第四章 房地產(chǎn)評估
第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述
一、房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物
房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合一體的房地產(chǎn)
房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合
二、房地產(chǎn)的特征
1.位置固定性
2.耐用性
3.影響因素多樣性
除受自身影響外，還受環(huán)境的影響
4.投資大量性
5.保值增值趨勢
它是由土地的不可再生性決定的
三、房地產(chǎn)的評估程序
1.明確評估基本事項
還要考慮到權(quán)屬問題；周圍的環(huán)境與它的功能發(fā)揮是否一致。
2.擬定評估工作方案
首先確定時間定度，第二要確定人員進(jìn)度。
3.實地勘查搜集資料
4.選用評估方法評定估算
5.確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告
第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點
一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)
二、土地資產(chǎn)的分類及其特性
（一） 土地資產(chǎn)及分類
1.按社會經(jīng)濟用途
2.按經(jīng)濟地理位置
3.按所有權(quán)歸屬
4.按利用程度
5.按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢
（二）土地資產(chǎn)的特性（分別包括哪些方面，怎樣影響土地房地產(chǎn)價格及評估結(jié)果）
1.自然特性
2.經(jīng)濟特性
三、土地資產(chǎn)價格體系
（一）土地資產(chǎn)的價格類型（前3種價格屬于一級市場價格，是政府行為；后3種價格是社會行為）
1.基準(zhǔn)地價
2.標(biāo)定地價
3.土地使用權(quán)出讓底價
4.轉(zhuǎn)讓價格
5.出租價格
6.其他價格（土地交易成交價格、抵押價格等）
（二）土地資產(chǎn)的價格特點
1.土地價格反映的是土地作為生產(chǎn)要素或作為資源的價值
2.土地價格主要由土地的需求決定
3.土地價格具有明顯的區(qū)域性
4.土地價格的上漲性
四、影響地產(chǎn)價格的因素（各包含哪些內(nèi)容，怎樣影響其價格）
1.行政因素
2.社會因素
3.經(jīng)濟因素
4.其他一般因素
（二）區(qū)域因素
1.影響商業(yè)用地價格的區(qū)域因素
2.影響住宅用地價格的區(qū)域因素
3.影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素
（三）個別因素
1.位置因素
位置的好壞，決定經(jīng)濟因素的高低。
2.地形地質(zhì)因素
直接影響它的使用程度與效果。
3.面積因素
面積越大，價格越高。
4.地塊形狀因素
決定土地利用率的問題。
5.土地利用因素
使用情況如何，直接影響價值的高低。
五、土地使用權(quán)評估的原則（怎樣影響土地使用權(quán)的價值）
（一）替代原則
（二）使用原則
（三）變動原則
（四）供需原則
（五）貢獻(xiàn)原則
第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置
一、土地權(quán)屬的類型
（一）土地所有權(quán)（是什么方式）
（二）劃拔土地使用權(quán)（是什么方式）
（三）出讓土地使用權(quán)（歸屬問題）
（四）集體土地所有權(quán)
二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置
（一）土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定
（二）土地權(quán)屬處置方式
1.出讓方式
2.直接投資入股方式
3.租賃方式
第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述
一、房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物
房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合一體的房地產(chǎn)
房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合
二、房地產(chǎn)的特征
1.位置固定性
2.耐用性
3.影響因素多樣性
除受自身影響外，還受環(huán)境的影響
4.投資大量性
5.保值增值趨勢
它是由土地的不可再生性決定的
三、房地產(chǎn)的評估程序
1.明確評估基本事項
還要考慮到權(quán)屬問題；周圍的環(huán)境與它的功能發(fā)揮是否一致。
2.擬定評估工作方案
首先確定時間定度，第二要確定人員進(jìn)度。
3.實地勘查搜集資料
4.選用評估方法評定估算
5.確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告
第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點
一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)
二、土地資產(chǎn)的分類及其特性
（一） 土地資產(chǎn)及分類
1.按社會經(jīng)濟用途
2.按經(jīng)濟地理位置
3.按所有權(quán)歸屬
4.按利用程度
5.按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢
（二）土地資產(chǎn)的特性（分別包括哪些方面，怎樣影響土地房地產(chǎn)價格及評估結(jié)果）
1.自然特性
2.經(jīng)濟特性
三、土地資產(chǎn)價格體系
（一）土地資產(chǎn)的價格類型（前3種價格屬于一級市場價格，是政府行為；后3種價格是社會行為）
1.基準(zhǔn)地價
2.標(biāo)定地價
3.土地使用權(quán)出讓底價
4.轉(zhuǎn)讓價格
5.出租價格
6.其他價格（土地交易成交價格、抵押價格等）
（二）土地資產(chǎn)的價格特點
1.土地價格反映的是土地作為生產(chǎn)要素或作為資源的價值
2.土地價格主要由土地的需求決定
3.土地價格具有明顯的區(qū)域性
4.土地價格的上漲性
四、影響地產(chǎn)價格的因素（各包含哪些內(nèi)容，怎樣影響其價格）
1.行政因素
2.社會因素
3.經(jīng)濟因素
4.其他一般因素
（二）區(qū)域因素
1.影響商業(yè)用地價格的區(qū)域因素
2.影響住宅用地價格的區(qū)域因素
3.影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素
（三）個別因素
1.位置因素
位置的好壞，決定經(jīng)濟因素的高低。
2.地形地質(zhì)因素
直接影響它的使用程度與效果。
3.面積因素
面積越大，價格越高。
4.地塊形狀因素
決定土地利用率的問題。
5.土地利用因素
使用情況如何，直接影響價值的高低。
五、土地使用權(quán)評估的原則（怎樣影響土地使用權(quán)的價值）
（一）替代原則
（二）使用原則
（三）變動原則
（四）供需原則
（五）貢獻(xiàn)原則
第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置
一、土地權(quán)屬的類型
（一）土地所有權(quán)（是什么方式）
（二）劃拔土地使用權(quán)（是什么方式）
（三）出讓土地使用權(quán)（歸屬問題）
（四）集體土地所有權(quán)
二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置
（一）土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定
（二）土地權(quán)屬處置方式
1.出讓方式
2.直接投資入股方式
3.租賃方式