第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法
一、市場(chǎng)法
（一）市場(chǎng)法及其適用條件
（二）市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程
二、收益法
（一）收益法的應(yīng)用形式
（二）土地收益額及其估算
（三）土地還原利率及其估算
（四）土地收益年限及其估算
三、成本法
（一）成本法及其適用范圍
（二）成本法評(píng)估的步驟
四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法（原理）及其適用條件
（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的步驟
第五節(jié) 建筑物評(píng)估的特點(diǎn)
一、建筑物及其分類
（一）按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類
（二）按建筑物使用功能分類
二、建筑物評(píng)估的特性
（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)
（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約
（三）建筑物功能、用途及評(píng)估方法
三、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素
1.物理因素
2.環(huán)境優(yōu)劣的影響
3.經(jīng)濟(jì)地理因素
4.新舊程度
5.用途
6.產(chǎn)權(quán)
7.政策因素
8.供需狀況
9.其他因素
四、建筑物評(píng)估的原則
（一）替代原則
（二）使用原則
（三）供需原則
（四）房地合一原則
第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法
一、成本法
（一）建筑物成本的構(gòu)成
1.建筑安裝工程費(fèi)
2.前期費(fèi)用
3.其他費(fèi)用
4.間接費(fèi)用
5.合理利潤(rùn)
6.資金成本
7.稅金
（二）建筑物重置成本的估算方法
1.預(yù)決算調(diào)整法
2.重編預(yù)算法
按建筑物的情況重新編置預(yù)算計(jì)算建筑物的價(jià)格。
3.價(jià)格指數(shù)調(diào)整法
在具有歷史成本資料條件下，按照價(jià)格指數(shù)來(lái)調(diào)整它的價(jià)值，也可得到它的重置成本。
（三）建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算
1.使用年限法
2.打分法
一般分為結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)備部分
（四）建筑物功能性貶值的估算
（五）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的估算
二、市場(chǎng)法
（一）市場(chǎng)法的原理及其適用范圍
（二）建筑物評(píng)估中市場(chǎng)法應(yīng)用
1.交易實(shí)例比較法（直接法）
2.基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)照法（間接法）
（三）應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估建筑特的程序
1.資料收集
2.選擇作比較的交易實(shí)例
3.交易行為的補(bǔ)正
4.交易日期的修正
5.區(qū)域因素的修正
三、殘余估價(jià)法
也稱剩余法，房地產(chǎn)的價(jià)值-土地價(jià)值=房屋建筑物的價(jià)值
本章土地（講的是土地使用權(quán)）和房屋建筑物（講的是房屋所有權(quán)），它們之間價(jià)格的關(guān)系，二者密不可分，在評(píng)估時(shí)一般情況下把房地合二為一。需要掌握土地的特性、房屋建筑的特性、土地使用權(quán)的特性與房屋建筑權(quán)的特性；以及土地使用權(quán)的分類方法和房屋建筑物的分類。特別是它們的評(píng)估方法、評(píng)估參數(shù)選取的問(wèn)題，希望對(duì)這個(gè)原理能充分應(yīng)用資產(chǎn)評(píng)估的基本方法對(duì)房屋建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行估算，這樣才能充分把握土地使用權(quán)和房屋建筑物以及房地產(chǎn)評(píng)估的基本思路以及基本理論。
一、市場(chǎng)法
（一）市場(chǎng)法及其適用條件
（二）市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程
二、收益法
（一）收益法的應(yīng)用形式
（二）土地收益額及其估算
（三）土地還原利率及其估算
（四）土地收益年限及其估算
三、成本法
（一）成本法及其適用范圍
（二）成本法評(píng)估的步驟
四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法（原理）及其適用條件
（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的步驟
第五節(jié) 建筑物評(píng)估的特點(diǎn)
一、建筑物及其分類
（一）按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類
（二）按建筑物使用功能分類
二、建筑物評(píng)估的特性
（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)
（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約
（三）建筑物功能、用途及評(píng)估方法
三、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素
1.物理因素
2.環(huán)境優(yōu)劣的影響
3.經(jīng)濟(jì)地理因素
4.新舊程度
5.用途
6.產(chǎn)權(quán)
7.政策因素
8.供需狀況
9.其他因素
四、建筑物評(píng)估的原則
（一）替代原則
（二）使用原則
（三）供需原則
（四）房地合一原則
第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法
一、成本法
（一）建筑物成本的構(gòu)成
1.建筑安裝工程費(fèi)
2.前期費(fèi)用
3.其他費(fèi)用
4.間接費(fèi)用
5.合理利潤(rùn)
6.資金成本
7.稅金
（二）建筑物重置成本的估算方法
1.預(yù)決算調(diào)整法
2.重編預(yù)算法
按建筑物的情況重新編置預(yù)算計(jì)算建筑物的價(jià)格。
3.價(jià)格指數(shù)調(diào)整法
在具有歷史成本資料條件下，按照價(jià)格指數(shù)來(lái)調(diào)整它的價(jià)值，也可得到它的重置成本。
（三）建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算
1.使用年限法
2.打分法
一般分為結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)備部分
（四）建筑物功能性貶值的估算
（五）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的估算
二、市場(chǎng)法
（一）市場(chǎng)法的原理及其適用范圍
（二）建筑物評(píng)估中市場(chǎng)法應(yīng)用
1.交易實(shí)例比較法（直接法）
2.基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)照法（間接法）
（三）應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估建筑特的程序
1.資料收集
2.選擇作比較的交易實(shí)例
3.交易行為的補(bǔ)正
4.交易日期的修正
5.區(qū)域因素的修正
三、殘余估價(jià)法
也稱剩余法，房地產(chǎn)的價(jià)值-土地價(jià)值=房屋建筑物的價(jià)值
本章土地（講的是土地使用權(quán)）和房屋建筑物（講的是房屋所有權(quán)），它們之間價(jià)格的關(guān)系，二者密不可分，在評(píng)估時(shí)一般情況下把房地合二為一。需要掌握土地的特性、房屋建筑的特性、土地使用權(quán)的特性與房屋建筑權(quán)的特性；以及土地使用權(quán)的分類方法和房屋建筑物的分類。特別是它們的評(píng)估方法、評(píng)估參數(shù)選取的問(wèn)題，希望對(duì)這個(gè)原理能充分應(yīng)用資產(chǎn)評(píng)估的基本方法對(duì)房屋建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行估算，這樣才能充分把握土地使用權(quán)和房屋建筑物以及房地產(chǎn)評(píng)估的基本思路以及基本理論。