第五章 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)
第一節(jié) 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)概述
一、房地產(chǎn)業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類(lèi) 區(qū)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)各自包括的內(nèi)容。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)運(yùn) 生產(chǎn)過(guò)程和流通過(guò)程。
（三）房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，具有以下主要的特點(diǎn)。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單件性?！ ?.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動(dòng)性。
3.房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)?！ ?.房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長(zhǎng)。
5.房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)大都需要舉債經(jīng)營(yíng)。6.房地產(chǎn)市場(chǎng)與多種行業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密。
二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的賬務(wù)處理原則
（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算
（二）營(yíng)業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行確認(rèn)
營(yíng)業(yè)收入要根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)方式具體確認(rèn)。一般說(shuō)來(lái)有以下方式：
（1）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地及商品房，在所有權(quán)移交后將結(jié)算賬單提交給買(mǎi)方并得到認(rèn)可時(shí)，即確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，
（2）代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)，價(jià)款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位驗(yàn)證后，即確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；
（3）出租房屋時(shí)，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；
（4）以賒銷(xiāo)或分期收款方式銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價(jià)款或按合同約定的本期應(yīng)收價(jià)款，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
（三）土地使用權(quán)要根據(jù)不同的開(kāi)發(fā)目的進(jìn)行不同的賬務(wù)處理
涉及到的土地使用權(quán)有以下兩種情況：一是企業(yè)為建設(shè)自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權(quán)，列為企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算；二是企業(yè)在從事開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲得的土地使用權(quán)，應(yīng)該計(jì)入受益開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。
（四）出租房產(chǎn)作為企業(yè)存貨核算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，作為企業(yè)的存貨進(jìn)行核算，在報(bào)表上流動(dòng)資產(chǎn)存貨中列示。（注意其實(shí)作為商品房的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品也應(yīng)該作為存貨）
（五）建房貸款利息作為資本性支出
第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的核算
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序（僅作一般了解） 分為四個(gè)階段——
1、投資決策分析階段；2、項(xiàng)目前期工作階段；3、前期建設(shè)階段；4、房屋租售階段
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算對(duì)象的確定（僅作一般了解）
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的內(nèi)容
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本——是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中形成的各項(xiàng)費(fèi)用支出的合計(jì)數(shù)額。
開(kāi)發(fā)成本按用途分類(lèi)四類(lèi)進(jìn)行二級(jí)明細(xì)核算類(lèi)別 內(nèi)容土地（建設(shè)場(chǎng)地）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用支出包括土地（即建設(shè)場(chǎng)地）開(kāi)發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出
房屋建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 見(jiàn)課本
代建工程項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 見(jiàn)課本
在按以上四類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用支出進(jìn)行分類(lèi)核算的基礎(chǔ)上，又可進(jìn)一步將工程中各項(xiàng)費(fèi)用歸為以下六個(gè)成本項(xiàng)目設(shè)專(zhuān)項(xiàng)進(jìn)行明細(xì)核算 以下定義背
1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 4建筑安裝工程費(fèi) 5配套設(shè)施費(fèi) 6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
以上6項(xiàng)目都屬于制造成本的范疇。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的方法
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的歸集及其核算的科目設(shè)置
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本應(yīng)按照不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其成本核算的各自特點(diǎn)，分別按土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程進(jìn)行歸類(lèi)核算。
1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的歸集
可總結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的歸集方法如表所示：
成本類(lèi)別 歸集原則 說(shuō)明 1房屋開(kāi)發(fā)建造成本 2 土地開(kāi)發(fā)成本 3 代建工程開(kāi)發(fā)成本
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的科目設(shè)置
（1）房屋開(kāi)發(fā)建造成本核算的科目設(shè)置
“開(kāi)發(fā)成本”是成本類(lèi)科目，用以核算企業(yè)在土地、房屋配套設(shè)施和代建工程過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。對(duì)于房屋開(kāi)發(fā)建造，要設(shè)置“房屋開(kāi)發(fā)”二級(jí)分類(lèi)賬。
一般將房屋的開(kāi)發(fā)建造按用途分為四類(lèi)，還應(yīng)在科目“房屋開(kāi)發(fā)”二級(jí)科目下，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的的用途，分設(shè)四個(gè)三級(jí)科目，即“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)（商品房）”、“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)（經(jīng)營(yíng)房）”、“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)（周?chē)浚?、“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)（代建房）”進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。
在三級(jí)科目中對(duì)開(kāi)發(fā)的房屋產(chǎn)品成本分設(shè)“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”、“配套設(shè)施費(fèi)”和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”等六個(gè)成本項(xiàng)目專(zhuān)欄，進(jìn)行明細(xì)核算。
（2）土地開(kāi)發(fā)成本核算的科目設(shè)置
土地開(kāi)發(fā)成本依然設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。
土地開(kāi)發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開(kāi)發(fā)后土地銷(xiāo)售（即有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，另一種是為了興建商品房、出租房而開(kāi)發(fā)的工程用土地。
A、 如是以銷(xiāo)售為目的，通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”科目進(jìn)行成本歸集，開(kāi)發(fā)完成后，將已歸集的土地開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”帳戶。
B、 如是為建商品房等而開(kāi)發(fā)的工程用土地，則可將土地開(kāi)發(fā)成本直接記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”帳戶中，不通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”帳戶核算。
C、 土地開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用，若涉及到兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象時(shí)，其發(fā)生的費(fèi)用可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”帳戶歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傆浫胗嘘P(guān)房屋建筑成本。
D、 土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目一般劃分為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”兩項(xiàng)。
（3）配套設(shè)施成本核算的科目設(shè)置。應(yīng)設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行。
（4）代建工程開(kāi)發(fā)成本的科目設(shè)置 “開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)”科目進(jìn)行核算，在該二級(jí)科目下，可按委托項(xiàng)目進(jìn)行三級(jí)核算，在三級(jí)科目中設(shè)置專(zhuān)項(xiàng)對(duì)六個(gè)成本項(xiàng)目分別歸集核算。
（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的一般賬務(wù)處理程序
2.土地開(kāi)發(fā)成本核算的賬務(wù)處理。
發(fā)生土地征用及補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等直接費(fèi)用時(shí)：
借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本
貸：銀行存款或應(yīng)付賬款
開(kāi)發(fā)完畢驗(yàn)收時(shí)，按土地開(kāi)發(fā)用途分別進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)：
借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地開(kāi)發(fā)（用于土地銷(xiāo)售之土地開(kāi)發(fā)成本）
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋開(kāi)發(fā)（用于房屋開(kāi)發(fā)之土地開(kāi)發(fā)成本）（注意這是教材的寫(xiě)法，我認(rèn)為應(yīng)該作為開(kāi)發(fā)成本－房屋開(kāi)發(fā)，原因是房屋開(kāi)發(fā)肯定沒(méi)有完工，我發(fā)現(xiàn)由教材主編李大誠(chéng)教授主編的輔導(dǎo)材料上就把教材的這個(gè)會(huì)計(jì)分錄修改了，所以我建議大家修改為后者）
貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)
3、 房屋開(kāi)發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
成本發(fā)生時(shí)： 開(kāi)發(fā)完畢驗(yàn)收時(shí)
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——商品房
貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用的核算
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用核算的科目設(shè)置 與一般工業(yè)企業(yè)沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用核算的賬務(wù)處理
第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售的核算
一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的一般原則
確認(rèn)房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個(gè)重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價(jià)的百分比作為參考，評(píng)價(jià)其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。
二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的方法
（一）完全應(yīng)計(jì)法——即銷(xiāo)售法，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項(xiàng)時(shí)，即確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的方法。采用完全應(yīng)計(jì)法的適用條件應(yīng)該是：A、試用期滿；B、付款可靠； C、應(yīng)收賬款收回的把握性強(qiáng)；D、賣(mài)方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。完全應(yīng)計(jì)法下房地產(chǎn)銷(xiāo)售的應(yīng)收賬款應(yīng)以?xún)衄F(xiàn)值表示。應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。
在房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實(shí)際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計(jì)法就是在銷(xiāo)售時(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入，而在收款期內(nèi)確認(rèn)利息收入的一種會(huì)計(jì)處理方法。
（二）完工百分比法
采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚未完工而與完全應(yīng)計(jì)法不同外，其余的前提條件與完全應(yīng)計(jì)法基本相同。但其在確認(rèn)收入的方式上卻與完全應(yīng)計(jì)法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷(xiāo)售收入是隨著工程項(xiàng)目的完工進(jìn)度逐期確認(rèn)。而在利息收入的確認(rèn)上則與完全應(yīng)計(jì)法相同。對(duì)于某一項(xiàng)工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預(yù)計(jì)總成本的比例來(lái)估定的。
（三）分期收款法
當(dāng)某項(xiàng)房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無(wú)法合理估計(jì)收款情況時(shí)，可采用分期收款法確認(rèn)該項(xiàng)房地產(chǎn)交易的銷(xiāo)售收入。
1.應(yīng)收賬款的計(jì)價(jià)
采用分期收款要求在收到貨款時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售收入；應(yīng)以本金和利息之和計(jì)算應(yīng)收賬款。
2.開(kāi)發(fā)成本的預(yù)計(jì)
分期收款法在利潤(rùn)計(jì)算上是將總收入和總成本之差（毛利）遞延，因此，在銷(xiāo)售時(shí)就應(yīng)確定總成本，而實(shí)際上總成本在銷(xiāo)售時(shí)并未人部發(fā)生，因而必需預(yù)計(jì)以后發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售核算的科目設(shè)置
1、“經(jīng)營(yíng)收入”2、“經(jīng)營(yíng)成本”3、“其他業(yè)務(wù)收入” 4、“其他業(yè)務(wù)支出”5、“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售的賬務(wù)處理
（一）土地轉(zhuǎn)讓和商品房銷(xiāo)售的賬務(wù)處理
1、 交款提貨的銷(xiāo)售方式
在收到貨款時(shí)：借：銀行存款
貸：經(jīng)營(yíng)收入——土地轉(zhuǎn)讓收入
——商品房銷(xiāo)售收入
同時(shí)或定期按土地開(kāi)發(fā)成本和商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本：
借：經(jīng)營(yíng)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本
——商品房銷(xiāo)售成本
貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)
——房屋開(kāi)發(fā)
2、 預(yù)收貨款的銷(xiāo)售方式
3、 托收承付的銷(xiāo)售方式 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付客戶使用，向銀行辦理托收時(shí)：
借：銀行存款
貸：經(jīng)營(yíng)收入——土地轉(zhuǎn)讓收入
——商品房銷(xiāo)售收入
教材例題這個(gè)地方會(huì)計(jì)分錄的明細(xì)科目寫(xiě)錯(cuò)了！
4、 分期收款的銷(xiāo)售方式
（1）在付出銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)讓及售出的土地或商品房的實(shí)際成本記賬：
借：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
（2）按照合同收款時(shí)，按合同規(guī)定收款的金額記賬： （3）同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本
借：銀行存款 借：經(jīng)營(yíng)成本——商品房或土地銷(xiāo)售成本
貸：經(jīng)營(yíng)收入——土地轉(zhuǎn)讓收入或商品房銷(xiāo)售收入 貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
（二）配套設(shè)施銷(xiāo)售的賬務(wù)處理
其收入應(yīng)記入“經(jīng)營(yíng)收入”帳戶的“配套設(shè)施銷(xiāo)售收入”明細(xì)賬，其賬務(wù)處理與前相同
（三）代建工程銷(xiāo)售的賬務(wù)處理
代建工程銷(xiāo)售收入應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收并辦妥交接手續(xù)時(shí)將代建工程價(jià)款結(jié)算單提交給委托單位確認(rèn)后，記入“經(jīng)營(yíng)收入——代建工程銷(xiāo)售收入”明細(xì)賬。
第四節(jié) 房地產(chǎn)出租的核算
一、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)概述
房地產(chǎn)出租 土地出租
二、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置和賬務(wù)處理
（一）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置
1、 對(duì)于出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)設(shè)置“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算。為核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的庫(kù)存及損耗價(jià)值，下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行核算。
2、 對(duì)于在出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本?？赏ㄟ^(guò)設(shè)置“經(jīng)營(yíng)收入”和“經(jīng)營(yíng)成本”科目進(jìn)行核算。下設(shè)“出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收入”和“出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本”二級(jí)科目進(jìn)行明細(xì)核算。
（二）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理
1.出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理
當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建成了用于出租的土地和房屋，應(yīng)在簽定出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”帳戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”帳戶。
2.出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)的計(jì)算和賬務(wù)處理。
企業(yè)根據(jù)出租產(chǎn)品的賬面原價(jià)（即實(shí)際成本）和預(yù)計(jì)的使用年限及預(yù)計(jì)殘值，計(jì)算其價(jià)值損耗，按月計(jì)提出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的攤銷(xiāo)額并計(jì)入經(jīng)營(yíng)成本。
一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)額的計(jì)算公式如下：
出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷(xiāo)率＝（1-估計(jì)凈殘值率）/（預(yù)計(jì)使用年限÷12）
當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的出租產(chǎn)品改變用途對(duì)外銷(xiāo)售，結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外銷(xiāo)售的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本時(shí)，應(yīng)按其攤余價(jià)值，借記“經(jīng)營(yíng)成本”帳戶，按其已計(jì)提累計(jì)攤銷(xiāo)額，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”帳戶，按出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品原價(jià)，貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”帳戶。
3.出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品修理的賬務(wù)處理。
出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的修理費(fèi)應(yīng)根據(jù)修理費(fèi)金額的大小和用途分別作不同的會(huì)計(jì)處理，可以總結(jié)：
出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品修理費(fèi)的核算
發(fā)生期間 用途或金額大小 會(huì)計(jì)處理方法
出租期間 金額不大 直接借記“經(jīng)營(yíng)成本”帳戶，貸記“銀行存款”等有關(guān)帳戶
金額較大 先計(jì)入“待攤費(fèi)用”進(jìn)行歸集，再分期攤?cè)搿敖?jīng)營(yíng)成本”
出租前 對(duì)所出租產(chǎn)品進(jìn)行裝飾及增添相關(guān)設(shè)施而發(fā)生的裝飾工程支出 應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”帳戶進(jìn)行歸集，完工后，結(jié)轉(zhuǎn)工程的成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”帳戶，貸記“開(kāi)發(fā)成本”帳戶發(fā)生的修理費(fèi)用 改變出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用途，作為商品房銷(xiāo)售 應(yīng)列為銷(xiāo)售費(fèi)用，不得作為經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行列支
第一節(jié) 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)概述
一、房地產(chǎn)業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類(lèi) 區(qū)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)各自包括的內(nèi)容。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)運(yùn) 生產(chǎn)過(guò)程和流通過(guò)程。
（三）房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，具有以下主要的特點(diǎn)。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單件性?！ ?.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動(dòng)性。
3.房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)?！ ?.房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長(zhǎng)。
5.房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)大都需要舉債經(jīng)營(yíng)。6.房地產(chǎn)市場(chǎng)與多種行業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密。
二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的賬務(wù)處理原則
（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算
（二）營(yíng)業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行確認(rèn)
營(yíng)業(yè)收入要根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)方式具體確認(rèn)。一般說(shuō)來(lái)有以下方式：
（1）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地及商品房，在所有權(quán)移交后將結(jié)算賬單提交給買(mǎi)方并得到認(rèn)可時(shí)，即確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，
（2）代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)，價(jià)款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位驗(yàn)證后，即確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；
（3）出租房屋時(shí)，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；
（4）以賒銷(xiāo)或分期收款方式銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價(jià)款或按合同約定的本期應(yīng)收價(jià)款，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
（三）土地使用權(quán)要根據(jù)不同的開(kāi)發(fā)目的進(jìn)行不同的賬務(wù)處理
涉及到的土地使用權(quán)有以下兩種情況：一是企業(yè)為建設(shè)自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權(quán)，列為企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算；二是企業(yè)在從事開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲得的土地使用權(quán)，應(yīng)該計(jì)入受益開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。
（四）出租房產(chǎn)作為企業(yè)存貨核算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，作為企業(yè)的存貨進(jìn)行核算，在報(bào)表上流動(dòng)資產(chǎn)存貨中列示。（注意其實(shí)作為商品房的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品也應(yīng)該作為存貨）
（五）建房貸款利息作為資本性支出
第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的核算
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序（僅作一般了解） 分為四個(gè)階段——
1、投資決策分析階段；2、項(xiàng)目前期工作階段；3、前期建設(shè)階段；4、房屋租售階段
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算對(duì)象的確定（僅作一般了解）
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的內(nèi)容
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本——是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中形成的各項(xiàng)費(fèi)用支出的合計(jì)數(shù)額。
開(kāi)發(fā)成本按用途分類(lèi)四類(lèi)進(jìn)行二級(jí)明細(xì)核算類(lèi)別 內(nèi)容土地（建設(shè)場(chǎng)地）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用支出包括土地（即建設(shè)場(chǎng)地）開(kāi)發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出
房屋建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 見(jiàn)課本
代建工程項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 見(jiàn)課本
在按以上四類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用支出進(jìn)行分類(lèi)核算的基礎(chǔ)上，又可進(jìn)一步將工程中各項(xiàng)費(fèi)用歸為以下六個(gè)成本項(xiàng)目設(shè)專(zhuān)項(xiàng)進(jìn)行明細(xì)核算 以下定義背
1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 4建筑安裝工程費(fèi) 5配套設(shè)施費(fèi) 6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
以上6項(xiàng)目都屬于制造成本的范疇。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的方法
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的歸集及其核算的科目設(shè)置
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本應(yīng)按照不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其成本核算的各自特點(diǎn)，分別按土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程進(jìn)行歸類(lèi)核算。
1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的歸集
可總結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的歸集方法如表所示：
成本類(lèi)別 歸集原則 說(shuō)明 1房屋開(kāi)發(fā)建造成本 2 土地開(kāi)發(fā)成本 3 代建工程開(kāi)發(fā)成本
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的科目設(shè)置
（1）房屋開(kāi)發(fā)建造成本核算的科目設(shè)置
“開(kāi)發(fā)成本”是成本類(lèi)科目，用以核算企業(yè)在土地、房屋配套設(shè)施和代建工程過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。對(duì)于房屋開(kāi)發(fā)建造，要設(shè)置“房屋開(kāi)發(fā)”二級(jí)分類(lèi)賬。
一般將房屋的開(kāi)發(fā)建造按用途分為四類(lèi)，還應(yīng)在科目“房屋開(kāi)發(fā)”二級(jí)科目下，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的的用途，分設(shè)四個(gè)三級(jí)科目，即“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)（商品房）”、“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)（經(jīng)營(yíng)房）”、“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)（周?chē)浚?、“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)（代建房）”進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。
在三級(jí)科目中對(duì)開(kāi)發(fā)的房屋產(chǎn)品成本分設(shè)“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”、“配套設(shè)施費(fèi)”和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”等六個(gè)成本項(xiàng)目專(zhuān)欄，進(jìn)行明細(xì)核算。
（2）土地開(kāi)發(fā)成本核算的科目設(shè)置
土地開(kāi)發(fā)成本依然設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。
土地開(kāi)發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開(kāi)發(fā)后土地銷(xiāo)售（即有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，另一種是為了興建商品房、出租房而開(kāi)發(fā)的工程用土地。
A、 如是以銷(xiāo)售為目的，通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”科目進(jìn)行成本歸集，開(kāi)發(fā)完成后，將已歸集的土地開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”帳戶。
B、 如是為建商品房等而開(kāi)發(fā)的工程用土地，則可將土地開(kāi)發(fā)成本直接記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”帳戶中，不通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”帳戶核算。
C、 土地開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用，若涉及到兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象時(shí)，其發(fā)生的費(fèi)用可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”帳戶歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傆浫胗嘘P(guān)房屋建筑成本。
D、 土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目一般劃分為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”兩項(xiàng)。
（3）配套設(shè)施成本核算的科目設(shè)置。應(yīng)設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行。
（4）代建工程開(kāi)發(fā)成本的科目設(shè)置 “開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)”科目進(jìn)行核算，在該二級(jí)科目下，可按委托項(xiàng)目進(jìn)行三級(jí)核算，在三級(jí)科目中設(shè)置專(zhuān)項(xiàng)對(duì)六個(gè)成本項(xiàng)目分別歸集核算。
（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的一般賬務(wù)處理程序
2.土地開(kāi)發(fā)成本核算的賬務(wù)處理。
發(fā)生土地征用及補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等直接費(fèi)用時(shí)：
借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本
貸：銀行存款或應(yīng)付賬款
開(kāi)發(fā)完畢驗(yàn)收時(shí)，按土地開(kāi)發(fā)用途分別進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)：
借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地開(kāi)發(fā)（用于土地銷(xiāo)售之土地開(kāi)發(fā)成本）
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋開(kāi)發(fā)（用于房屋開(kāi)發(fā)之土地開(kāi)發(fā)成本）（注意這是教材的寫(xiě)法，我認(rèn)為應(yīng)該作為開(kāi)發(fā)成本－房屋開(kāi)發(fā)，原因是房屋開(kāi)發(fā)肯定沒(méi)有完工，我發(fā)現(xiàn)由教材主編李大誠(chéng)教授主編的輔導(dǎo)材料上就把教材的這個(gè)會(huì)計(jì)分錄修改了，所以我建議大家修改為后者）
貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)
3、 房屋開(kāi)發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
成本發(fā)生時(shí)： 開(kāi)發(fā)完畢驗(yàn)收時(shí)
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——商品房
貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用的核算
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用核算的科目設(shè)置 與一般工業(yè)企業(yè)沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用核算的賬務(wù)處理
第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售的核算
一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的一般原則
確認(rèn)房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個(gè)重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價(jià)的百分比作為參考，評(píng)價(jià)其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。
二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的方法
（一）完全應(yīng)計(jì)法——即銷(xiāo)售法，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項(xiàng)時(shí)，即確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的方法。采用完全應(yīng)計(jì)法的適用條件應(yīng)該是：A、試用期滿；B、付款可靠； C、應(yīng)收賬款收回的把握性強(qiáng)；D、賣(mài)方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。完全應(yīng)計(jì)法下房地產(chǎn)銷(xiāo)售的應(yīng)收賬款應(yīng)以?xún)衄F(xiàn)值表示。應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。
在房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實(shí)際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計(jì)法就是在銷(xiāo)售時(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入，而在收款期內(nèi)確認(rèn)利息收入的一種會(huì)計(jì)處理方法。
（二）完工百分比法
采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚未完工而與完全應(yīng)計(jì)法不同外，其余的前提條件與完全應(yīng)計(jì)法基本相同。但其在確認(rèn)收入的方式上卻與完全應(yīng)計(jì)法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷(xiāo)售收入是隨著工程項(xiàng)目的完工進(jìn)度逐期確認(rèn)。而在利息收入的確認(rèn)上則與完全應(yīng)計(jì)法相同。對(duì)于某一項(xiàng)工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預(yù)計(jì)總成本的比例來(lái)估定的。
（三）分期收款法
當(dāng)某項(xiàng)房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無(wú)法合理估計(jì)收款情況時(shí)，可采用分期收款法確認(rèn)該項(xiàng)房地產(chǎn)交易的銷(xiāo)售收入。
1.應(yīng)收賬款的計(jì)價(jià)
采用分期收款要求在收到貨款時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售收入；應(yīng)以本金和利息之和計(jì)算應(yīng)收賬款。
2.開(kāi)發(fā)成本的預(yù)計(jì)
分期收款法在利潤(rùn)計(jì)算上是將總收入和總成本之差（毛利）遞延，因此，在銷(xiāo)售時(shí)就應(yīng)確定總成本，而實(shí)際上總成本在銷(xiāo)售時(shí)并未人部發(fā)生，因而必需預(yù)計(jì)以后發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售核算的科目設(shè)置
1、“經(jīng)營(yíng)收入”2、“經(jīng)營(yíng)成本”3、“其他業(yè)務(wù)收入” 4、“其他業(yè)務(wù)支出”5、“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售的賬務(wù)處理
（一）土地轉(zhuǎn)讓和商品房銷(xiāo)售的賬務(wù)處理
1、 交款提貨的銷(xiāo)售方式
在收到貨款時(shí)：借：銀行存款
貸：經(jīng)營(yíng)收入——土地轉(zhuǎn)讓收入
——商品房銷(xiāo)售收入
同時(shí)或定期按土地開(kāi)發(fā)成本和商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本：
借：經(jīng)營(yíng)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本
——商品房銷(xiāo)售成本
貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)
——房屋開(kāi)發(fā)
2、 預(yù)收貨款的銷(xiāo)售方式
3、 托收承付的銷(xiāo)售方式 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付客戶使用，向銀行辦理托收時(shí)：
借：銀行存款
貸：經(jīng)營(yíng)收入——土地轉(zhuǎn)讓收入
——商品房銷(xiāo)售收入
教材例題這個(gè)地方會(huì)計(jì)分錄的明細(xì)科目寫(xiě)錯(cuò)了！
4、 分期收款的銷(xiāo)售方式
（1）在付出銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)讓及售出的土地或商品房的實(shí)際成本記賬：
借：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
（2）按照合同收款時(shí)，按合同規(guī)定收款的金額記賬： （3）同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本
借：銀行存款 借：經(jīng)營(yíng)成本——商品房或土地銷(xiāo)售成本
貸：經(jīng)營(yíng)收入——土地轉(zhuǎn)讓收入或商品房銷(xiāo)售收入 貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
（二）配套設(shè)施銷(xiāo)售的賬務(wù)處理
其收入應(yīng)記入“經(jīng)營(yíng)收入”帳戶的“配套設(shè)施銷(xiāo)售收入”明細(xì)賬，其賬務(wù)處理與前相同
（三）代建工程銷(xiāo)售的賬務(wù)處理
代建工程銷(xiāo)售收入應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收并辦妥交接手續(xù)時(shí)將代建工程價(jià)款結(jié)算單提交給委托單位確認(rèn)后，記入“經(jīng)營(yíng)收入——代建工程銷(xiāo)售收入”明細(xì)賬。
第四節(jié) 房地產(chǎn)出租的核算
一、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)概述
房地產(chǎn)出租 土地出租
二、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置和賬務(wù)處理
（一）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置
1、 對(duì)于出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)設(shè)置“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算。為核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的庫(kù)存及損耗價(jià)值，下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行核算。
2、 對(duì)于在出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本?？赏ㄟ^(guò)設(shè)置“經(jīng)營(yíng)收入”和“經(jīng)營(yíng)成本”科目進(jìn)行核算。下設(shè)“出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收入”和“出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本”二級(jí)科目進(jìn)行明細(xì)核算。
（二）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理
1.出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理
當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建成了用于出租的土地和房屋，應(yīng)在簽定出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”帳戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”帳戶。
2.出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)的計(jì)算和賬務(wù)處理。
企業(yè)根據(jù)出租產(chǎn)品的賬面原價(jià)（即實(shí)際成本）和預(yù)計(jì)的使用年限及預(yù)計(jì)殘值，計(jì)算其價(jià)值損耗，按月計(jì)提出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的攤銷(xiāo)額并計(jì)入經(jīng)營(yíng)成本。
一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)額的計(jì)算公式如下：
出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷(xiāo)率＝（1-估計(jì)凈殘值率）/（預(yù)計(jì)使用年限÷12）
當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的出租產(chǎn)品改變用途對(duì)外銷(xiāo)售，結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外銷(xiāo)售的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本時(shí)，應(yīng)按其攤余價(jià)值，借記“經(jīng)營(yíng)成本”帳戶，按其已計(jì)提累計(jì)攤銷(xiāo)額，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”帳戶，按出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品原價(jià)，貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”帳戶。
3.出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品修理的賬務(wù)處理。
出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的修理費(fèi)應(yīng)根據(jù)修理費(fèi)金額的大小和用途分別作不同的會(huì)計(jì)處理，可以總結(jié)：
出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品修理費(fèi)的核算
發(fā)生期間 用途或金額大小 會(huì)計(jì)處理方法
出租期間 金額不大 直接借記“經(jīng)營(yíng)成本”帳戶，貸記“銀行存款”等有關(guān)帳戶
金額較大 先計(jì)入“待攤費(fèi)用”進(jìn)行歸集，再分期攤?cè)搿敖?jīng)營(yíng)成本”
出租前 對(duì)所出租產(chǎn)品進(jìn)行裝飾及增添相關(guān)設(shè)施而發(fā)生的裝飾工程支出 應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”帳戶進(jìn)行歸集，完工后，結(jié)轉(zhuǎn)工程的成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”帳戶，貸記“開(kāi)發(fā)成本”帳戶發(fā)生的修理費(fèi)用 改變出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用途，作為商品房銷(xiāo)售 應(yīng)列為銷(xiāo)售費(fèi)用，不得作為經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行列支