一、房地產(chǎn)能拉動經(jīng)濟增長的原由
凡經(jīng)濟發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟發(fā)展與發(fā)達房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟拉動相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的拉動或波及效應(yīng)特強，主要由于以下原因。
1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)撮供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。
我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟中的建材、設(shè)備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而波及、拉動其發(fā)展?！?BR> 2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。
開發(fā)營建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進其發(fā)展。
3.房地產(chǎn)品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。
房地產(chǎn)的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高級低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料，世界某政治家說？人造房屋，房屋造人。
因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進生活消費水平全面提高。就行來說、我國有些人想買車，就愁無停車之所。若住房水平提高，家有車庫，想必促進轎車進家和消費。再如健身娛樂消費，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費也不敢購置健身器械?？傊?，住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進生活消費的多方面，拉動多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。
正因為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強烈的波及效應(yīng)，有多方面拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的作用，所以國際上對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有如下的統(tǒng)計和記錄：工業(yè)發(fā)達國家房地產(chǎn)值增加1個單位，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加l、5單位到2個單位。據(jù)上海社會科學(xué)院1981年對我國投入產(chǎn)出表的研究表明，我國住宅業(yè)每投入增加1億元，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.479億元的投資，其中建材、冶金、農(nóng)林業(yè)、機械工業(yè)等四部門增加投入0.70億元。有學(xué)者估計發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)直接間接可帶動60多個部門和行業(yè)的發(fā)展。為此，鄧小平同志早在改革初期就指出，要將我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。1996年我國政府在制定九五與2010年遠景目標(biāo)綱要中，也提出將住宅和汽車要成為國民經(jīng)濟新的支柱產(chǎn)業(yè)的思路。
二、我國啟動房地產(chǎn)市場不力的諸多問題
為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動國民經(jīng)濟，政府出臺了減少稅費、銀行降息、公房售給個人、推行抵押貸款、開辟房屋二級市場等諸多政策措施，對促進房地產(chǎn)投資和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不能說沒起作用，但并不理想。其原因在于我國存在不利于住房產(chǎn)品有效實現(xiàn)的根本的深層次的問題。
1.生產(chǎn)與消費不協(xié)調(diào)，消費率低。
發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟是有條件的，就是房地產(chǎn)品的實現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)的問題也是房屋實現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動經(jīng)濟增長，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。若投資開發(fā)房地產(chǎn)不能產(chǎn)生需求效應(yīng)，不能實現(xiàn)，對國民經(jīng)濟的長遠發(fā)展只
起飲鴆止渴作用，并加劇國民經(jīng)濟中房地產(chǎn)品積壓。若投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，能順暢出售，對國民經(jīng)濟的拉動的乘數(shù)便大，房地市場供需運行保持良性狀態(tài)。
但投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，對拉動經(jīng)濟增長的乘數(shù)作用大，必須國民有合理的最終消費率和有貨幣購買力。然而我國近20年來經(jīng)濟高速增長，雖居民最終消費絕對額也不斷增長，但最終消費率呈下降趨勢。1996年與1981年比，按1978年不變價格計算下降10.6個百分點。原因在于1986年到1998年城鄉(xiāng)居民人均收入的年均增長率比國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長率少4個百分點，比同期人均GDP年均增長率少2.6個百分點。于是導(dǎo)致這個時期居民收入占GDP的比重比六五時期的平均水平下降12個百分點；1998年這一比重為41.4％，比六五期間平均水平下降近20個百分點。居民消費率的國際平均水平為60％左右。
發(fā)展經(jīng)濟學(xué)家H？錢納里等人進行一次實證研究表明，在人均（GDP）1000美元左右時消費率一般為61％，1997年我國人均GDP為860美元，但我國的消費率僅為47.5％，比國際平均水平低14個百分點。我國消費率如此之低。是長期以來實行低工資和人們的收入增長率落后于GDP增長率積累而成的。這種情況導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，影響再生產(chǎn)順暢進行。就拿開發(fā)出的住房講，改革初城鎮(zhèn)人均住房3個多平方米，現(xiàn)在不少城鎮(zhèn)人均已超過l0平方米，并且房價翻了幾番。然而城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入從1978年到1997年只增長2.11倍，而現(xiàn)在各地還在大量投資開發(fā)。生產(chǎn)與消費不協(xié)調(diào)，消費率過低，是房地產(chǎn)難以啟動的癥結(jié)所在。
2.住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對稱
改革前我國實行低工資制，職工和干部的勞動報酬實際上是以貨幣工資和實物報酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實物報酬管住房、醫(yī)療、學(xué)習(xí)等。這與當(dāng)時一大二公的左的思想、體制相適應(yīng)。產(chǎn)品價值（c+v+m）中的v人為縮小，m人為擴大，職工住房基金等由擴大了的m收歸財政，國家公共融資建房，住房國家所有，職工無償使用。住房體制改革的實質(zhì)是轉(zhuǎn)換財政公共融資體制為個人融資體制，以適應(yīng)市場經(jīng)濟體制要求。
住房基金進入職工工資，由職工個人融資到市場購房消費，政府再不福利實物分房。現(xiàn)在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補貼，一方面要職工貨幣購房。但在具體的改革實踐中不對稱不協(xié)調(diào)，職工貨幣購房是馬上要將錢拿出來，而政府給職工的工資補貼是雷聲大、雨點小。試想現(xiàn)在除沿海城市外，全國絕大多數(shù)城鎮(zhèn)的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低?，F(xiàn)在突然一下要拿出幾萬元、十幾萬元購房確有困難。就是實行抵押貸款，一個月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來消費率過低，加之住房融資體制轉(zhuǎn)換不對稱，使房地市場的啟動更加困難。
3.二律背反和人們心理預(yù)期失衡。
當(dāng)今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于居民心理預(yù)期信心十足，消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心，應(yīng)有適當(dāng)?shù)南M政策、制度。消費政策說到底只能調(diào)節(jié)兩個平衡關(guān)系：一是個人的金融資產(chǎn)用于投資與用于消費的平衡關(guān)系；二是即期消費與遠期消費的平衡關(guān)系。用于投資多就用于消費少，用于近期消費多就用于遠期消費少。
但現(xiàn)在的政策是：一方面鼓勵人們投資股票，解決國有企業(yè)的籌資問題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵人們到市場購置相對過剩商品，鼓勵人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現(xiàn)在就花錢，購買市場當(dāng)期消費相對過剩商品，另一方面又推出房改、醫(yī)改、教育改，特別是購房，為遠期消費負更多責(zé)任。一方面是下崗、就業(yè)難，收入預(yù)期不容樂觀，另一方面支出預(yù)期增多，居民對未來收支的心理預(yù)期失去信心。政府政策將解決當(dāng)前國民經(jīng)濟中的重大難題和解決房屋積壓問題，都壓在銀行儲蓄存款6萬億上。
這里不談收入分配差距大的因素，也不談80％居民只占儲蓄存款20％，僅就我國12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平（3.8人）才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預(yù)算減少，支出預(yù)期增加，就是實行抵押貸款購房，人們對購房也拘謹起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲蓄謹慎功能就起主導(dǎo)作用，不敢貿(mào)然取出購房。
4.收入分配差距擴大，邊際消費傾向下降。
在我國一個人均GDP處于低水平的國家，當(dāng)前最終消費水平58.8％，居民消費水平47.5％的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴大。
據(jù)國家統(tǒng)計局1995年對全國3.5萬戶城鎮(zhèn)居民和7萬戶農(nóng)民抽樣調(diào)查證實，1995年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4283元，人均生活費收入3893元，均比1994年實際增長4.9％。1996年的人均可支配收入和人均生活費支出，又均比1995年實際增長4％以上。但與此同時在人均收入增長中居民收入的減收面又不斷擴大。1994年上半年全國城鎮(zhèn)居民減收面為37.9％，比1993年同期擴大2.7個百分點；1995年全國城鎮(zhèn)居民平均收入增長近5個百分點的同時，卻有41％居民收入減少，比1994年居民減收面又擴大了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國城鎮(zhèn)人均收入仍呈增長趨勢，與此同時由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟不景氣導(dǎo)致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續(xù)擴大甚至差距懸殊。這種收入差距表現(xiàn)在不同群體間，例如私營企業(yè)（包括外資企業(yè)）里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達100倍以上。
有人估計現(xiàn)在我國百萬富翁超過百萬戶，并有10多個超過億元的富翁。這種過大的收入差距表現(xiàn)在我國的基尼系數(shù)上，20世紀(jì)80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距擴大。這種過大的收入差距反映在居民儲蓄存款中，占人口總數(shù)20％的富人，擁有6萬億存款的80％，而占人口總數(shù)80％的居民，僅只有6萬億存款的20％。
生活消費支出中呈現(xiàn)規(guī)律是低收入階層的邊際消費傾向高于高收入階層的消費傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據(jù)1996年對36370戶和1997年對37890戶我國城鎮(zhèn)居民家庭基本情況調(diào)查結(jié)果的分析，也證實以上原理。1996年到1997年我國最低收入戶消費支出增長率為0.25％，收入戶消費支出增長率為12.78％，從縱向可以看出在人們收入提高過程中，消費支出的絕對額相應(yīng)增長。但是最低收入戶和收入戶收入戶的需求彈性系數(shù)，即消費支出增長率與全部收入增長率之比，最低收入戶為2.5，收入戶為1.13.這就是說前者增長的收入比后者增長的收入，有更大的比例用于消費支出。而我國由于收入分配差距擴大，近幾年減收面擴大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導(dǎo)致1981年到1997年我國城鎮(zhèn)居民的邊際消費傾向由0.84下降到0.64.
就對房地產(chǎn)的購置和房地產(chǎn)的啟動而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數(shù)大，邊際消費傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數(shù)小，邊際消費傾向低，住房條件也相對好，不急于購房。于是開發(fā)出的房屋難以實現(xiàn)，房地產(chǎn)難以啟動。
凡經(jīng)濟發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟發(fā)展與發(fā)達房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟拉動相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的拉動或波及效應(yīng)特強，主要由于以下原因。
1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)撮供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。
我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟中的建材、設(shè)備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而波及、拉動其發(fā)展?！?BR> 2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。
開發(fā)營建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進其發(fā)展。
3.房地產(chǎn)品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。
房地產(chǎn)的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高級低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料，世界某政治家說？人造房屋，房屋造人。
因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進生活消費水平全面提高。就行來說、我國有些人想買車，就愁無停車之所。若住房水平提高，家有車庫，想必促進轎車進家和消費。再如健身娛樂消費，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費也不敢購置健身器械?？傊?，住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進生活消費的多方面，拉動多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。
正因為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強烈的波及效應(yīng)，有多方面拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的作用，所以國際上對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有如下的統(tǒng)計和記錄：工業(yè)發(fā)達國家房地產(chǎn)值增加1個單位，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加l、5單位到2個單位。據(jù)上海社會科學(xué)院1981年對我國投入產(chǎn)出表的研究表明，我國住宅業(yè)每投入增加1億元，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.479億元的投資，其中建材、冶金、農(nóng)林業(yè)、機械工業(yè)等四部門增加投入0.70億元。有學(xué)者估計發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)直接間接可帶動60多個部門和行業(yè)的發(fā)展。為此，鄧小平同志早在改革初期就指出，要將我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。1996年我國政府在制定九五與2010年遠景目標(biāo)綱要中，也提出將住宅和汽車要成為國民經(jīng)濟新的支柱產(chǎn)業(yè)的思路。
二、我國啟動房地產(chǎn)市場不力的諸多問題
為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動國民經(jīng)濟，政府出臺了減少稅費、銀行降息、公房售給個人、推行抵押貸款、開辟房屋二級市場等諸多政策措施，對促進房地產(chǎn)投資和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不能說沒起作用，但并不理想。其原因在于我國存在不利于住房產(chǎn)品有效實現(xiàn)的根本的深層次的問題。
1.生產(chǎn)與消費不協(xié)調(diào)，消費率低。
發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟是有條件的，就是房地產(chǎn)品的實現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)的問題也是房屋實現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動經(jīng)濟增長，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。若投資開發(fā)房地產(chǎn)不能產(chǎn)生需求效應(yīng)，不能實現(xiàn)，對國民經(jīng)濟的長遠發(fā)展只
起飲鴆止渴作用，并加劇國民經(jīng)濟中房地產(chǎn)品積壓。若投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，能順暢出售，對國民經(jīng)濟的拉動的乘數(shù)便大，房地市場供需運行保持良性狀態(tài)。
但投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，對拉動經(jīng)濟增長的乘數(shù)作用大，必須國民有合理的最終消費率和有貨幣購買力。然而我國近20年來經(jīng)濟高速增長，雖居民最終消費絕對額也不斷增長，但最終消費率呈下降趨勢。1996年與1981年比，按1978年不變價格計算下降10.6個百分點。原因在于1986年到1998年城鄉(xiāng)居民人均收入的年均增長率比國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長率少4個百分點，比同期人均GDP年均增長率少2.6個百分點。于是導(dǎo)致這個時期居民收入占GDP的比重比六五時期的平均水平下降12個百分點；1998年這一比重為41.4％，比六五期間平均水平下降近20個百分點。居民消費率的國際平均水平為60％左右。
發(fā)展經(jīng)濟學(xué)家H？錢納里等人進行一次實證研究表明，在人均（GDP）1000美元左右時消費率一般為61％，1997年我國人均GDP為860美元，但我國的消費率僅為47.5％，比國際平均水平低14個百分點。我國消費率如此之低。是長期以來實行低工資和人們的收入增長率落后于GDP增長率積累而成的。這種情況導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，影響再生產(chǎn)順暢進行。就拿開發(fā)出的住房講，改革初城鎮(zhèn)人均住房3個多平方米，現(xiàn)在不少城鎮(zhèn)人均已超過l0平方米，并且房價翻了幾番。然而城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入從1978年到1997年只增長2.11倍，而現(xiàn)在各地還在大量投資開發(fā)。生產(chǎn)與消費不協(xié)調(diào)，消費率過低，是房地產(chǎn)難以啟動的癥結(jié)所在。
2.住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對稱
改革前我國實行低工資制，職工和干部的勞動報酬實際上是以貨幣工資和實物報酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實物報酬管住房、醫(yī)療、學(xué)習(xí)等。這與當(dāng)時一大二公的左的思想、體制相適應(yīng)。產(chǎn)品價值（c+v+m）中的v人為縮小，m人為擴大，職工住房基金等由擴大了的m收歸財政，國家公共融資建房，住房國家所有，職工無償使用。住房體制改革的實質(zhì)是轉(zhuǎn)換財政公共融資體制為個人融資體制，以適應(yīng)市場經(jīng)濟體制要求。
住房基金進入職工工資，由職工個人融資到市場購房消費，政府再不福利實物分房。現(xiàn)在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補貼，一方面要職工貨幣購房。但在具體的改革實踐中不對稱不協(xié)調(diào)，職工貨幣購房是馬上要將錢拿出來，而政府給職工的工資補貼是雷聲大、雨點小。試想現(xiàn)在除沿海城市外，全國絕大多數(shù)城鎮(zhèn)的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低?，F(xiàn)在突然一下要拿出幾萬元、十幾萬元購房確有困難。就是實行抵押貸款，一個月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來消費率過低，加之住房融資體制轉(zhuǎn)換不對稱，使房地市場的啟動更加困難。
3.二律背反和人們心理預(yù)期失衡。
當(dāng)今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于居民心理預(yù)期信心十足，消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心，應(yīng)有適當(dāng)?shù)南M政策、制度。消費政策說到底只能調(diào)節(jié)兩個平衡關(guān)系：一是個人的金融資產(chǎn)用于投資與用于消費的平衡關(guān)系；二是即期消費與遠期消費的平衡關(guān)系。用于投資多就用于消費少，用于近期消費多就用于遠期消費少。
但現(xiàn)在的政策是：一方面鼓勵人們投資股票，解決國有企業(yè)的籌資問題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵人們到市場購置相對過剩商品，鼓勵人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現(xiàn)在就花錢，購買市場當(dāng)期消費相對過剩商品，另一方面又推出房改、醫(yī)改、教育改，特別是購房，為遠期消費負更多責(zé)任。一方面是下崗、就業(yè)難，收入預(yù)期不容樂觀，另一方面支出預(yù)期增多，居民對未來收支的心理預(yù)期失去信心。政府政策將解決當(dāng)前國民經(jīng)濟中的重大難題和解決房屋積壓問題，都壓在銀行儲蓄存款6萬億上。
這里不談收入分配差距大的因素，也不談80％居民只占儲蓄存款20％，僅就我國12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平（3.8人）才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預(yù)算減少，支出預(yù)期增加，就是實行抵押貸款購房，人們對購房也拘謹起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲蓄謹慎功能就起主導(dǎo)作用，不敢貿(mào)然取出購房。
4.收入分配差距擴大，邊際消費傾向下降。
在我國一個人均GDP處于低水平的國家，當(dāng)前最終消費水平58.8％，居民消費水平47.5％的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴大。
據(jù)國家統(tǒng)計局1995年對全國3.5萬戶城鎮(zhèn)居民和7萬戶農(nóng)民抽樣調(diào)查證實，1995年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4283元，人均生活費收入3893元，均比1994年實際增長4.9％。1996年的人均可支配收入和人均生活費支出，又均比1995年實際增長4％以上。但與此同時在人均收入增長中居民收入的減收面又不斷擴大。1994年上半年全國城鎮(zhèn)居民減收面為37.9％，比1993年同期擴大2.7個百分點；1995年全國城鎮(zhèn)居民平均收入增長近5個百分點的同時，卻有41％居民收入減少，比1994年居民減收面又擴大了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國城鎮(zhèn)人均收入仍呈增長趨勢，與此同時由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟不景氣導(dǎo)致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續(xù)擴大甚至差距懸殊。這種收入差距表現(xiàn)在不同群體間，例如私營企業(yè)（包括外資企業(yè)）里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達100倍以上。
有人估計現(xiàn)在我國百萬富翁超過百萬戶，并有10多個超過億元的富翁。這種過大的收入差距表現(xiàn)在我國的基尼系數(shù)上，20世紀(jì)80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距擴大。這種過大的收入差距反映在居民儲蓄存款中，占人口總數(shù)20％的富人，擁有6萬億存款的80％，而占人口總數(shù)80％的居民，僅只有6萬億存款的20％。
生活消費支出中呈現(xiàn)規(guī)律是低收入階層的邊際消費傾向高于高收入階層的消費傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據(jù)1996年對36370戶和1997年對37890戶我國城鎮(zhèn)居民家庭基本情況調(diào)查結(jié)果的分析，也證實以上原理。1996年到1997年我國最低收入戶消費支出增長率為0.25％，收入戶消費支出增長率為12.78％，從縱向可以看出在人們收入提高過程中，消費支出的絕對額相應(yīng)增長。但是最低收入戶和收入戶收入戶的需求彈性系數(shù)，即消費支出增長率與全部收入增長率之比，最低收入戶為2.5，收入戶為1.13.這就是說前者增長的收入比后者增長的收入，有更大的比例用于消費支出。而我國由于收入分配差距擴大，近幾年減收面擴大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導(dǎo)致1981年到1997年我國城鎮(zhèn)居民的邊際消費傾向由0.84下降到0.64.
就對房地產(chǎn)的購置和房地產(chǎn)的啟動而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數(shù)大，邊際消費傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數(shù)小，邊際消費傾向低，住房條件也相對好，不急于購房。于是開發(fā)出的房屋難以實現(xiàn)，房地產(chǎn)難以啟動。