤情形仍應(yīng)由權(quán)利人或利害關(guān)系人取得法院或仲裁機構(gòu)的裁判后才能予以更正登記。[④]其二，請求權(quán)人通過司法途徑實現(xiàn)更正登記。我國物權(quán)法規(guī)定的是，在不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的情況下，請求權(quán)人可向登記機關(guān)提出異議登記。在登記機關(guān)予以異議登記之日起15日內(nèi)，請求權(quán)人得提起訴訟。若請求權(quán)人的主張得到法院支持，可持判決單方啟動更正登記程序。
2、依職權(quán)的更正登記
基于國家對不動產(chǎn)登記管理的需要，在出現(xiàn)登記錯誤時，登記機關(guān)有義務(wù)主動進行更正。對依職權(quán)的更正登記，我國物權(quán)法未作規(guī)定。不過，《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》都規(guī)定了登記機關(guān)逕為更正登記的情形，這對以后的不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一立法頗有借鑒價值。
《房屋登記辦法》第七十五條第一款規(guī)定，“房屋登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)當書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構(gòu)可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。”第二款規(guī)定，“對于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯誤，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當暫緩辦理?！?BR> 《土地登記辦法》第五十八條第一款規(guī)定，“國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應(yīng)當報經(jīng)人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經(jīng)人民政府批準并公告后，原土地權(quán)利證書廢止?！?BR> 從這兩條規(guī)定來看，主動更正登記的適用情形仍然不受登記錯誤發(fā)生原因的限制，具有極大的操作慣性，但另一方面登記機關(guān)的觀念也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，尊重當事人自治，倡導(dǎo)當事人的程序參與價值。“登記機關(guān)有權(quán)主動啟動更正登記程序，但該程序是否可以順利進行，還要由當事人參與決定，一旦當事人在規(guī)定期限內(nèi)向登記機關(guān)提出了阻止更正登記進行的正當理由，則更正登記程序就不能完全按照登記機關(guān)的意志來完成，這樣就可以完善更正登記的信息基礎(chǔ)，也更容易使當事人信服。”[⑤]
注釋
[①]參見全國人大常委會法制工作委員會民法室編：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文說明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京大學(xué)出版社2007年版，第49頁。
[②]參見柴振國、田邵華《論不動產(chǎn)登記機關(guān)錯誤登記的賠償責任》，載《安徽大學(xué)法律評論》2007年第1輯，第12-13頁。
[③]參見孫憲忠《中國物權(quán)法原理》，法律出版社2004年版，第235頁。
[④]參見李昊《物權(quán)法背景下的不動產(chǎn)登記法—兼及公法與私法、實體法與程序法的分野》，載《清華法律評論》第一卷第一輯，第74頁。
[⑤]常鵬翱《也論不動產(chǎn)登記錯誤的法律救濟》，載《法律科學(xué)》（西北政法學(xué)院學(xué)報），2006年第5期。（山東省棗莊市中級人民法院·張昌民）
更正登記適用的前提，是登記簿上所記載的權(quán)利狀態(tài)與事實狀態(tài)不符，即出現(xiàn)了“不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤”。因此，對“登記錯誤”的界定是適用更正登記的關(guān)鍵。我國物權(quán)法并無“登記錯誤”的說明，只是在第二十一條第二款規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！辈榱⒎ü賳T的解釋，該條只是從“登記錯誤發(fā)生的兩個主要原因”方面確定賠償責任的承擔者。[①]然登記錯誤是責任承擔的前提，事關(guān)不動產(chǎn)登記的真實權(quán)利人的權(quán)利的喪失，有必要予以厘清。
關(guān)于何謂錯誤登記，有三種理解：
1、廣義說。該說認為，所謂“錯誤登記”，是指登記簿上所記載的事項與原始事實狀態(tài)不符的現(xiàn)象，這種不一致既可基于有效的登記原因，也可基于登記原因行為的瑕疵，還可因有效登記完畢后的一些嗣后的原因（例如，繼承、合并或法院的判決等）所致。德國民法典采納了該種觀點。
2、狹義說。該說認為所謂“錯誤登記”，是指基于有效的登記原因而為的登記，因登記柴錯誤或者遺漏所致的登記簿上的內(nèi)容與登記原因證明文件所記載的內(nèi)容不符。而對因登記原因行為的瑕疵以及有效登記完畢后的事由導(dǎo)致的登記簿狀態(tài)與真實權(quán)利關(guān)系不符合的情形則屬于涂銷登記的范圍。該說為日本、我國臺灣地區(qū)所采納。
3、折中說。該說所謂的“錯誤登記”，不僅包括上述狹義的錯誤登記，同時也包括了因登記原因瑕疵導(dǎo)致的錯誤登記。但不包括因嗣后原因?qū)е碌牡怯洸居涊d與現(xiàn)實權(quán)利狀態(tài)不一致的情況。瑞士采此立法例。
參考上述三種立法例，我贊同折中說的觀點。因為：
首先，狹義說不適當?shù)乜s小了錯誤登記的范圍，將因登記原因瑕疵導(dǎo)致的不正確登記排除在錯誤登記之外。事實上，這種情況與因申請登記過程中的原因?qū)е碌腻e誤登記一樣，都是均已構(gòu)成對物權(quán)公示原則和不動產(chǎn)交易安全的妨害，二者并無本質(zhì)上的區(qū)別，自應(yīng)歸于一類。
其次，廣義說不適當?shù)財U大了錯誤登記的范圍。錯誤登記即指登記簿記載的權(quán)利事項與真實的權(quán)利事項不相符的情形，這會對真正權(quán)利人的物權(quán)造成妨害。而在因嗣后原因?qū)е碌牡怯洸镜挠涊d與現(xiàn)實權(quán)利狀態(tài)不一致的情形，登記簿的初始記載并無錯誤，只是嗣后真實權(quán)利發(fā)生的變動沒有在登記簿中顯示，如因繼承、行政征收、法院判決等原因發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動，對此類情況可通過變更登記予以調(diào)整，不能認為是“錯誤”。[②]
二、我國物權(quán)法中的更正登記
（一）更正登記的界定
所謂更正登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)人或登記機關(guān)發(fā)現(xiàn)登記的錯誤而進行的予以更正的登記。更正登記屬于本登記，具有確定的、終局的效力。更正登記是徹底地終止現(xiàn)時登記權(quán)利的正確性推定效力，徹底地排除第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿對現(xiàn)時登記權(quán)利的取得。因此，更正登記是對原登記權(quán)利的涂銷登記，同時也是對真正權(quán)利的初始登記。[③]
更正登記欲要消除登記錯誤，其必須在既有錯誤登記發(fā)生公信力之前完成，更正登記的效力才能溯及原始登記之時。否則的話，在第三人善意取得不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利之后再更正，而第三人又不同意，第三人原所取得的權(quán)利將不受影響，也就是說，更正登記不得對抗更正登記完成之前的善意交易人。
（二）更正登記的程序
更正登記的程序有兩種，一是依申請的更正登記，二是依職權(quán)的更正登記。我國物權(quán)法第十九條只是原則性地規(guī)定了依申請的更正登記，未規(guī)定依職權(quán)的更正登記，對于更正登記的具體程序也未作明確規(guī)定，因此，有必要具體分析一下。
1、依申請的更正登記
依申請的更正登記，是指經(jīng)權(quán)利人或者利害關(guān)系人申請而啟動的更正登記。依申請的更正登記是建立在更正請求權(quán)基礎(chǔ)上的。所謂更正請求權(quán)是指在登記錯誤時，因此而受損害者請求因此而受益的當事人向登記機關(guān)表示同意更正登記的權(quán)利制度。更正請求權(quán)行使的結(jié)果有兩種，第一，義務(wù)人同意協(xié)助請求權(quán)人申請辦理更正登記，即雙方當事人共同向登記機關(guān)提出更正登記的申請。對此，我國物權(quán)法作了規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人申請更正登記，不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正?！钡诙x務(wù)人不同意協(xié)助申請辦理更正登記。對此，有兩種解決方案：其一，請求權(quán)人持登記確有錯誤的證據(jù)，單方向登記機關(guān)申請更正登記。我國物權(quán)法規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正?！辈贿^，對這里的“登記錯誤”應(yīng)做限縮解釋，即僅限于登記的標示事項存在錯誤，而對于登記權(quán)利存在的錯誤情形仍應(yīng)由權(quán)利人或利害關(guān)系人取得法院或仲裁機構(gòu)的裁判后才能予以更正登記。[④]其二，請求權(quán)人通過司法途徑實現(xiàn)更正登記。我國物權(quán)法規(guī)定的是，在不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的情況下，請求權(quán)人可向登記機關(guān)提出異議登記。在登記機關(guān)予以異議登記之日起15日內(nèi)，請求權(quán)人得提起訴訟。若請求權(quán)人的主張得到法院支持，可持判決單方啟動更正登記程序。
2、依職權(quán)的更正登記
基于國家對不動產(chǎn)登記管理的需要，在出現(xiàn)登記錯誤時，登記機關(guān)有義務(wù)主動進行更正。對依職權(quán)的更正登記，我國物權(quán)法未作規(guī)定。不過，《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》都規(guī)定了登記機關(guān)逕為更正登記的情形，這對以后的不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一立法頗有借鑒價值。
《房屋登記辦法》第七十五條第一款規(guī)定，“房屋登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)當書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構(gòu)可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。”第二款規(guī)定，“對于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯誤，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當暫緩辦理?！?BR> 《土地登記辦法》第五十八條第一款規(guī)定，“國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應(yīng)當報經(jīng)人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經(jīng)人民政府批準并公告后，原土地權(quán)利證書廢止?！?BR> 從這兩條規(guī)定來看，主動更正登記的適用情形仍然不受登記錯誤發(fā)生原因的限制，具有極大的操作慣性，但另一方面登記機關(guān)的觀念也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，尊重當事人自治，倡導(dǎo)當事人的程序參與價值。“登記機關(guān)有權(quán)主動啟動更正登記程序，但該程序是否可以順利進行，還要由當事人參與決定，一旦當事人在規(guī)定期限內(nèi)向登記機關(guān)提出了阻止更正登記進行的正當理由，則更正登記程序就不能完全按照登記機關(guān)的意志來完成，這樣就可以完善更正登記的信息基礎(chǔ)，也更容易使當事人信服。”[⑤]
注釋
[①]參見全國人大常委會法制工作委員會民法室編：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文說明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京大學(xué)出版社2007年版，第49頁。
[②]參見柴振國、田邵華《論不動產(chǎn)登記機關(guān)錯誤登記的賠償責任》，載《安徽大學(xué)法律評論》2007年第1輯，第12-13頁。
[③]參見孫憲忠《中國物權(quán)法原理》，法律出版社2004年版，第235頁。
[④]參見李昊《物權(quán)法背景下的不動產(chǎn)登記法—兼及公法與私法、實體法與程序法的分野》，載《清華法律評論》第一卷第一輯，第74頁。
[⑤]常鵬翱《也論不動產(chǎn)登記錯誤的法律救濟》，載《法律科學(xué)》（西北政法學(xué)院學(xué)報），2006年第5期。（山東省棗莊市中級人民法院·張昌民）