第六節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序
一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義
資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。
資產(chǎn)評(píng)估程序包括以下主要環(huán)節(jié)
1.明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)；
2.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；
3.編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；
4.資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；
5.收集資產(chǎn)評(píng)估資料；
6.評(píng)定估算；
7.編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；
8.資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。
二、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性（理解）
（一）資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證
（二）資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)估自查評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)
（三）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。
三、資產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容
（一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)
（二）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書
（三）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃
（四）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；
（五）收集資產(chǎn)評(píng)估資料；
（六）評(píng)定估算；
（七）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；
（八）資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。
四、履行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求
（一）建立、健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度
（二）不得隨意簡(jiǎn)化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序
（三）建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序
（四）無法履行程序時(shí)，應(yīng)披露其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，或拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評(píng)估工作
（五）將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將執(zhí)行情況在報(bào)告中披露
第 二 章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件
（一）市場(chǎng)法是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。
（二）市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件
1.需要有一個(gè)充分活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)；
2.被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。
二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟
1.明確評(píng)估對(duì)象；
2.進(jìn)行公開市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物；
3.分析整理資料并驗(yàn)證其真實(shí)性，判斷選擇參照物；
4.把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較；
5.分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。
三、市場(chǎng)法具體計(jì)算途徑
（一）直接法
直接法是指在市場(chǎng)上能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，并依其價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的一種方法。
例如要評(píng)估某小區(qū)的房子，找參照物過程中，目前在這個(gè)小區(qū)中還有房在買賣，而且有成交的案例，那么就可以用交易的價(jià)格作為評(píng)估的價(jià)值。
（二）市價(jià)類比法
市價(jià)類比法是指評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，在公開市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場(chǎng)上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其基本計(jì)算公式為：
評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格+Σ評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異的價(jià)格差額-Σ參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異的價(jià)格差額
或者為：評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格×（1±調(diào)整系數(shù)）
對(duì)于不同的資產(chǎn)，調(diào)整系數(shù)不同。
一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義
資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。
資產(chǎn)評(píng)估程序包括以下主要環(huán)節(jié)
1.明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)；
2.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；
3.編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；
4.資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；
5.收集資產(chǎn)評(píng)估資料；
6.評(píng)定估算；
7.編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；
8.資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。
二、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性（理解）
（一）資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證
（二）資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)估自查評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)
（三）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。
三、資產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容
（一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)
（二）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書
（三）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃
（四）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；
（五）收集資產(chǎn)評(píng)估資料；
（六）評(píng)定估算；
（七）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；
（八）資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。
四、履行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求
（一）建立、健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度
（二）不得隨意簡(jiǎn)化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序
（三）建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序
（四）無法履行程序時(shí)，應(yīng)披露其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，或拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評(píng)估工作
（五）將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將執(zhí)行情況在報(bào)告中披露
第 二 章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件
（一）市場(chǎng)法是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。
（二）市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件
1.需要有一個(gè)充分活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)；
2.被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。
二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟
1.明確評(píng)估對(duì)象；
2.進(jìn)行公開市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物；
3.分析整理資料并驗(yàn)證其真實(shí)性，判斷選擇參照物；
4.把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較；
5.分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。
三、市場(chǎng)法具體計(jì)算途徑
（一）直接法
直接法是指在市場(chǎng)上能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，并依其價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的一種方法。
例如要評(píng)估某小區(qū)的房子，找參照物過程中，目前在這個(gè)小區(qū)中還有房在買賣，而且有成交的案例，那么就可以用交易的價(jià)格作為評(píng)估的價(jià)值。
（二）市價(jià)類比法
市價(jià)類比法是指評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，在公開市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場(chǎng)上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其基本計(jì)算公式為：
評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格+Σ評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異的價(jià)格差額-Σ參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異的價(jià)格差額
或者為：評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格×（1±調(diào)整系數(shù)）
對(duì)于不同的資產(chǎn)，調(diào)整系數(shù)不同。